TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 17/09/2026
à : Maître Servais CHERAL

Copie exécutoire délivrée
le : 17/09/2026
à : Maître Sarah MELKI CAROUBI

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/04535
N° Portalis 352J-W-B7K-DCDCY

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 septembre 2026

DEMANDEURS
Madame [V] [A] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1131 substitué par Maître Margareth FIXLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0489

DÉFENDERESSE
Madame [H] [I], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Servais CHERAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1891

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière lors des débats et de Delphine VANHOVE, Cadre greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 septembre 2026 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière lors des débats et de Delphine VANHOVE, Cadre geffière lors du délibéré

Décision du 17 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/04535 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDCY

EXPOSÉ DU LITIGE

[V] [A] épouse [L] et [C] [L] sont propriétaires depuis 2017 d’un logement de type studette sis [Adresse 3], 2ème étage, occupé par [H] [I] en vertu d’un contrat de location signé le 26/01/2011 avec un précédent propriétaire.

Par acte de commissaire de justice avisé le 16/06/2025, [V] [A] épouse [L] et [C] [L] ont notifié à [H] [I] un congé pour vente à effet au 31/01/2026 à minuit.

Par acte de commissaire de justice remis le 24/03/2026 à étude, [V] [A] épouse [L] et [C] [L] ont assigné [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la régularité du congé pour vente, ordonner l’expulsion des lieux de [H] [I] et condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

L’affaire était appelée à l’audience du 05/05/2026 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 23/07/2026.

[V] [A] épouse [L], représentée par son conseil, et [C] [L], assisté par son conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures reprises oralement, de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7-1, 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, L.521-1 à L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation :
– à titre principal :
constater et valider le congé délivré le 16/06/2025 à effet au 31/01/2026 ;juger que [H] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3], 2ème étage, à compter du 01/02/2026, sous réserve des effets d’ordre public attachés, postérieurement, à la procédure administrative du 12/03/2026 et à l’arrêté préfectoral du 29/04/2026 ; ordonner à [H] [I] et à tous les occupants de son chef de libérer les lieux ;dire qu’à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai légal suivant la signification de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous réserve des effets d’ordre public attachés, postérieurement, à la procédure administrative du 12/03/2026 et à l’arrêté préfectoral du 29/04/2026 ;dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges, soit 350 euros par mois, prorata temporis, pour la seule période courant du 01/02/2026 jusqu’au point de départ légal de cessation des sommes dues en contrepartie de l’occupation résultant de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitat ; condamner par provision [H] [I] à payer la somme de 2717,81 euros au titre des arriérés locatifs antérieurs et de l’indemnité d’occupation due jusqu’au 31/05/2026 ;- à titre subsidiaire :
dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision locative et sur les demandes reconventionnelles de [H] [I] : rejeter le surplus des demandes de [H] [I] ; – en tout état de cause :
[H] [I] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens incluant le coût du congé et de l’assignation.[H] [I], assistée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, et au visa des articles 1719 du code civil, L.1331-22, L.1331-25 et suivants du code de la santé publique, L.521-1 et L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, de voir :
– déclarer le congé pour vendre inopposable et nul à l’égard de [H] [I] pour cause d’insalubrité et impropriété du logement ;
– déclarer le bail locatif nul et non avenu de [V] [A] épouse [L] et [C] [L] entre eux et [H] [I] ;
– débouter [V] [A] épouse [L] et [C] [L] de toutes leurs demandes ;
– condamner [V] [A] épouse [L] et [C] [L] à payer à [H] [I] les sommes suivantes :
32564,78 euros à titre de restitution des loyers indument perçus de 2017 à 2026 à cause d’impropriété du logement, en ce in solidum ;25000 euros au titre du trouble de jouissance, solidairement ; 20000 euros au titre du préjudice corporel, solidairement ;25000 euros au titre du préjudice moral, solidairement ;10000 euros au titre du préjudice d’angoisse, solidairement ; 58000 euros au titre de la perte de chance, solidairement ; 486,39 euros au titre des frais divers (constat de commissaire de justice), solidairement ; 6000 euros au titre du harcèlement locatif et de pression pour quitter les lieux ainsi (constat de commissaire de justice), solidairement ;20000 euros au titre de l’exposition prolongée à un logement classé G depuis 2005, avec présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils règlementaires, solidairement ;- condamner in solidum [V] [A] épouse [L] et [C] [L] à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17/09/2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la nullité et de l’inopposabilité du bail d’habitation et du congé pour vente

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la nullité et/ou l’inopposabilité d’un contrat ou d’un acte.
Décision du 17 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/04535 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDCY

Par conséquent, les demandes reconventionnelles de [H] [I] aux fins de prononcé la nullité et l’inopposabilité du contrat de bail et du congé pour vente seront écartées.

Sur le congé pour vente délivré par les bailleurs et ses conséquences

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Aux termes de l’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé : lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L.511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Décision du 17 septembre 2026
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A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé et/ou la résiliation du bail, mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail d’habitation consenti à [H] [I], à effet au 01/02/2011, a été renouvelé tous les trois ans, et pour la dernière fois le 31/01/2023. Le bailleur a délivré à son locataire le congé pour vente par acte de commissaire de justice signifié le 16/06/2025, à effet au 31/01/2026 à minuit.

Le congé pour vente de [V] [A] épouse [L] et [C] [L] a donc été régulièrement délivré six mois avant le terme, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 dans le cas d’un logement non meublé, avec mention du motif, du prix et des conditions de la vente projetée.

[H] [I] ne conteste pas à l’audience la forme du congé. Elle conteste néanmoins la validité de ce congé, estimant que le logement ne répond pas aux conditions légales et règlementaires de salubrité et d’habitabilité, et que la délivrance d’un congé a été rendue impossible par l’arrêté préfectoral du 29/04/2026. Elle estime également que les demandeurs sont de mauvaises foi, en ce qu’ils délivrent un congé pour résilier un bail d’habitation qui n’aurait jamais dû être conclu, compte tenu de l’insalubrité des lieux liée notamment à la superficie.

Toutefois, s’agissant de l’état d’insalubrité, ou à défaut d’indécence, il convient de rappeler que ce moyen n’est pas de nature à priver le bailleur de son droit de délivrer un congé. En effet, les dispositions de l’article 1719 1° du code civil ne s’appliquent pas au congé pour vente. De plus, l’arrêté préfectoral du 29/04/2026 lié aux dispositions des articles L.521-1 et L.521-2 du code de la construction et de l’habitation a été notifié trois mois après le plein effet du congé, de sorte que ces dispositions ne s’appliquent pas au cas d’espèce – étant précisé que la procédure contradictoire a débuté le 12/03/2026, soit également après le plein effet du congé et près de neuf mois après la délivrance dudit congé.

Concernant la mauvaise foi des propriétaires, force est de constater qu’ils ne sont pas à l’origine de la conclusion du bail d’habitation, les consorts [L] étant devenus bailleurs suite à l’acquisition du bien immobilier en 2017, déjà loué par [H] [I]. La délivrance d’un congé pour vente ne peut dès lors être mise en parallèle avec la conclusion du bail d’habitation. Aussi, s’il ressort des pièces produites par [H] [I] que la procédure administrative a débuté en février 2025, soit avant la délivrance du congé pour vente, ce moyen n’est pas de nature à priver de caractère réel et sérieux la volonté de vendre des propriétaires. En effet, l’arrêté préfectoral du 29/04/2026 met en demeure [V] [A] épouse [L] et [C] [L] de faire cesser la mise à disposition du logement à titre d’habitation, ce qui n’est pas incompatible avec la mise à exécution du congé. L’obligation de relogement de la locataire est à la charge de l’Etat.

Les moyens soulevés par [H] [I] ne constituent donc pas des contestations sérieuses de nature à écarter la validité du congé.
Décision du 17 septembre 2026
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Les consorts [L] produisent divers éléments au soutien du caractère réel et sérieux de leur projet de vente du logement, à savoir les différents diagnostics nécessaires à une vente et les renseignements et candidatures pour visiter l’appartement.

Il y a lieu de constater la validité du congé pour vente délivré le 16/06/2025 par [V] [A] épouse [L] et [C] [L] à effet au 31/01/2026 à minuit.

Dès lors, [H] [I], en se maintenant dans les lieux postérieurement au 31/01/2026 à minuit, est devenue occupante sans droit ni titre et a causé un trouble manifestement illicite aux propriétaires.

Par conséquent, il y a lieu de constater que le bail est résilié depuis le 31/01/2026 à minuit, soit le 01/02/2026, et d’ordonner l’expulsion de [H] [I] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il est un fait constant et non contesté que [H] [I] s’est maintenue dans le logement après l’expiration du bail le 31/01/2026 à minuit.

Toutefois, à l’audience, elle affirme que le logement objet du litige est insalubre, et ne répond pas aux conditions de décence prévues à l’article 1719 du code civil et par la loi du 6 juillet 1989. Pour en justifier, elle produit le rapport d’enquête du STH de la ville de PARIS du 26/01/2026, les diagnostics énergétiques (en sus du DPE 2026 produit par les demandeurs), un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 13/10/2025, le jugement du tribunal administratif lui octroyant le DALO et l’arrêté préfectoral du 29/04/2026 déclarant insalubre le logement occupé.

Si l’arrêté préfectoral a fait l’objet d’un recours de la part des consorts [L], il ressort de l’ensemble des autres pièces et des constations factuelles relevées par le STH et dans l’arrêté (exiguïté des lieux, configuration inadaptée à l’habitation, installation électrique dangereuse, système de ventilation insuffisant, présence très élevée d’humidité) que les dires de [H] [I] sont corroborés et constituent des contestations sérieuses.

La valeur du logement et la possibilité d’appliquer un loyer ne sont dès lors pas démontrées avec l’évidence requise en référé, et ce même pour la période antérieure à la notification de l’arrêté préfectoral.

En raison des contestations sérieuses soulevées par la défenderesse, liées aux conditions de vie dans le logement et à l’état d’insalubrité des lieux, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle sera rejetée.

Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers impayés

Comme relevé précédemment, et compte tenu des contestations sérieuses soulevées par [H] [I] quant à l’indécence et l’insalubrité des lieux, la demande de condamnation au paiement à titre provisionnel des loyers échus sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre des préjudices

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine, actuelle et non contestable.
En l’espèce, si [H] [I] produit plusieurs pièces en lien avec l’indécence et l’insalubrité du logement, notamment en raison de la superficie et de l’installation électrique, force est de constater que le bail a été résilié par le congé pour vente délivré par les propriétaires-bailleurs en juin 2025, de sorte que [H] [I] est actuellement occupante sans droit ni titre du logement.

Compte tenu de cette situation, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur une demande d’indemnisation provisionnelle concernant le préjudice de jouissance, le préjudice moral, le préjudice d’angoisse, le préjudice corporel, la perte de chance, le préjudice lié à l’exposition au plomb. En effet, une telle demande nécessite une analyse par le juge du fond des éventuelles responsabilités civiles encourues.

Concernant la demande reconventionnelle d’indemnisation en raison du harcèlement locatif invoquée par [H] [I], il convient de relever que les pièces produites par les deux parties ne mettent pas en évidence un abus de la part des demandeurs dans les moyens de procédure utilisés. En effet, ces derniers ont fait délivrer les actes nécessaires à la procédure (sommation, mises en demeure), sans qu’il ne soit démontré un excès de leur part ou une volonté de nuire.

La demande sera également rejetée.

S’agissant enfin de la demande de remboursement des loyers payées, cette prétention étant liée à la demande de nullité du bail, il convient de la rejeter compte tenu de l’incompétence du juge des référés.

Par conséquent, l’ensemble des demandes reconventionnelles indemnitaires seront rejetées.

La demande de remboursement des frais divers sera traitée au titre des demandes accessoires.

Sur les demandes accessoires

[H] [I], partie succombante, sera tenue aux entiers dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût de l’assignation. Le coût du congé ne constitue pas une dépense obligatoire de procédure incluse dans les dépens.

La demande reconventionnelle de remboursement des frais divers de [H] [I] sera rejetée, cette-dernière ayant succombé à la présente instance et les frais invoqués ne constituant pas des dépenses de procédure obligatoires.

Compte tenu de la situation respective des parties et en équité, il convient de rejeter les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de prononcé de la nullité et de l’inopposabilité du contrat de bail et du congé pour vente ;

CONSTATE que les conditions de délivrance le 16/06/2025 par [V] [A] épouse [L] et [C] [L] à [H] [I] d’un congé pour vente relatif au bail d’habitation concernant l’appartement à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 3], 2ème étage, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31/01/2026 à minuit ;

CONSTATE que [H] [I] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 01/02/2026 ;

ORDONNE en conséquence à [H] [I] et tous occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, [V] [A] épouse [L] et [C] [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si nécessaire avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous réserve des effets d’ordre public attachés, postérieurement, à la procédure administrative du 12/03/2026 et à l’arrêté préfectoral du 29/04/2026 ;

DEBOUTE [V] [A] épouse [L] et [C] [L] de leur demande de fixation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE [V] [A] épouse [L] et [C] [L] de leur demande de condamnation au paiement à titre provisionnel des loyers impayés ;

DEBOUTE [H] [I] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [H] [I] aux entiers dépens de la présente instance, incluant le coût de l’assignation et excluant le coût du congé ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,