Recouvrement accéléré des charges de copropriété : exclusion des honoraires non justifiés et condamnation du copropriétaire défaillant

Les articles 5 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fondent la répartition des charges selon la quote-part des lots et l’utilité objective des services collectifs. L’article 42 de cette loi interdit de remettre en cause les comptes et budgets approuvés lorsque l’assemblée générale n’a pas été contestée dans le délai légal, ou lorsque la décision contestée n’a pas été annulée.

L’article 19-2 permet, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles certaines provisions et sommes antérieures, sous réserve de produire les procès-verbaux d’approbation requis et d’établir la défaillance du copropriétaire. Le relevé individuel peut toutefois être contesté quant à ses modalités de calcul.

Le syndicat a obtenu le recouvrement des charges établies, mais les honoraires facturés au titre de la procédure accélérée ont été écartés, faute de diligences exceptionnelles démontrées. Les frais de mise en demeure ont été retenus comme nécessaires au recouvrement. La condamnation a été assortie des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil.

La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. Une indemnité de 500 euros a été accordée au titre de l’article 700, la situation économique invoquée ne suffisant pas à écarter la demande et les justificatifs produits ne permettant pas de retenir le montant sollicité.

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La SCI STC n’avait pas réglé plusieurs appels de provisions et charges de copropriété. Après examen des procès-verbaux, de la mise en demeure, du relevé de compte et des justificatifs produits, le tribunal a retenu une dette de 15 277,97 euros. Il a écarté 830 euros d’honoraires insuffisamment justifiés et accordé 40 euros au titre de la mise en demeure.

La SCI STC, propriétaire d’un local commercial dans un immeuble en copropriété, n’a pas réglé plusieurs appels de provisions, notamment ceux liés à des travaux confortatifs du pignon Sud-Est et aux charges courantes.

Après une mise en demeure restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires l’a assignée selon la procédure accélérée au fond pour obtenir le paiement des sommes dues, des intérêts, des dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le copropriétaire a invoqué ses difficultés économiques et financières, sans démontrer avoir payé ni contester le montant de la créance.

Le tribunal a examiné les procès-verbaux d’assemblées générales, la mise en demeure, le relevé de compte, le contrat de syndic, le devis et la facture produits. Il a retenu une dette de 15 277,97 euros, écarté 830 euros d’honoraires insuffisamment justifiés et accordé 40 euros au titre de la mise en demeure.

• Approbation des comptes, budgets ou travaux par les assemblées générales.
• Défaut de paiement d’une provision exigible par le copropriétaire.
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours.
• Production des procès-verbaux d’assemblées générales correspondants.
• Établissement du solde individuel des charges par un relevé de compte.
• Justification du caractère nécessaire des frais accessoires réclamés.

• Procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2024, 10 mars, 29 juillet et 29 septembre 2025.
• Mise en demeure adressée le 9 avril 2026.
• Relevé du compte copropriétaire arrêté au 25 juin 2026.
• Contrat de syndic du 29 avril 2026.
• Devis estimatif de travaux du 8 septembre 2025.
• Facture du 24 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges établies, les intérêts légaux, les dépens et une indemnité limitée au titre de l’article 700. Le copropriétaire débiteur doit régler la condamnation, tandis que les honoraires de procédure insuffisamment justifiés sont écartés.

• Recouvrement de 15 277,97 euros de charges.
• Application des intérêts au taux légal dès le jugement.
• Prise en charge des dépens par le copropriétaire débiteur.
• Allocation de 500 euros au titre de l’article 700.
• Exclusion des 830 euros d’honoraires non justifiés.
• Maintien des 40 euros de frais de mise en demeure.

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes, budgets et travaux.
• Établir un relevé individuel actualisé et détaillé.
• Adresser une mise en demeure précisant les sommes exigibles.
• Conserver la preuve de réception et du délai de trente jours.
• Justifier précisément chaque frais accessoire réclamé.

À éviter

• Réclamer des charges sans procès-verbaux d’approbation.
• Inclure des honoraires sans démontrer des diligences exceptionnelles.
• Confondre charges échues et provisions immédiatement exigibles.
• Négliger la contestation éventuelle du calcul du compte individuel.
• Solliciter une indemnité sans produire d’éléments de calcul.

Les conditions de recouvrement accéléré des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet de rendre exigibles les provisions après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Le syndicat doit établir l’approbation des budgets, travaux ou comptes concernés et la défaillance du copropriétaire. Ces éléments ont été retenus au vu des procès-verbaux produits et de l’absence de paiement démontrée.

La preuve des comptes approuvés et du solde individuel

Les articles 5, 10 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadrent la répartition et la contestation des charges. Le syndicat doit produire les procès-verbaux d’approbation des comptes et budgets. Le copropriétaire peut encore contester le calcul de son compte individuel, mais il ne l’a pas fait en l’espèce.

La justification des frais accessoires de recouvrement

Les frais de mise en demeure ont été retenus comme nécessaires au recouvrement. En revanche, les honoraires intitulés « DUPRE AVOCAT PROCEDURE ACCELEREE » ont été exclus, car les diligences exceptionnelles exigées n’étaient ni démontrées ni même alléguées.

Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 5 et 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 481-1 du Code de procédure civile, Articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1231-7 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991