Résiliation du bail pour défaut d’assurance et impayés : expulsion des locataires et indemnité d’occupation

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution des défendeurs n’empêche pas le juge de statuer, mais la demande doit rester régulière, recevable et fondée. La demande a été déclarée recevable après saisine de la CCAPEX conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’après notification de l’assignation au préfet selon l’article 24 III du même texte.

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier. La clause résolutoire pour défaut d’assurance produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement n’ayant pas été régularisé dans le délai, la résiliation du bail a été constatée et l’expulsion ordonnée sur le fondement des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

La résiliation prive les occupants de leur droit au maintien dans les lieux. Une indemnité d’occupation, égale au dernier loyer augmenté des charges et soumise aux augmentations légales, est due jusqu’à la libération effective. La demande provisionnelle chiffrée a toutefois été rejetée faute de décompte actualisé. Les dépens et une indemnité de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis solidairement à la charge des locataires.

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Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion des locataires, qui n’avaient ni réglé les sommes réclamées ni justifié d’une assurance locative. Il a fixé une indemnité d’occupation, mais rejeté la demande provisionnelle faute de décompte actualisé.

Une société civile immobilière a donné à bail un logement à deux locataires pour un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. Les loyers sont restés impayés depuis juin 2025.

Le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire, demandant le paiement des arriérés et la justification d’une assurance locative. Les locataires n’ont transmis aucune attestation et ne se sont pas acquittés des sommes réclamées dans le délai d’un mois.

Après saisine de la CCAPEX et notification de l’assignation au préfet, le bailleur a demandé en référé la résiliation du bail, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision. Les défendeurs n’ont comparu ni été représentés.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective. Il a rejeté la demande provisionnelle faute de décompte actualisé, tout en accordant une indemnité au titre de l’article 700 et les dépens.

• Atteinte du seuil d’impayé justifiant la saisine de la CCAPEX
• Notification régulière de l’assignation au représentant de l’État
• Obligation locative d’assurance prévue par l’article 7 g
• Commandement visant la clause résolutoire
• Absence de régularisation dans le délai d’un mois
• Absence de décompte actualisé pour obtenir une provision chiffrée

• Acte de bail sous seings privés du 22 avril 2024
• Commandement du 28 novembre 2025 visant la clause résolutoire
• Absence d’attestation d’assurance transmise aux bailleurs
• Justificatif de saisine de la CCAPEX le 1er décembre 2025
• Preuve de notification électronique de l’assignation au préfet
• Absence de décompte actualisé produit par le bailleur

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, mais sa demande provisionnelle chiffrée est rejetée faute de décompte actualisé. Les locataires perdent leur droit au maintien dans les lieux et supportent solidairement l’indemnité d’occupation, les dépens et 450 euros au titre de l’article 700.

• Expulsion des occupants et recours possible à la force publique
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif
• Rejet de la provision faute de décompte actualisé
• Condamnation solidaire aux dépens et frais irrépétibles
• Risque de nouvelle expulsion en cas de réinstallation

À faire

• Vérifier l’obligation d’assurance prévue au bail
• Délivrer un commandement reproduisant les mentions légales
• Saisir la CCAPEX dès l’atteinte du seuil d’impayé
• Notifier l’assignation au représentant de l’État dans les délais
• Actualiser le décompte jusqu’à l’audience

À éviter

• Omettre la demande d’attestation d’assurance
• Engager l’action sans justificatif de saisine de la CCAPEX
• Négliger la notification électronique au préfet
• Réclamer une provision sans décompte actualisé
• Maintenir les occupants sans titre sans engager l’expulsion

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le décret du 30 octobre 2015 et l’arrêté préfectoral du 14 janvier 2022 imposent la saisine de la CCAPEX lorsque le seuil d’impayé est atteint. L’article 24 III exige également la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le délai requis. La juridiction retient l’accomplissement de ces formalités et déclare l’action recevable.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance locative

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer et d’en justifier. La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement ayant été délivré et aucune attestation n’ayant été fournie dans le délai, la clause est acquise et le bail résilié.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

La résiliation prive les locataires de leur droit au maintien dans les lieux. Ils doivent une indemnité jusqu’à leur départ effectif, correspondant au loyer et aux charges qui auraient été dus, avec les augmentations légales. La demande provisionnelle distincte est rejetée faute de décompte actualisé.

Article 473 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, Article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, Articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile