Référé locatif : créance sérieusement contestable empêchant la résiliation du bail et l’expulsion

En application de l’article 1103 du Code civil, le bail fait loi entre les parties. Toutefois, le juge des référés ne peut ordonner le paiement, constater l’acquisition d’une clause résolutoire ou prononcer l’expulsion lorsque la créance invoquée est sérieusement contestable au sens des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

La juridiction relève que les décomptes incluaient, outre les loyers et charges, des sommes correspondant notamment à l’assurance, aux frais d’agence et aux frais de procédure. La détermination de la créance locative exacte, ainsi que l’imputation des paiements effectués, nécessitait une appréciation au fond. Il n’était donc pas établi que la clause résolutoire avait produit ses effets.

Les demandes de paiement, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ont été rejetées, de même que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. Les bailleurs ont été condamnés in solidum aux dépens sur le fondement de l’article 696. L’exécution provisoire a été constatée conformément à l’article 514 du même code.

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Les bailleurs réclamaient le paiement d’arriérés, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et des cautions. Toutefois, les décomptes intégraient notamment des frais d’assurance, d’agence et de procédure, tandis que l’imputation des paiements demeurait discutée. Le montant de la créance nécessitant un examen au fond, les demandes ont été rejetées.

Des bailleurs ont donné à bail un logement à un locataire, moyennant un loyer mensuel et une avance sur charges. Deux cautions solidaires garantissaient les obligations locatives.

Après la délivrance d’un commandement de payer, les bailleurs ont saisi le juge des référés afin d’obtenir le paiement d’arriérés, la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et une indemnité d’occupation.

Le locataire et les cautions, régulièrement cités, n’ont pas comparu. Les décomptes produits faisaient apparaître, outre les loyers et charges, des frais d’assurance, d’agence et de procédure. La juridiction a considéré que le montant de la créance et l’imputation des paiements nécessitaient un examen au fond, rendant la créance sérieusement contestable. Les demandes ont été rejetées et les bailleurs condamnés aux dépens.

• Vérifier que le décompte porte exclusivement sur les loyers et charges exigibles
• Écarter les frais étrangers à la créance locative stricte
• Déterminer précisément le montant total réellement dû
• Contrôler l’imputation des paiements effectués par le locataire
• Écarter la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse

• Contrat de bail prévoyant le loyer, les charges et la clause résolutoire
• Commandement de payer délivré au locataire
• Décomptes locatifs produits aux débats
• Sommes comptabilisées au titre de l’assurance et des frais d’agence
• Éléments relatifs aux paiements et à leur imputation

Les bailleurs ne peuvent obtenir en référé ni le paiement, ni l’expulsion, ni l’indemnité d’occupation lorsque le décompte rend la créance sérieusement contestable. Le locataire et les cautions échappent à ces condamnations dans cette procédure, tandis que les bailleurs supportent les dépens.

• Rejet de la demande de paiement contre le locataire et les cautions
• Absence de constat de résiliation du bail
• Absence d’expulsion et d’indemnité d’occupation
• Reprise nécessaire du décompte des sommes réellement exigibles
• Condamnation des bailleurs in solidum aux dépens

À faire

• Établir un décompte limité aux loyers et charges exigibles
• Identifier séparément chaque paiement reçu
• Justifier précisément l’imputation des règlements
• Vérifier la régularité du commandement de payer
• Documenter distinctement les frais récupérables

À éviter

• Inclure des frais d’agence dans la dette locative sans justification
• Ajouter des frais de procédure au décompte principal
• Confondre assurance et charges locatives
• Solliciter l’expulsion sur une créance incertaine
• Négliger l’examen au fond de la dette contestée

La contestation sérieuse de la créance locative en référé

La présence, dans les décomptes, de sommes étrangères aux loyers et charges stricts, notamment des frais d’assurance, d’agence et de procédure, ainsi que la question de l’imputation des paiements, rendait nécessaire une appréciation au fond. La créance était donc sérieusement contestable au sens des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

La clause résolutoire face à une créance indéterminée

La clause résolutoire ne pouvait être tenue pour acquise dès lors que le montant exact de la dette locative n’était pas établi. Le juge des référés a ainsi rejeté la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation sollicitées.

Les dépens et frais irrépétibles en référé locatif

La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée. Les bailleurs, déboutés de leurs prétentions, ont été condamnés in solidum aux dépens conformément à l’article 696 du même code.

Article 1103 du Code civil, article 7 de la loi du 6 juillet 1989, articles 484 et suivants du Code de procédure civile, articles 834 et 835 du Code de procédure civile, article 696 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, article 514 du Code de procédure civile