COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Septembre 2026

N° RG 22/00213 – N° Portalis DBWP-W-B7G-CQKG

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [P]
né le 23 Juin 1957 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Franck MILLIAS de la SELARL BGLM, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [W]
né le 18 Juin 1968 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] (CANADA)
représenté par Maître Delphine DUMOULIN de la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE, avocats au barreau de GRENOBLE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-présidente du Tribunal

JUGES : Denis WEISBUCH, Président
Karine TRILOFF, Vice-présidente en charge des fonctions de juge des libertés et de la détention, juge rapporteur

GREFFIER, présent lors des débats et du prononcé : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS :

A l’audience publique du dix-huit mai deux mil vingt-six, Karine TRILOFF, Juge rapporteur, a entendu seule les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement serait prononcé le quatorze septembre deux mil vingt-six, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE :
Par acte notarié du 4 novembre 2004 dressé par Maître [J] [B], notaire à [Localité 3], Monsieur [S] [P] et son épouse, Madame [U] [L], agissant en qualité d’usufruitiers, et Monsieur [E] [P], agissant en qualité de nu-propriétaire, ont consenti un bail commercial à Madame [O] sur un local et une cave, dépendants de l’immeuble sis [Adresse 3]. Le bail a commencé à courir le 1er novembre 2004 pour une durée de neuf ans.
Par acte notarié du 13 mars 2009, en présence des consorts [P], Madame [N] [O] a cédé ledit bail commercial à Monsieur [Q] [W] et Madame [D] [A]. Ce bail a été renouvelé entre les mêmes parties pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er novembre 2013. Suivant avenant établi les 11 et 13 juin 2014, il a été prévu entre Messieurs [S] et [E] [P], d’une part, et Monsieur [Q] [W], d’autre part, que celui-ci demeure seul preneur à bail commercial.
Les époux [P] sont tous deux décédés, si bien que la pleine propriété du bien pris à bail a été réunie entre les mains de Monsieur [E] [P].
Monsieur [W] a conclu des contrats qu’il qualifie de “location-gérance” avec diverses personnes.
Par acte du 29 novembre 2021 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [E] [P] a fait délivrer à Monsieur [Q] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Suivant exploit signifié le 10 mai 2022, Monsieur [P] a fait assigner Monsieur [W] aux fins principalement de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat de bail commercial et d’ordonner son expulsion.
Par ordonnance du 22 janvier 2025 le juge de la mise en état a débouté Monsieur [W] de sa demande tendant à déclarer irrecevable l’action de Monsieur [P] comme étant prescrite et pour défaut de qualité à agir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, Monsieur [E] [P] demande :
A titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire le 29 décembre 2021, A titre subsidiaire, la résolution judiciaire du bail commercial,En tout état de cause, L’expulsion avec le concours de la force publique et celle d’un serrurier de Monsieur [W], occupant sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef,La fixation à 1000 euros de l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [W] à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,La condamnation de Monsieur [W] aux dépens et à lui verser la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts, et de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, La prise en charge des sommes retenues par le commissaire de justice en cas d’exécution forcée.Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2026, Monsieur [W] demande à titre principal que le commandement de payer délivré le 29 novembre 2021 soit déclaré nul et de nul effet, et que Monsieur [P] soit débouté de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, le défendeur sollicite le rejet de la demande de résiliation du bail commercial. En tout état de cause, Monsieur [W] demande la condamnation du demandeur aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il demande que l’exécution provisoire de droit soit écartée.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions récapitulatives des parties et ce conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture des débats a été prononcé le 18 mars 2026. L’affaire plaidée en audience collégiale le 18 mai 2026 puis mise en délibéré le 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions des articles 5 et 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, pour autant qu’elles ne soient pas le rappel des moyens invoqués.

En vertu de l’ancien article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable uniquement à compter du 1er octobre 2016, “la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances”. Selon l’ancien article 1315 du code civil, applicable au présent litige, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire Par application de l’article L145-41 du code du commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
Monsieur [W] soutient que le commandement qui lui a été signifié le 29 novembre 2021, et visant la clause résolutoire, est nul en raison de son imprécision quant aux manquements reprochés. Cette irrégularité ne lui a pas permis de procéder à la régularisation requise. Monsieur [P] soutient que le preneur n’ayant pas contesté ce commandement, la clause résolutoire qu’il vise serait acquise.

En l’espèce, le commandement intitulé « commandement de payer», signifié le 29 novembre 2021, reproduit la clause résolutoire du bail commercial souscrit par Monsieur [W], en ces termes:
« Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation (…) »
Ce commandement de payer contient les injonctions suivantes :
« Il apparaît donc que ces location-gérances successives relèvent en réalité de sous-locations expressément proscrites aux termes du bail commercial liant les parties :
Il apparaît que Monsieur [W] demeure débiteur de la somme de 410 euros au titre du loyer du mois de décembre 2020 pour lequel seule une somme de 200 euros a été acquittée, Monsieur [W] n’ayant pas déféré aux demandes successives de paiement du bailleur,À défaut de régularisation de la situation susvisée dans le délai d’un mois le requérant entendra se prévaloir de la clause résolutoire inséré au bail commercial et qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit. »
Il n’est pas contesté que l’impayé, objet du commandement de payer, a été régularisé le 22 décembre 2021, soit dans le mois de la délivrance de l’acte.
Pour le surplus, le commandement se révèle peu explicite. Son intitulé, et les termes de la sommation d’exécuter qu’il contient in fine, ne visent pas l’infraction contractuelle de sous-location reprochée par Monsieur [P]. Cette inintelligibilité est renforcée par le fait que, la clause du bail prétendument violée, et reproduite à l’acte, interdit la sous-location des murs loués sans le consentement du bailleur, mais pas la location-gérance du fonds de commerce exploité. De surcroit, la clause résolutoire du bail également reproduite à l’acte, et qui doit s’interpréter strictement, ne vise pas non plus une telle interdiction. La clause résolutoire vise ici, la non-exécution de l’un quelconque des engagements du preneur, renvoyant ainsi aux clauses contractuelles qui ne contiennent pas d’interdiction de la mise en location-gérance du commerce.
Au vu d’un acte ainsi libellé, Monsieur [W] a pu ne pas comprendre que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire du chef de la souscription de contrats de location-gérance. Le preneur a d’autant pu se méprendre sur la portée de ce commandement, qu’en 2011, Monsieur et Madame [P] l’avaient expressément autorisé à mettre le fonds de commerce en gérance libre, et que depuis aucune opposition ne lui est parvenue. Cette confusion a causé un grief au preneur, en ce qu’elle a pu l’empêcher de prendre la mesure exacte des injonctions faites, et d’y apporter une réponse dans un délai requis.
Le fait que Monsieur [W] n’ait pas contesté ce commandement de payer ne caractérise pas la reconnaissance de sa part d’une quelconque violation contractuelle. En effet, le locataire qui ne pratique pas d’opposition au commandement délivré, peut toujours la soutenir reconventionnellement dans l’instance introduite par le bailleur.
Aussi, le commandement de payer signifié le 29 novembre 2021 à Monsieur [W] est nul, ce qui empêche l’acquisition de la clause résolutoire qu’il vise.
En conséquence, Monsieur [P] est débouté de sa demande de résiliation de plein droit de l’acte contenant renouvellement de bail commercial du 21 novembre 2013.
Sur la résolution judiciaire du bail commercialL’article L145-31du code de commerce précise que “sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte”.
Monsieur [P] soutient que Monsieur [W] aurait manqué gravement à ses obligations contractuelles en ne sollicitant pas l’accord du bailleur lors de la mise en location gérance de son commerce. Il soutient pour cela que la location-gérance du fonds de commerce constitue une sous-location déguisée, laquelle nécessite le consentement du propriétaire des murs pour être valable. Monsieur [W] conteste cette analyse.
En l’espèce, le bail commercial initialement conclu avec Madame [O] contient une interdiction de sous louer les locaux pris à bail sans le consentement du bailleur. En revanche, ledit bail ainsi que l’ensemble des avenants intervenus par la suite, ne contiennent aucune disposition prohibant de manière explicite la location-gérance du fonds de commerce par le preneur, laquelle demeure libre par principe. En effet, la clause d’un contrat de bail interdisant la sous location n’est pas un obstacle à la conclusion d’un contrat de location-gérance.
En toute hypothèse, le 29 avril 2011, Monsieur et Madame [P] ont expressément autorisé les époux [W] à mettre leur fonds de commerce en gérance libre, avec dispense d’établir cette location par acte authentique. Le 11 juillet 2011, le contrat de location gérance conclu le 1er juillet 2011 avec Monsieur [G] [M], conformément à l’autorisation ainsi donnée, a été publié dans un journal d’annonces légales pour être porté à la connaissance des bailleurs. Ces derniers n’ont pas relevé de manquement contractuel du fait de la conclusion de ce contrat.
Ni le contrat de bail renouvelé le 21 novembre 2013 au profit des époux [W], ni son avenant en 2014, ne contient d’interdiction explicite pour le preneur de mettre son fonds de commerce en location gérance.
Monsieur [P] sur qui pèse la charge de la preuve ne caractérise pas non plus d’interdiction implicite d’une telle location-gérance contenu dans le bail commercial ainsi renouvelé.
Enfin, Monsieur [P] ne prouve pas que les locations-gérance consenties par le preneur porteraient en réalité sur la jouissance des locaux et non sur celle du bien incorporel constitué par le fonds de commerce, et seraient ainsi des sous-locations déguisées, auxquelles le bailleur n’aurait pas consenti.
Il apparait que le fonds de commerce préexistait à sa mise en location-gérance.
En effet, consécutivement à la cession du bail au profit des époux [W] en 2009, des modifications concernant l’activité autorisée au sein des locaux, ont été approuvées par les consorts [P]. Ils ont ainsi permis l’exploitation au sein de leurs locaux d’une activité de restauration, vente à emporter et salon de thé. Corrélativement, les bailleurs ont autorisé les époux [W] à effectuer divers travaux des locaux pris à bail, comme la création d’une cuisine, d’une sortie d’évacuation de fumée permettant l’exploitation de l’activité ainsi envisagée. Ces autorisations ont été rappelées à l’occasion du renouvellement du bail intervenu en 2013.
Les éléments du dossier confirment que l’activité de l’établissement créé par Madame [W] en 2009 est bien une activité de restauration qui a démarré le 26 mars 2009, puis qui a été maintenue par les différents exploitants qui ont pris à bail la gérance du fonds.
Monsieur [P] ne rapporte pas non plus la preuve, ni d’une absence de clientèle, ni de l’exploitation d’une autre clientèle, de sorte que seul le droit au bail aurait été mis à la disposition des locataires gérants. Le fait que les preneurs aient d’autres activités professionnelles ne suffit pas à prouver que le commerce qu’ils ont créé en 2009, géré personnellement pendant 16 mois, n’aurait créé aucune clientèle. De même que Monsieur [P] ne démontre pas en quoi la reprise de l’activité par Monsieur [W] en janvier 2014 pour une durée de 3 mois ait entrainé la disparition de la clientèle attachée au commerce. Le bilan pour l’exercice 2014 ne met pas en exergue une dispartion de l’activité.
Enfin, il n’est pas démontré que les autres éléments du fonds n’aient pas été transférés aux locataires gérants, le seul changement d’enseigne ne suffisant pas à requalifier la location gérance en sous locations des murs dont ils ont eu la jouissance. Le fait que le contrat de location gérance conclu avec Monsieur [K] [T] le 6 janvier 2020 précise qu’il n’existe plus de marchandise à reprendre en raison de la cessation de la précédente location gérance 3 mois avant, ne signifie pas que le fonds de commerce et notamment la clientèle ait disparu. Le contrat de location-gérance conclu le 13 octobre 2016 avec Madame [I] [X] ne prévoit pas quant à lui que le locataire gérant fasse son affaire personnelle des marchandises nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce.
Monsieur [P] ne démontre pas que Monsieur [W] ait contrevenu gravement à ses engagements en contournant la clause du bail commercial interdisant la sous location des locaux pris à bail sans le consentement du bailleur.
En conséquence, Monsieur [P] est débouté de sa demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs du preneur du bail commercial renouvelé suivant acte du 21 novembre 2013, et donc de ses demandes subséquentes en explusion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Dommages et intérêtsPar application de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, “ le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part”.
De même, en vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Sur la réparation sollicitée par Monsieur [P]
En l’espèce, ainsi que cela a été développé ci-avant, Monsieur [P] échoue à démontrer l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles. Aussi, le demandeur est débouté de ses demandes de dommages et intérêts, ne rapportant pas la preuve de la faute commise par le défendeur, ni celle du prétendu profit significatif que ce dernier aurait tiré de ses locations gérance au détriment du bailleur.
Sur la réparation sollicitée par Monsieur [W]

Le défendeur soutient reconventionnellement que le demandeur a invoqué de manière fautive et fantaisiste les effets de la clause résolutoire du bail commercial, alors qu’il était en mesure de se renseigner auprès du mandataire judiciaire du locataire gérant quant à la persistance de ladite location.
En l’espèce, s’il appartient au bailleur de justifier de la persistance de l’infraction contractuelle pouvant permettre de demander la résiliation du bail pour faute, il n’apparait pas pour autant que Monsieur [P], en l’état des éléments sus évoquées ait commis une faute intentionnelle ou dolosive dans son droit d’agir en justice.
En conséquence, Monsieur [W] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Frais du procèsAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [P] partie perdante, est condamné aux dépens.
En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] est condamné au paiement de la somme de 2000 euros à Monsieur [W] au titre de ses frais irrépétibles. Monsieur [P] est débouté de sa demande à ce titre.
Exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Monsieur [W] demande que l’exécution provisoire de droit de la décision à venir soit écartée s’il était fait droit aux demandes de Monsieur [P]. Le demandeur ayant été débouté, cette demande reconventionnelle du défendeur est sans objet.
Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mis à disposition au greffe,

DECLARE nul le commande de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 novembre 2021 à Monsieur [Q] [W],

En conséquence, DEBOUTE Monsieur [E] [P] de sa demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire de l’acte du 21 novembre 2013 contenant renouvellement de bail commercial,

DEBOUTE Monsieur [E] [P] de sa demande de résolution judiciaire de l’acte du 21 novembre 2013 contenant renouvellement de bail commercial, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE Monsieur [E] [P] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [Q] [W] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [E] [P] à payer à Monsieur [Q] [W] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [E] [P] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

Le greffier La présidente