TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/416

AFFAIRE : N° RG 24/01903 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3L5G

Jugement Rendu le 14 Septembre 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [I]
né le 12 août 1959 à [Localité 2] (22 )
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par : Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSES :

S.C.I. 13A
prise en la personne de son représentant légal en exercice
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 985 088 616
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 3]

Défaillante

S.A.S. A.F.G IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal en exercie
immatriculée au RCS D’[Localité 4] sous le numéro 409 208 931
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 5]

S.A.S. HOLDING WEMMAN
prise en la personne de son représentant légal en exercice
immatriculée au RCS d’[Localité 4] sous le numéro 350 829 602
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 6]

Toutes deux représentées par : Maître Françoise AURAN-VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BEZIERS assistée de Maître Myriam QUERE avocat plaidant au barreau d’ANNECY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Janvier 2026 différée en ses effets au 30 Mars 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 08 Juin 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 14 Septembre 2026 ;

Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [D] [I] est propriétaire non-occupant d’un local qui se trouve au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété, sis [Adresse 5] à [Localité 7]. Le 24 juillet 2020, lors d’une visite des lieux avec un locataire potentiel, Monsieur [I] a constaté des infiltrations provenant des logements supérieurs appartenant à Monsieur [X] et ayant endommagé sérieusement son bien immobilier.
Le 23 octobre 2020, la MATMUT, assureur de Monsieur [I], l’invitait, par courrier, à participer à une réunion d’expertise visant à déterminer l’origine des infiltrations et à expertiser les dommages. Bien que convoqué, Monsieur [X] ne s’était pas rendu à cette expertise, et un procès-verbal relatif aux causes et circonstances du sinistre et à l’évaluation des dommages a été établi le 28 avril 2021 par l’expert de la MATMUT, confirmant que les infiltrations se produisaient à partir des trois logements supérieurs, qui n’étaient pas occupés à la date d’expertise.
Selon devis de remise en état des embellissements du local de Monsieur [I] établi par la société IDDEM, Monsieur [X] a été mis en demeure, le 4 mai 2021, de prendre en charge le coût des travaux de rénovation, soit la somme de 5852,77 euros.
En l’absence de suite à ce courrier, ainsi qu’aux suivants, en date des 14 juin et 22 septembre 2021, Monsieur [I] s’est rapproché d’un médiateur pour trouver une issue transactionnelle, en vain.
Par ordonnance de référé rendue le 28 octobre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée e Monsieur [Q] a été désigné en qualité d’expert.
Au cours des opérations d’expertise, Monsieur [X] a indiqué plus être propriétaire et avoir cédé le bien à la Société par Actions Simplifiée (SAS) AGF IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN depuis le 21 janvier 2019 ; ces sociétés ayant elles-mêmes vendu le bien à Monsieur [P] le 9 mai 2022.
Par ordonnance du 29 septembre 2023, les opérations d’expertise ont été déclarées communes à l’ensemble des parties susmentionnées et se sont poursuivies.
Le rapport d’expertise judiciaire définitif a été rendu le 28 décembre 2023.
Le 7 mars 2024, Monsieur [P] a cédé sa propriété à la Société Civile Immobilière (SCI) I3A.
Souhaitant voir cesser le trouble subi, Monsieur [I] a saisi un médiateur qui a établi un procès-verbal de carence.
***
Par actes des 16 et 19 juillet 2024, Monsieur [D] [I] a assigné la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de :
Condamner la SCI I3A à effectuer les réparations de la plomberie de la salle de bains du logement du 2ème étage lui appartenant, Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,Condamner in solidum les sociétés SAS AGF IMMOBILIER, la SAS HOLDING WEMMAN ainsi que de la SCI I3A à lui verser la somme de 7.023,32 euros au titre des travaux de reprise, valeur juillet 2023 à réindexer sur l’indice BT01,Condamner in solidum les sociétés SAS AGF IMMOBILIER, la SAS HOLDING WEMMAN ainsi que de la SCI I3A à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum les sociétés SAS AGF IMMOBILIER, la SAS HOLDING WEMMAN ainsi que de la SCI I3A aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.Par conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, Monsieur [D] [I] demande au tribunal de :
Condamner la SCI I3A à effectuer les réparations de la plomberie de la salle de bains du logement du 2ème étage lui appartenant, Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,Condamner in solidum les sociétés SAS AGF IMMOBILIER, la SAS HOLDING WEMMAN ainsi que de la SCI I3A à lui verser la somme de 7.023,32 euros au titre des travaux de reprise, valeur juillet 2023 à réindexer sur l’indice BT01, Condamner in solidum les sociétés SAS AGF IMMOBILIER, la SAS HOLDING WEMMAN ainsi que de la SCI I3A à lui verser la somme de 15.250 euros en réparation de la perte de loyers subie, du mois d’août 2020 au mois de septembre 2025, à parfaire au jour du jugement,Condamner in solidum les sociétés SAS AGF IMMOBILIER, la SAS HOLDING WEMMAN ainsi que de la SCI I3A à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum les sociétés SAS AGF IMMOBILIER, la SAS HOLDING WEMMAN ainsi que de la SCI I3A aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.Par conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, la SAS AFG IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN demandent au tribunal de :
Débouter Monsieur [D] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [D] [I] à leur verser 3.500 euros titre des frais irrépétibles,Condamner Monsieur [D] [I] aux entiers dépens.Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée, la SCI 13A n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.
***
Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2026, la clôture a été fixée au 30 mars 2026.
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 13 avril 2026 puis renvoyée à l’audience du 08 juin 2026.
La décision a été mise en délibéré au 14 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur les troubles anormaux du voisinage
Aux termes de l’article 651 du code civil « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention ».
L’article 544 du même code précise que «la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements».
En application de cet article, il est considéré que l’exercice du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte dépasse la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage. Il appartient alors au juge de rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité pour trouble anormal du voisinage est une responsabilité sans faute. Les troubles s’apprécient en fonction des circonstances de temps et de lieu.
En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, la victime doit rapporter la preuve du trouble et du dommage qui en découle.
En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du 28 décembre 2023 que le bien appartenant à Monsieur [D] [I] a subi des infiltrations ayant donné lieu à l’effondrement du faux-plafond ainsi que la détérioration des enduits qui ont été imprégnés d’eau.
Quant à la cause, il est relevé que « malgré la fermeture générale d’eau de l’immeuble, la fuite du réseau d’eau à l’étage 2 et en particulier un défaut dans le cumulus (peut-être un problème du groupe de sécurité du chauffe-eau) sont la cause des infiltrations ».
Il est précisé que l’apparition des désordres dateraient de l’année 2019 ou éventuellement début 2020.
Il est donc établi que Monsieur [I] subi des troubles dépassant le caractère normal et prévisible d’une relation de voisinage en ce que les infiltrations ont causé d’importants dégâts (effondrement du faux-plafond et dégradation des enduits).
Quant aux responsables, il est acquis qu’en cas de trouble causé par un bien, l’action peut être dirigée contre le propriétaire du bien au jour de l’action, donc dans le présent litige à l’encontre de la SCI 13A, peu importe qu’il n’ait pas été propriétaire du fonds au moment où les dommages avaient commencé à se produire, dès lors que le trouble subsiste après la vente.
Compte tenu de la persistance du trouble et de sa qualité de propriétaire actuel du bien à l’origine des troubles, Monsieur [D] [I] est bien fondé à solliciter l’engagement de la responsabilité de la SCI 13 A au titre des troubles anormaux du voisinage, les travaux réparatoires ne pouvant être réalisés que par cette dernière.
Parallèlement, Monsieur [D] [I] sollicite la condamnation in solidum avec les SAS AFG IMMOBILIER et HOLDING WEMMAN. A cet égard, l’expert judiciaire a daté l’apparition des troubles entre 2019 et 2020, dates auxquelles les sociétés défenderesses étaient propriétaires. Il convient de rappeler que la responsabilité, fondée sur les troubles anormaux du voisinage, est une action en responsabilité civile extra-contractuelle de plein droit, ne nécessitant pas la caractérisation d’une faute.
Monsieur [I] est donc bien fondé à demander de voir engager la responsabilité des SAS AFG IMMOBILIER et HOLDING WEMMAN.

Sur la réparation des dommages
Sur les travaux de remise en état
L’expert judiciaire a retenu un coût total de travaux réparatoires à la somme de 7.023,32 euros TTC comprenant :
La reprise des lambris en plafond ;
La reprise des lambris habillant le soubassement des murs partiellement côté infiltrations ;La reprise des enduits plâtre affectés par les infiltrations dans la pièce principale et dans les WC ; La reprise des enduits plâtre du placard et la reprise des étagères ;La mise en peinture et le nettoyage ;La vérification de l’électricité. Si les SAS AFG IMMOBILIER et HOLDING WEMMAN font état d’une prise en charge par l’assureur multirisques de Monsieur [I], aucune pièce ne vient corroborer cette affirmation.
En conséquence, il conviendra de condamner in solidum la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et HOLDING WEMMAN à verser 7.023,32 euros à Monsieur [D] [I] au titre des travaux réparatoires.
Il sera dit que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 entre le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 28 décembre 2023, et la présente décision.
Sur le préjudice locatif
Il n’est pas contesté que la découverte des troubles a été faite dans le cadre d’une visite par Monsieur [D] [I] aux fins de mettre son bien en location. La valeur locative dudit bien a été estimé entre 200 et 250 euros par mois, soit une moyenne de 225 euros par mois.
En conséquence, il conviendra de condamner in solidum la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN à verser 13.725 euros (225 euros x 61 mois) à Monsieur [D] [I] en réparation de son préjudice locatif entre le mois d’août 2020 et le mois de septembre 2025.
S’il est demandé que cette somme soit à parfaire au jour du jugement, cette demande n’est pas chiffrée, de sorte que le tribunal ne peut statuer en ce sens.

Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.
En l’espèce, la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN succombent à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter in solidum la charge des entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.
En l’espèce, la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN étant condamnées aux dépens, il conviendra de les condamner in solidum à verser 1.800 euros à Monsieur [D] [I] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.
En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et HOLDING WEMMAN à verser 7.023,32 euros à Monsieur [D] [I] au titre des travaux réparatoires,

DIT que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 entre le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 28 décembre 2023, et la présente décision,

CONDAMNE in solidum la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN à verser 13.725 euros (225 euros x 61 mois) à Monsieur [D] [I] en réparation de son préjudice locatif entre le mois d’août 2020 et le mois de septembre 2025.
S’il est demandé que cette somme soit à parfaire au jour du jugement, cette demande n’est pas chiffrée, de sorte que le tribunal ne peut statuer en ce sens.

CONDAMNE i solidum la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN à supporter la charge des entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum la SCI 13A, la SAS AFG IMMOBILIER et la SAS HOLDING WEMMAN à verser 1.800 euros à Monsieur [D] [I] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 14 Septembre 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à Maître Françoise AURAN-VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT