TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT COLLEGIAL
du 14 septembre 2026

Enrôlement : N° RG 24/02690 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4O2I

AFFAIRE : A.S.L. Roucas plage( Me Alain XOUAL)
C/ M. [I] [O] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

Grosse délivrée le
14 Septembre 2026
À
-la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES
– Me Alain XOUAL

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 01 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : GIRAUD Stéphanie, Vice-présidente
YON-BORRIONE Nathalie, Vice-Présidente
CSAKVARY Elise, Juge

Greffier : SARTORI Michelle

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 Septembre 2026

PRONONCE : Publiquement le 14 Septembre 2026

Par GIRAUD Stéphanie, Vice-présidente

Assistée de SARTORI Michelle, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

L’association syndicale aurisée Roucas Plage, dont le siège social est sis 2 rue de Ramatuelle 13008 Marseille, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [I] [O]
demeurant et domicilié 13 boulevard Lord Duveen 13008 MARSEILLE

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le lotissement du Roucas Plage est administré par l’association syndicale autorisée du ROUCAS PLAGE (l’ASA du ROUCAS PLAGE).

Par acte en date du 21 février 2022, M. [I] [O] a acquis une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée sur une parcelle d’une superficie de 602 mètres carrés, formant le lot n°144 du lotissement du Roucas Plage, située au 3 allée des Alpilles à Marseille (13008), cadastrée 840 section A n°65.

Il y a entrepris des travaux de démolition de la construction existante et de construction d’une nouvelle villa.

***

Estimant la nouvelle construction contraire aux règles applicables au lotissement, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, l’association syndicale autorisée du ROUCAS PLAGE a fait assigner M. [I] [O] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de mise en conformité.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 13 avril 2026 et l’affaire appelée à l’audience collégiale du 1er juin 2026. A cette date, le rabat de la clôture a été ordonné et la clôture à nouveau prononcée.

***

Par dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2025, l’association syndicale autorisée du ROUCAS PLAGE demande :

– à titre principal, :
– la condamnation de M. [O] à supprimer le 3ème niveau de l’immeuble afin de ramener le bâtiment à 7 mètres de hauteur par rapport au sol naturel, supprimer les surfaces de planchers créées supérieures à 150 mètres carrés, rétablir par des arbres de haute tige déjà grands et autres plantations la végétation antérieure,
– la désignation d’un expert aux frais de M. [O] pour surveiller la bonne exécution des travaux,

– subsidiairement, la condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 500 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– et, en tout état de cause, la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Alain XOUAL, le tout avec maintien de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, l’ASA du ROUCAS PLAGE fait valoir que les règles prévues par le règlement de lotissement dans son cahier des charges ont été contractualisées conformément au troisième alinéa de l’article L442-9 du code de l’urbanisme, qu’elles sont systématiquement adressées aux futurs acquéreurs des parcelles du lotissement et qu’elles ont fait l’objet d’une publication aux hypothèques en 2008 et en 2016.
Elle indique ensuite que le cahier des charges prévoit que son accord doit être obtenu avant tout dépôt à la mairie d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir et avant tout travaux, que la hauteur des bâtiments est limitée à 7 mètres depuis le sol naturel et à deux niveaux, que la surface du plancher est limitée à 150 mètres carrés, que l’emprise au sol est limitée à 33% et que des prospects sont systématiquement prévus entre les lots. Elle précise que les dispositions du PLUi s’appliquent également au périmètre du lotissement et que les lieux sont classés en « quartier en balcon remarquable ». L’ASA du ROUCAS PLAGE explique ainsi que les différents lots sont d’une taille moyenne, qu’ils supportent, chacun, un seul bâtiment d’une superficie peu élevée et que l’objectif du règlement est de préserver l’intimité des lots, de privilégier la plantation de végétaux, obstacles aux vues ou aux nuisances sonores et reconnus comme protecteurs contre la chaleur excessive et la pollution, afin de préserver une harmonie entre les constructions, une végétalisation importante et de bénéficier d’un lieu de vie agréable et recherché.
Le demandeur fait ainsi valoir que M. [O] a démoli la construction existant sur sa parcelle, arraché la végétation et creusé des excavations sans demander de permis de démolir et sans solliciter son accord. Il soutient ensuite que l’architecte du lotissement a rappelé les règles applicables à M. [O] et que ce dernier s’est engagé à les respecter et a ainsi affiché un permis de construire conforme sur sa parcelle. L’ASA du ROUCAS PLAGE soutient cependant que ce permis n’a en réalité jamais existé. Elle explique que M. [O] a obtenu, à la fin de l’année 2023, un permis de construire modificatif régularisant l’existant et autorisant une surface de 226,50 mètres carrés et une hauteur de plus de neuf mètres.
Elle soutient que la construction du défendeur cause aux colotis un préjudice certain puisqu’elle concourt à déprécier chaque propriété et l’environnement du lotissement et constitue un encouragement pour d’autres colotis à agir de même.
En réponse aux conclusions adverses, l’ASA du ROUCAS PLAGE fait valoir que le principe de proportionnalité ne trouve pas à s’appliquer dès lors que M. [O] n’est pas de bonne foi. Elle estime que si l’architecte du lotissement, qui est seulement son conseil technique, s’est trompé, seule sa responsabilité professionnelle peut être engagée. Elle ajoute néanmoins que l’architecte a demandé à M. [O] de respecter une hauteur de sept mètres et une surface de plancher de 150 mètres carrés.
Enfin, l’ASA du ROUCAS PLAGE fait valoir que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire dès lors que M. [O] s’est refusé à respecter les engagements qu’il avait pris.

Par dernières conclusions notifiées le 26 juin 2025, M. [I] [O] demande :

– à titre principal, le rejet des demandes adverses,
– subsidiairement, la condamnation du demandeur à l’indemniser du coût de remise en conformité par rapport à la règle qui a aura été retenue comme violée par la présente décision,
– et, en tout état de cause, la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, le tout avec retrait de l’exécution provisoire.
M. [O] soutient, sur le fondement des articles L442-9 et L115-1 du code de l’urbanisme, que la volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement n’est pas démontrée et que les règles invoquées par le demandeur sont donc caduques, les seules règles applicables à sa construction étant celles du PLUi.
Il ajoute que l’architecte du lotissement a indiqué que son projet correspondait à ce PLUi, que son projet avait été soumis à l’ASA du ROUCAS PLAGE, que l’architecte et l’ASA ont considéré que les règles du lotissement étaient des règles d’urbanisme, que l’architecte a tamponné les plans du permis de construire et que le projet modifié a été accepté par l’ASA. Il fait valoir que celle-ci ne peut revenir sur la validation qu’elle a donnée et qu’elle doit donc être condamnée à l’indemniser si une remise en état était ordonnée.
Il précise que la construction existante lors de son achat avait une hauteur supérieure à sept mètres et que son permis de construire valait aussi permis de démolir.
Concernant le préjudice allégué, il estime que l’ASA n’en rapporte pas la preuve dès lors qu’il n’est pas démontré que les propriétés voisines ont subi une dépréciation et dans la mesure où son projet est en adéquation avec l’environnement et les propriétés existantes, qu’il est quasiment invisible depuis les autres propriétés et que bien d’autres maisons du lotissement dépassent les sept mètres de hauteur et les deux niveaux autorisés. Il en conclut que les demandes de l’ASA doivent être rejetées en application du principe de proportionnalité.
Enfin, M. [O] estime que l’enjeu du litige impose d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

***

A l’audience de plaidoirie du 1er juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur la demande principale de mise en conformité des constructions

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article L442-9 du code de l’urbanisme que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

L’article L115-1 du code de l’urbanisme dispose en outre que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

A – Sur l’applicabilité des règles édictées par le cahier des charges du lotissement

En l’espèce, par acte notarié du 21 septembre 2016 et conformément à la réunion de la commission syndicale de l’ASA du ROUCAS PLAGE du 4 juin 2015, le cahier des charges du lotissement de La Plage du Prado, situé au 8 avenue des Alpilles à Marseille (13008), a fait l’objet d’une actualisation et d’une publication auprès du service de la publicité foncière.
Le cahier des charges prévoit que l’accord préalable de l’association syndicale autorisée doit être obtenu avant tout dépôt à la mairie de demande de permis de construire d’aménager ou de démolir et a fortiori avant tout début des travaux. Il est encore indiqué qu’à cet effet, doit être fourni un dossier comprenant les plans, façades et coupes signés par un architecte ou une autre personne habilitée, le descriptif complet des travaux et dispositions tant pour l’esthétique que pour les matériaux employés et, si l’association l’estime nécessaire, le plan altimétrique du terrain. Il est précisé qu’un exemplaire de ces plans restera à l’association syndicale pour ses archives et que l’autre sera remis au propriétaire avec son approbation s’il y a lieu. Le règlement prévoit en outre que l’ASA du ROUCAS PLAGE se réserve le droit de demander par toute voie de droit la démolition de toute construction qui aurait été édifiée sans son autorisation ou non conformément au projet qui lui a été soumis et qu’elle a accepté.
Dans sa partie dite règlement, le cahier des charges édicte des « Règles d’urbanisme et de construction interne au lotissement ». Ces règles prévoient notamment que :
– « la surface au sol de la construction principale et des annexes ne peut dépasser 33% de la surface du terrain »,
– « dans le périmètre du lotissement la maximum est de 7 mètres et 2 niveaux »,
– « les arbres de haute tige existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité obligatoirement remplacés par des arbres de haute tige en nombre au moins équivalent »,
– « 50% au moins de la surface du lot sont plantés de végétaux en pleine terre »
– et que « le Coefficient d’Occupation du Sol, COS est limité à 0,25. Le sol des voies ne peut pas être pris en compte pour le calcul du COS. Par exception, sur les lots déjà construits d’une superficie inférieure à 600 m2 la SHON peut atteindre 150 m2 au maximum. * La reconstruction sera autorisée pour une SHON identique à la précédente, quelle que soit la surface du lot, à charge pour le propriétaire d’apporter la preuve de ladite surface. * La surface hors œuvre nette, SHON : totalité des surfaces de plancher déduction faite de ce qui n’est pas aménageable ».

Il ressort par ailleurs du plan local d’urbanisme intercommunal du Territoire Marseille Provence que les quartiers de la colline de La Garde « sont des emblèmes de Marseille » sur lesquels s’applique le règlement des espaces verts protégés catégorie trois et dans lequel il est recherché une homogénéité par rapport au gabarit des constructions avoisinantes afin de conserver un ensemble bâti harmonieux au sein duquel la surélévation d’une construction est admise dans les limites de la hauteur autorisée dès lors qu’elle ne porte pas atteinte à la qualité de la construction et de l’ensemble des constructions dans lesquelles elle est insérée.

L’acte d’acquisition du 21 février 2022 stipule que M. [O] adhère aux statuts de l’association syndicale et qu’une copie du cahier des charges lui a été remise.
L’acte précise en outre qu’un cahier des charges fixant les règles de droit privé applicables dans le lotissement a été établi et publié.
Il est enfin stipulé que le bien est situé dans un lotissement autorisé depuis plus de dix ans et qu’en l’absence de plan local d’urbanisme ou de documents d’urbanisme en tenant lieu les dispositions contenues dans les documents du lotissement restent applicables.

Peu important la qualification de « règlement » employée par l’architecte, les récentes actualisation et publication du cahier des charges du lotissement, les prescriptions qu’il édicte, qui sont plus restrictives que celles du plan local d’urbanisme intercommunal, l’existence d’une association syndicale autorisée ayant notamment pour objet social de faire respecter les règles du cahier des charges et la mention de l’existence du cahier des charges dans les actes de vente des propriétés du lotissement démontrent suffisamment que les colotis ont entendu, de façon non équivoque, contractualiser l’ensemble des règles contenues dans le cahier des charges afin de préserver le cadre de vie au sein du lotissement en limitant la hauteur des construction, en favorisant la végétalisation et en limitant la densité de construction dans des proportions supérieures à celles prévues par le plan local d’urbanisme.

Ainsi, dans le cadre d’un projet de rénovation ou démolition-reconstruction entrepris au sein du lotissement du Roucas Plage, la surface au sol de la construction ne doit pas excéder 33% de la surface du terrain, la hauteur de la construction ne doit pas excéder sept mètres, la construction ne peut pas présenter plus de deux niveaux, la surface de plancher, déduction faite de ce qui n’est pas aménageable, ne doit pas excéder 150 mètres carrés, les arbres de haute tige doivent être maintenus ou remplacés et au moins 50% de la surface du lot doit être plantée de végétaux en pleine terre.

B – Sur le respect des règles issues du cahier des charges du lotissement

Dans une note de synthèse du mois de janvier 2022, M. [K], architecte, indique que le chantier de M. [O] consiste en la démolition en totalité d’une maison existante et la construction d’une maison individuelle sur deux niveaux. L’architecte estime que le projet correspond à la réglementation du plan local d’urbanisme intercommunal mais qu’il ne répond pas à la réglementation du lotissement puisque la hauteur du gabarit est supérieure à 7 mètres et que la surface de plancher devrait être, au plus, de 150,50 mètres carrés alors qu’elle est de 226,50 mètres carrés.

Le projet initial de M. [O], transmis à l’architecte de l’association syndicale, ne respectait donc pas les prescriptions du cahier des charges du lotissement en matière de hauteur de construction et de surface de plancher.

Dans un mail adressé le 10 mars 2022, M. [O] sollicite une nouvelle étude de son projet. Il indique avoir décaissé la future maison afin que la hauteur par rapport au terrain naturel soit quasiment dans les limites autorisées. Il précise que l’écart de hauteur entre la bâtisse actuelle et le projet futur est seulement de 1,3 mètre. Il indique également s’être plié à la demande de l’architecte et avoir réduit la surface habitable à 150 mètres carrés en créant plusieurs vides sur séjour. Il ajoute que le déplacement de la bâtisse vers le nord a permis de dégager un jardin plus important et précise avoir l’intention de confier l’aménagement des espaces verts à un spécialiste afin de noyer la future maison dans beaucoup de verdure.

Le défendeur produit en outre aux débats une note de synthèse n°2, datée du 16 mars 2022, établie par M. [K]. Il est indiqué que le maître de l’ouvrage et l’architecte ont fait évoluer le projet pour se conformer à la réglementation du lotissement. M. [K] estime que les deux modifications permettent de rendre le projet conforme à celui-ci dans la mesure où la hauteur de la construction ne dépasse pas les sept mètres par rapport au terrain naturel et que la surface de plancher autorisée a été ramené à 150 mètres carrés. Il est précisé que le maître d’ouvrage et son maître d’œuvre ont également fait évoluer le projet en le déplaçant vers le nord de la parcelle pour permettre des espaces végétalisés plus importants en limite et que ces espaces verts correspondent à la réglementation exigée. L’architecte donne un avis favorable au projet. Cette note de synthèse a été envoyée par mail à M. [O] au mois de mars 2022.

Par arrêté du 9 juin 2022, M. [O] a obtenu un permis de construire de maison individuelle n° 013055 21 01409 P0 pour sa parcelle située au 3 allée des Alpilles. La demande, déposée le 31 décembre 2021, fait état d’une surface de plancher de 150 mètres carrés et de la démolition totale du bâtiment existant. Les croquis produits au soutien de la demande montrent une nouvelle construction dont la hauteur est légèrement supérieure à celle de la construction préexistante. Dans la note explicative du projet, il est fait état d’une d’espaces verts occupant 60% de la parcelle et de six arbres de haute tige dont quatre seront conservés et deux seront déplacés.

Le projet modifié de M. [O] respectait donc les prescriptions du cahier des charges du lotissement.

S’il résulte d’une photographie produite aux débats que M. [O] a affiché sur sa parcelle l’obtention d’un permis de construire n°013055 21 01409 P0 le 28 mai 2022, dont la date ne correspond pas à celle qui figure sur l’arrêté produit aux débats, les mentions affichées sont conformes aux prescriptions du cahier des charges du lotissement et au permis obtenu le 9 juin 2022.

Aucune manœuvre de M. [O] n’apparaît donc ici caractérisée.

Cependant, au titre de sa pièce n°11 intitulée « Permis de construire modificatif 2023», l’ASA du ROUCAS PLAGE verse aux débats un arrêté d’accord modificatif de permis de construire de maison individuelle concernant la parcelle située au 3 allée des Alpilles non signé et non daté. Ce document fait état d’une demande de modification n°013055 21 01409M01 déposée par M. [O] le 28 juin 2023.
Or, le défendeur indique, dans ses conclusions, avoir obtenu à la fin de l’année 2023, un permis de construire modificatif autorisant une surface de plancher de 226,50 mètres carrés sur trois niveaux et une hauteur totale de construction de 9,80 mètres ou « 95 m ».
L’ASA du ROUCAS PLAGE verse également aux débats un imprimé rempli, signé par M. [O] et daté du 5 septembre 2023, de demande de modification d’un permis de construire délivré le 9 juin 2022 n°013055 21 01409 P0 pour un bien situé au 3 allée des Alpilles faisant mention d’une construction comportant trois niveaux au-dessus du sol et un niveau en-dessous du sol et une surface de plancher de 226,50 mètres carrés.
Il est également versé une demande de modification datée du 27 juin 2023 ne comportant pas de mention particulière. Sur l’imprimé de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions, signé par M. [O], sans date, la surface taxable indiquée est de 150 mètres carrés. Les plans annexés font état d’une hauteur de construction de 64.70. Dans un autre imprimé de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions, il est fait état d’une surface taxable de 226,50 mètres carrés après modification. Ce document comporte la signature de M. [O] et est daté du 5 septembre 2023. Un troisième imprimé de déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions signé et non daté mentionne, lui, une surface taxable de 150 mètres carrés.
Cette liasse de documents, difficilement analysable en l’absence de toute explication du demandeur, ne contient pas d’arrêté de permis de construire modificatif daté et signé, délivré par la commune de Marseille. Néanmoins, le défendeur ne contestant pas avoir obtenu un tel permis de construire modificatif, il y a lieu de considérer qu’en 2023, M. [O] a obtenu un permis de construire modificatif autorisant l’édification d’une construction d’une hauteur maximale de 9,80 mètres, sur trois niveaux et d’une surface totale de plancher de 226,50 mètres carrés.

Or, M. [O] ne démontre pas avoir soumis ce nouveau projet à l’architecte de l’association syndicale autorisée et ce, alors même qu’il modifie sensiblement les caractéristiques de la construction entreprise. Aussi, il n’est pas démontré que l’architecte du lotissement a considéré que le projet de M. [O] était en conformité avec les règles issues du cahier des charges du lotissement. L’ASA du ROUCAS PLAGE n’a par ailleurs commis aucune erreur d’appréciation puisqu’elle ne pouvait se prononcer sur la conformité d’un projet qui ne lui a pas été soumis.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat du 7 juin 2023 qu’en vertu d’une ordonnance rendue sur requête par le président du tribunal judiciaire de Marseille le 5 juin 2023, un commissaire de justice s’est rendu sur le chantier de M. [O]. Une maison en construction est visible. Il est notamment relevé qu’elle présente quatre niveaux : un niveau en sous-sol, un niveau en rez-de-chaussée, un niveau en R+1 et un niveau en R+2. Au rez-de-chaussée, il a été mesuré une distance de 3,20 ou 3,55 mètres entre la dalle béton au sol et la poutrelle béton au plafond. Au premier étage, une distance de 2,71 mètres est mesurée entre la dalle béton au sol et la poutrelle béton au plafond. Au 2ème étage, cette distance est de 2,63 mètres. Il est relevé qu’une trémie permet d’accéder au toit plat de la maison par une échelle et que la construction comporte un garage et deux pièces en sous-sol. Aucun arbre de haute tige n’est visible sur le pourtour de l’habitation.

Par acte en date du 9 août 2023, l’association syndicale autorisée du Roucas-Plage a fait sommation à M. [O] de suspendre les travaux de construction et de laisser pénétrer sur sa propriété l’expert de l’association syndicale pour vérifier la hauteur de la construction et ses superficies ainsi que la surface consacrée aux espaces verts et aux arbres de haute tige.

Compte tenu de l’obtention d’un permis de construire modificatif qui n’a pas été soumis à l’association syndicale autorisée alors qu’il autorise l’édification d’une construction d’une hauteur supérieure à sept mètres et une surface de plancher supérieure à 226,50 mètres carrés et compte tenu des constatations effectuées le 7 juin 2023, il apparaît donc que la construction de M. [O] contrevient aux règles contenues dans le cahier des charges du lotissement du Roucas Plage.

C – Sur le préjudice subi et l’application du principe de proportionnalité

En cas de disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, la violation du cahier des charges doit être sanctionnée par l’allocation de dommages-intérêts (Cour de cassation, 3ème Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n°21-16.408).

Le défendeur verse aux débats diverses photographies montrant des constructions de taille importante situées dans les environs de sa parcelle. Il est néanmoins impossible de savoir si ces constructions se situent dans le périmètre du lotissement du Roucas Plage. Il est également impossible de déterminer si ces constructions présentent une hauteur supérieure à sept mètres et une emprise au sol supérieure à 150 mètres carrés en l’absence de toute mesure. En outre, M. [O] ne démontre pas que sa construction est quasiment invisible depuis chacune des propriétés du lotissement.

Ainsi, si les photographies produites démontrent que la parcelle de M. [O] se situe dans un environnement urbanisé, comportant des villas de grande taille, il n’est cependant pas démontré que la majorité des constructions du lotissement du Roucas Plage présentent des dimensions qui contreviennent aux prescriptions de son cahier des charges.

Il ressort en outre des mentions contenues dans les demandes de permis de construire que la construction préexistante avait une surface de plancher de 184,20 mètres carrés, seulement légèrement supérieure aux prescriptions du cahier des charges. Il n’est en outre pas démontré que l’ancienne construction avait une hauteur supérieure à sept mètres. L’acte d’acquisition mentionne à cet égard une maison d’habitation élevée d’un seul étage sur rez-de-chaussée.

Compte tenu de ces éléments et de la vocation des règles du cahier des charges à préserver le cadre de vie au sein du lotissement, la contravention à celles-ci cause un préjudice à l’ASA du ROUCAS PLAGE dont les statuts prévoient qu’elle a pour objet social de « veiller au respect et à l’exécution des clauses du Cahier des charges du lotissement et du Règlement ». L’action qu’elle a engagée à cette fin permet également de dissuader d’autres colotis de contrevenir au cahier des charges du lotissement.

En l’absence de démonstration suffisante que la majorité des villas situées dans le périmètre du lotissement du Roucas Plage ne sont pas conformes aux prescriptions du cahier des charges du lotissement et compte tenu du préjudice causé aux colotis, il n’y a pas de disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour M. [O] et son intérêt pour l’ASA du ROUCAS PLAGE.
Au surplus, il convient de relever la connaissance incontestable, par M. [O], des règles applicables et son intention délibérée de ne pas les respecter en déposant une demande de permis de construire modificatif sans en informer l’ASA du ROUCAS PLAGE.

M. [I] [O] sera donc condamné, sur sa parcelle située au 3 allée des Alpilles à Marseille (13008), cadastrée 840 section A n°65, à :
– supprimer le troisième niveau de l’immeuble afin de ramener la construction à sept mètres de hauteur par rapport au sol naturel,
– supprimer les surfaces de planchers créées supérieures à 150 mètres carrés,
– rétablir les arbres de haute tige existant antérieurement à son acquisition et à végétaliser en pleine terre au moins 50% de la surface du terrain,
dans un délai de dix mois à compter de la signification du présent jugement.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédure civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Pour assurer la bonne exécution de la présente décision, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte et de rejeter la demande de désignation d’un expert aux frais de M. [O] pour surveiller la bonne exécution des travaux, la désignation d’un expert relevant des mesures d’instruction et non des mesures de nature à prévenir les difficultés d’exécution.

Les demandes principales ayant été satisfaites, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de réparation du préjudice formée par l’ASA du ROUCAS PLAGE.

II – Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice

En l’espèce, il ressort des développements précédents que M. [O] a modifié son projet sans le soumettre à nouveau à l’ASA du ROUCAS PLAGE, laquelle n’a donc pu donner un avis sur les importantes modifications envisagées par M. [O]. Aucune faute de l’ASA du ROUCAS PLAGE n’apparaît donc caractérisée.

La demande reconventionnelle de réparation du préjudice présentée par M. [O] sera ainsi rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [I] [O], partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, les dépens seront assortis d’un droit de recouvrement direct au profit de Maître Alain XOUAL.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner M. [I] [O] à payer à l’association syndicale autorisée du ROUCAS PLAGE la somme de 3.500 euros au titre des dispositions précitées.
La demande formée par M. [I] [O] sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le présent litige visant à la démolition partielle d’un immeuble, l’exécution provisoire n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire.

Il sera donc fait droit à la demande de retrait de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement en formation collégiale, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [I] [O], sur sa parcelle située au 3 allée des Alpilles à Marseille (13008), cadastrée 840 section A n°65, à :
– supprimer le troisième niveau de l’immeuble afin de ramener la construction à sept mètres de hauteur par rapport au sol naturel,
– supprimer les surfaces de planchers créées supérieures à 150 mètres carrés,
– rétablir les arbres de haute tige existant antérieurement à son acquisition et à végétaliser en pleine terre au moins 50% de la surface du terrain,
le tout dans un délai de dix mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

REJETTE la demande de désignation d’un expert ;

REJETTE la demande reconventionnelle de M. [I] [O] en réparation du préjudice ;

CONDAMNE M. [I] [O] à payer à l’association syndicale autorisée du ROUCAS PLAGE la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par M. [I] [O] au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. [I] [O] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Alain XOUAL ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatorze septembre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.