TRIBUNAL JUDICIAIRE
[W] [Localité 1]

Expropriation

N° RG 25/00004 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2NHO

Jugement du :
14 Septembre 2026

Affaire :

Société COMMUNE [W] [Localité 2]
C/
S.C.I. [V] [E]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 14 Septembre 2026, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 Juillet 2026 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Hélène BROUTIN,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

COMMUNE [W] [Localité 2]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Benjamin VINCENS-BOUGUEREAU de la SELARL ATV AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

ET :

S.C.I. [V] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Jean paul FRANCOU, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE
Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 05 juillet 2022, n° 69-2022-07-05-00005, le projet de réaménagement de la [Adresse 4] a été déclaré d’utilité publique.

Par arrêté en date du 10 octobre 2022, n° E-2022-473, le préfet du département du RHONE a déclaré cessibles au profit de la COMMUNE [W] [Localité 5] les biens et droits immobiliers nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement de la [Adresse 4].

Par ordonnance en date du 21 novembre 2022 (RG 22/00031), le Juge de l’expropriation du département du RHONE a notamment ordonné l’expropriation de la parcelle bâtie cadastrée section AL, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 5] à VILLEFRANCHE-SUR-SAONE (69400), appartenant à la SCI [W] [V] [E] au profit de la COMMUNE [W] VILLEFRANCHE-SUR-SAONE.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 29 novembre 2024, distribué le 05 décembre 2024, la COMMUNE [W] VILLEFRANCHE-SUR-SAONE a notifié son offre d’indemnisation à la SCI [W] [V] [E].

Par mémoire reçu au greffe le 27 janvier 2025, la COMMUNE [W] VILLEFRANCHE-SUR-SAONE a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à la SCI [W] [V] [E].

Ce mémoire a été notifié à la SCI [W] [V] [E] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 23 janvier 2025, distribué le 28 janvier 2025.

Par ordonnance rendue le 20 avril 2026, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 20 juillet 2026 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 20 juillet 2026 à 09h00.

A l’audience foraine du même jour, la COMMUNE [W] [Localité 5], représentée par son avocat, a demandé qu’il soit donné acte de l’accord intervenu avec l’expropriée pour voir fixer le montant des indemnités de la manière suivante :
460 000,00 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession ;
47 000,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

La SCI [W] [V] [E], représentée par son avocat, a demandé qu’il soit donné acte de l’accord intervenu avec l’expropriée pour voir fixer le montant des indemnités de la manière suivante :
460 000,00 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession ;
47 000,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Madame le Commissaire du Gouvernement qui, dans un mémoire daté du 24 avril 2025 avait estimé le bien exproprié au montant faisant l’objet de l’accord entre les parties, s’en est rapportée sur la demande de donner acte de leur accord.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 14 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS [W] LA DECISION

Sur la fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 21 novembre 2022.

Les parties n’ont pas soutenu lors du transport ou de l’audience que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section AL, n° [Cadastre 1], d’une surface de 134 m², sise [Adresse 5] à [Localité 6] est située à l’extrémité Ouest de la [Adresse 6], le long de la [Adresse 7], en centre-ville.

Datant des années 1890, elle est édifiée sur un niveau de caves et s’élève sur trois niveaux, outre des combles non-aménagés.

Elle présente, depuis l’extérieur :
façade Nord : façade borgne, percée de quelques sorties de ventilation. Enduit en état d’usage, avec en particulier une importante fissure verticale courant sur toute la hauteur de la façade depuis la toiture et une second fissure verticale partant de la toiture sans atteindre le pied de la façade ;
façade Est : percée de trois fenêtres (une par niveau) et de quelques sorties de ventilation. Enduit vétuste, avec multiples fissures verticales et horizontales, et décollements localisés ;
façade Sud : percée d’une porte en bois et verre avec marquise, en état d’usage, de trois fenêtres (une par niveau) et de deux jours à verre dormant aux R+1 et R+2. Enduit vétuste, avec multiples fissures verticales et horizontales, et décollements localisés. Interphone ;
façade Ouest : percée d’une porte en bois et verre, en état d’usage, de huit fenêtres (deux au rez-de-chaussée, trois aux R+1 et R+3). Enduit vétuste, avec multiples fissures verticales et horizontales, et décollements localisés ;
volets pleins et persiennes, en bois, vétustes ;
planches de rives et platelage du débord de toiture en bois, présentant des traces de coulures d’eau ;
couverture tuile en état d’usage, sinon vétuste, avec tuiles visiblement anciennes et moussues. Une sortie de cheminée.

A l’intérieur, elle comporte :
au rez-de-chaussée, un T1 accessible depuis la [Adresse 7], comprenant :
◦pièce de vie avec cuisine américaine : sol carrelé, murs et plafond peints. Comptoir, évier résine, quelques meubles de cuisine usagés. Eclairage par une fenêtre sur rue et plafonnier. Deux convecteurs électriques. Le tout en état d’usage ;
◦chambre : sol carrelé, murs et plafond peints. Grand placard mural. Eclairage par une fenêtre sur rue et plafonnier. Un convecteur électrique. Le tout en état d’usage ;
◦salle de bain : baignoire, WC, lavabo. Evacuation pour machine à laver. Sol carrelé, murs partiellement carrelés et peints pour le surplus, comme le plafond. Eclairage par plafonnier. Un convecteur électrique. Le tout en état d’usage ;
au rez-de-chaussée, depuis la porte accessible depuis la petite allée longeant la façade Sud, un hall au sol carrelé ancien, murs peints sur toile de verre, plafond peint. Il dessert un accès aux caves, par une échelle situé sous l’escalier menant aux étages. Les compteurs électriques y sont installés. Il dessert aussi un escalier en bois conduisant aux étages et un appartement en rez-de-chaussée.
au rez-de-chaussée, un T1 accessible depuis le hall :
◦pièce de vie avec cuisine : sol carrelé, murs et plafond peints. Evier aluminium, quelques meubles de cuisine usagés. Eclairage par une fenêtre sur l’allée en façade Sud et plafonnier. Deux convecteurs électriques. Le tout en état d’usage ;
◦chambre : sol carrelé, murs et plafond peints. Grand placard mural. Eclairage par une fenêtre en façade Est et plafonnier. Un convecteur électrique. Le tout en état d’usage ;
◦salle de bain : baignoire, WC, lavabo. Evacuation pour machine à laver. Sol carrelé, murs partiellement carrelés et peints pour le surplus, comme le plafond. Eclairage par plafonnier. Un convecteur électrique. Le tout en état d’usage ;
aux 1er et 2ème étages, deux T4 accessibles par l’escalier commun :
◦un dégagement à l’entrée : sol carrelé, murs peints sur papier peint vinyle, plafond peint. Un convecteur électrique. Un placard mural à gauche. Dessert, à droite, un escalier de quelques marches menant à trois chambres et, à gauche, une pièce de vie. Le tout en état d’usage ;
◦trois chambre à droite : sol en lino, murs peints sur papier peint vinyle, plafond peint. Un convecteur électrique par chambre. Une fenêtre par chambre, donnant sur la [Adresse 7] (Ouest) et plafonniers. Un grand placard mural par chambre. Le tout en état d’usage ;
◦pièce de vie à gauche avec cuisine : sol carrelé, murs peints sur papier peint vinyle, plafond peint. Evier résine, quelques meubles de cuisine usagés. Eclairage par une fenêtre et un jour à verre dormant en façade Sud et une fenêtre en façade Est. Plafonnier. Deux convecteurs électriques. Le tout en état d’usage ;
◦WC : séparé ;
◦salle de bain : baignoire et lavabo. Evacuation pour machine à laver. Sol carrelé, murs partiellement carrelés et peints pour le surplus, comme le plafond. Eclairage par plafonnier. Un sèche serviette au R+1 et un convecteur électrique au R+2. Le tout en état d’usage.

De manière générale, les murs sont doublés et isolés et les fenêtres équipées de doubles vitrages anciens.

La cage d’escalier présente un développement conséquent de moisissures sur les murs et des traces d’infiltrations sont visibles depuis le pallier du R+2, celles-ci trouvant leur origine au niveau de la toiture. Des fissures sont également visibles sur le mur de façade Nord au R+2.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, les appartements du bien exproprié sont libres de toute occupation.

La parcelle est grevé d’un emplacement réservé.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Selon l’article L. 322-6 du code de de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, […] La date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé. »

Il résulte de ces textes qu’il n’est pas nécessaire, pour que la date d’un acte serve de date de référence pour déterminer l’usage effectif ou la qualification d’un bien grevé d’un emplacement réservé, que cet acte ait rendu public, approuvé, révisé ou modifié le plan local d’urbanisme (Civ. 3, 24 mai 2018, 17-16.373) et qu’il suffit qu’il ait affecté la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé (Civ. 3, 12 novembre 2020, 19-22.190).

D’autre part, il résulte du second de ces textes que la date de référence est définie, en présence d’un emplacement réservé, comme celle de l’acte rendant opposable le PLU, et non pas celle à laquelle cet acte est devenu opposable, ce dont il s’ensuit que la date de l’acte lui-même est à retenir (Civ. 3, 24 mai 2018, 17-16.373).

En l’espèce, la parcelle expropriée est grevée d’un emplacement réservé prévu à l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, de sorte que la date de référence applicable est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé, même s’il ne constitue pas un acte rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU.

Il n’est pas contesté que la modification n° 4 du PLU de la Communauté d’Agglomération de [Localité 7] a apporté des modifications à la réglementation de la zone Ua et affecte donc la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé. Cette modification a été adoptée le 30 juin 2022.

Par conséquent, la date de cet acte, soit le 30 juin 2022, sera retenue comme étant celle de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif qui était alors fait du bien exproprié et à la la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section AL, n° [Cadastre 1], était située en zone Ua du PLU, qui correspond aux zones urbanisées denses du centre-ville de [Localité 5].

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe en bord de route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Toutefois, en raison de son caractère bâtie, aucune des parties n’a soutenu que la valeur vénale de la parcelle expropriée devait être évaluée en considération du fait qu’elle peut constituer un terrain à bâtir.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié ne doit pas être qualifié de terrain à bâtir et sera donc évalué selon son usage effectif au 30 juin 2022, à savoir une immeuble d’habitation, comprenant deux T1 et deux T4.

Sur le montant des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique poursuit : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

L’article R. 311-20, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l’expropriant et l’exproprié. »

En l’espèce, l’expropriation et l’expropriée s’accordent, sur la base de l’évaluation faite par le commissaire du Gouvernement dans ses conclusions datées du 24 avril 2025, pour fixer le montant des indemnités d’expropriation de la manière suivante :
460 000,00 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession ;
47 000,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Par conséquent, il conviendra de donner acte de l’accord intervenu entre l’expropriant et l’expropriée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, la COMMUNE [W] [Localité 5] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DONNE acte à la COMMUNE [W] VILLEFRANCHE-SUR-SAONE et la SCI [W] [V] [E] de leur accord pour fixer le montant global des indemnités d’expropriation dues par par l’expropriant à l’expropriée pour :

la parcelle bâtie cadastrée section AL, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 5] à [Localité 6] ;

à la somme de 507 000,00 euros, se décomposant comme suit :

460 000,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;
47 000,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE la COMMUNE [W] [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par Victor BOULVERT, juge de l’expropriation du département du RHONE, et Hélène BROUTIN, greffier ;

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.