Responsabilité du bailleur et du syndicat pour les infiltrations affectant un logement meublé : indemnisation in solidum et garantie copropriété

En application de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées constituant la résidence principale par l’article 25-3 de cette loi, le bailleur doit délivrer un logement décent, en assurer la jouissance paisible et effectuer les réparations nécessaires. Ces obligations de résultat ne cèdent qu’en cas de force majeure. La seule preuve d’un trouble de jouissance suffit à engager sa responsabilité, même lorsque le désordre provient des parties communes, sauf recours contre le tiers responsable.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable de plein droit des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes. Le bailleur et le syndicat ont donc été condamnés in solidum pour les troubles postérieurs au 1er janvier 2023, les premières infiltrations de 2022 étant imputées à une partie privative.

Le préjudice de jouissance a été évalué selon la gravité et la durée des désordres, la superficie du logement et le montant du loyer. Le préjudice moral, lié notamment à la durée des désordres et à l’absence de relogement, reste à la charge exclusive du bailleur. Le syndicat doit toutefois garantir celui-ci pour les condamnations liées au préjudice de jouissance et aux frais accessoires, sur le fondement de la contribution à la dette.

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Une locataire étudiante a subi durant plusieurs années des infiltrations, de l’humidité, des moisissures, des odeurs, des coupures d’électricité et l’absence d’eau chaude dans son studio. Les désordres, documentés par diverses pièces, provenaient d’abord d’une partie privative puis des parties communes. Le juge retient la responsabilité du bailleur pour toute la période et celle du syndicat des copropriétaires pour les désordres relevant des parties communes à compter de janvier 2023.

Une locataire étudiante occupait depuis octobre 2021 un studio meublé de 13,25 m² constituant sa résidence principale. À partir d’août 2022, elle a subi des infiltrations d’eau, une forte humidité, des moisissures, des odeurs, des coupures d’électricité et l’absence d’eau chaude. Les premières fuites provenaient d’une partie privative. À compter de 2023, plusieurs recherches ont établi l’origine des désordres dans les parties communes, notamment la descente des eaux usées et la colonne montante.

Malgré diverses interventions, les infiltrations ont perduré jusqu’au départ de la locataire en février 2025. Une expertise amiable, des rapports de recherche de fuite, des interventions de plombiers et un constat de commissaire de justice ont documenté les désordres. La locataire a demandé l’indemnisation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral, ainsi que son relogement et la remise en état du logement.

Le bailleur a appelé le syndicat des copropriétaires en garantie. Le juge a retenu la responsabilité du bailleur pour toute la période et celle du syndicat pour les désordres provenant des parties communes à compter de janvier 2023.

• Établir l’existence d’infiltrations et leurs conséquences sur l’habitabilité
• Relier les désordres aux obligations de délivrance et de jouissance paisible
• Identifier l’origine privative ou commune de chaque infiltration
• Constater un défaut d’entretien imputable aux parties communes
• Justifier la durée et l’intensité du trouble de jouissance
• Établir un lien causal entre les désordres et chaque préjudice

• Rapport de recherche de fuites du plombier du 25 octobre 2022
• Constat d’humidité à 100 % établi par l’assureur
• Rapports de recherches de fuite des parties communes
• Expertise amiable diligentée par la protection juridique
• Constat de commissaire de justice du 6 juin 2024

La locataire obtient une indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice moral. Le bailleur reste directement tenu envers la locataire, tandis que le syndicat supporte finalement les condamnations liées aux désordres provenant des parties communes et certains frais de procédure.

• Indemnisation du trouble de jouissance pour 2022 par le bailleur
• Condamnation in solidum pour la période postérieure à janvier 2023
• Prise en charge exclusive du préjudice moral par le bailleur
• Garantie du bailleur par le syndicat pour les désordres communs
• Condamnation du syndicat aux dépens et frais accessoires

À faire

• Documenter chaque infiltration par des rapports techniques
• Identifier précisément l’origine privative ou commune des désordres
• Conserver les échanges relatifs aux réparations et au relogement
• Faire constater l’humidité, les moisissures et les dysfonctionnements
• Chiffrer séparément les troubles matériels et moraux

À éviter

• Attribuer les désordres sans preuve de leur origine
• Différer les recherches de fuite ou réparations urgentes
• Confondre proposition de relogement et relogement effectif
• Négliger les conséquences sanitaires et scolaires documentées
• Omettre les appels en garantie entre responsables

Les obligations de résultat du bailleur en matière de logement décent

L’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées constituant la résidence principale selon l’article 25-3, imposent au bailleur de délivrer un logement décent, d’en assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations nécessaires. La seule démonstration d’un trouble de jouissance engage sa responsabilité, sauf force majeure, même si l’origine relève des parties communes.

La responsabilité du syndicat pour les parties communes

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes. La constatation de dommages ayant pour origine ces parties suffit. Les infiltrations provenant de la descente des eaux usées et de la colonne montante ont donc justifié sa responsabilité à compter de janvier 2023.

La répartition des responsabilités et des préjudices

Le bailleur et le syndicat ont concouru au même dommage et ont été condamnés in solidum pour le trouble de jouissance postérieur au 1er janvier 2023. Le syndicat doit garantir le bailleur pour cette condamnation et les frais accessoires. Le préjudice moral, lié notamment à l’absence de relogement, reste exclusivement supporté par le bailleur.

Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile