Copropriété : rejet des demandes fondées sur des limites privatives non prouvées et des travaux supplémentaires non votés

L’article 789 du Code de procédure civile attribue au juge de la mise en état compétence pour statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsqu’aucune fin de non-recevoir n’a été soumise à ce juge et qu’aucun moyen précis n’est développé, la formation de jugement examine les prétentions et moyens au fond.

La juridiction rejette les demandes relatives à la jardinière et aux parkings, faute de preuve suffisante de leur modification, de leur auteur, d’un empiètement ou d’une atteinte effective à la jouissance. Les documents illisibles, l’absence de mesures contradictoires et les déclarations des associés de la société demanderesse ne permettent pas d’établir ces éléments. Les questions de délimitation doivent être soumises à l’assemblée générale selon les modalités légales.

S’agissant du ravalement, le vendeur devait prendre en charge les travaux votés avant la vente. Le devis annexé à l’acte permettait toutefois d’identifier précisément les ouvrages prévus. La juridiction constate que les travaux supplémentaires demandés n’avaient pas été votés et rejette leur mise à la charge du vendeur ou de la copropriété. La société demanderesse succombe et supporte les dépens ainsi que les frais irrépétibles accordés au vendeur.

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Les demandes de la société civile immobilière concernant l’agrandissement d’une jardinière, les limites des emplacements de stationnement, des travaux complémentaires de ravalement et des dommages-intérêts sont rejetées. Les preuves produites ne démontrent ni l’irrégularité alléguée ni une modification imputable au vendeur. Les travaux réclamés n’étaient pas compris dans le devis de ravalement voté.

Une société civile immobilière a acquis plusieurs lots dans une copropriété, comprenant un appartement, une cave, la jouissance privative d’un jardin et un emplacement de stationnement. Le compromis puis l’acte authentique prévoyaient que le vendeur supporterait les travaux de ravalement votés avant la vente, une somme étant séquestrée au titre de ces travaux.

Après la vente, l’acquéreur a soutenu qu’une jardinière avait été agrandie au détriment de son jardin, que les limites des parkings étaient irrégulières et que certaines parties des façades n’avaient pas été ravalées. Il a demandé la destruction ou le déplacement des ouvrages, des travaux complémentaires et des dommages-intérêts contre le vendeur et le syndicat des copropriétaires.

Le tribunal rejette l’ensemble des demandes. Il relève l’insuffisance des preuves concernant les limites et l’absence de démonstration d’une modification imputable au vendeur. Il considère également que les travaux réclamés au titre du ravalement n’étaient pas compris dans le devis voté.

• Établir précisément l’empiètement allégué sur la jouissance privative.
• Prouver la réalité, la date et l’auteur de la modification contestée.
• Produire des plans lisibles et des mesures concordantes avec l’acte de vente.
• Démontrer une atteinte effective à l’usage du jardin ou du parking.
• Identifier les travaux effectivement votés dans le devis annexé à l’acte.
• Faire voter les travaux supplémentaires par l’assemblée générale.

• Acte authentique de vente décrivant les lots et les droits de jouissance.
• Plans et modificatifs de l’état descriptif, produits sous forme illisible.
• Constat d’huissier relatif à la jardinière et aux dimensions des parkings.
• Procès-verbal de constat du 28 juin 2021 avec photographies couleur.
• Devis de ravalement annexé à l’acte et procès-verbal de vote.

La société demanderesse ne bénéficie d’aucune remise en état ni indemnisation et doit engager les éventuelles démarches de délimitation ou de travaux devant l’assemblée générale. Le vendeur n’est tenu que des travaux précisément votés et prévus au devis, tandis que le syndicat n’a pas à exécuter des travaux supplémentaires non approuvés.

• Rejet des demandes de destruction et de déplacement des ouvrages.
• Absence d’indemnisation au titre du trouble de jouissance allégué.
• Soumission des travaux supplémentaires à une assemblée générale.
• Support des dépens par la société demanderesse.
• Paiement de 3 000 euros au vendeur au titre des frais irrépétibles.

À faire

• Produire des plans lisibles et contradictoires.
• Faire constater précisément les limites et dimensions.
• Établir la date et l’auteur des modifications.
• Comparer les travaux réalisés avec le devis voté.
• Inscrire les travaux supplémentaires à l’ordre du jour.

À éviter

• Fonder une demande sur des plans illisibles.
• Confondre jouissance privative et propriété privative.
• Invoquer un bornage sans fonds cadastraux distincts.
• Réclamer des travaux non approuvés par l’assemblée.
• Soulever tardivement une fin de non-recevoir.

La compétence du juge de la mise en état pour les fins de non-recevoir

L’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable à l’assignation, attribue au juge de la mise en état compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir. La défenderesse ne l’ayant pas saisi d’un incident et n’ayant pas précisé le fondement de son irrecevabilité, le tribunal examine les prétentions et moyens au fond.

La preuve des limites des parties communes à jouissance privative

L’acquéreur doit établir la modification de la jardinière, son auteur et l’empiètement allégué. Les actes et plans produits étaient imprécis ou illisibles, tandis que le constat ne démontrait aucune modification récente. Les déclarations des associés, parties intéressées, n’ont pas été retenues comme suffisamment probantes.

La prise en charge des travaux de ravalement votés

Le vendeur devait supporter les travaux votés avant la vente, dans les limites du devis annexé à l’acte. La juridiction refuse d’imposer des travaux supplémentaires non votés, dont l’acquéreur pouvait apprécier l’étendue par la lecture du devis. Leur éventuelle réalisation devait être soumise à une assemblée générale.

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 122 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile