Résiliation judiciaire du bail pour troubles de voisinage graves imputables aux personnes hébergées

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des lieux loués. Cette obligation était également reprise par l’article 4 du règlement intérieur annexé au bail. Sur le fondement de l’article 1729 du Code civil, le bail peut être résilié lorsque l’usage déraisonnable du bien cause un dommage au bailleur.

La juridiction retient que les locataires répondent des troubles causés par les personnes qu’ils hébergent. Les plaintes, attestations, courriers et courriels produits établissaient des insultes, menaces, agressions physiques et dégradations. La récurrence et la gravité des faits caractérisaient un manquement suffisamment sérieux à l’obligation de jouissance paisible, même en l’absence de poursuites pénales.

La résiliation entraîne l’expulsion selon les articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, après le délai légal de deux mois prévu par l’article L.412-1 du même code. La demande de réduction de ce délai et l’astreinte ont été rejetées. Une indemnité d’occupation, correspondant au loyer et aux charges, est due jusqu’au départ effectif. La solidarité entre cotitulaires résulte expressément du bail, conformément à l’article 1310 du Code civil.

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Les troubles de voisinage, comprenant insultes, menaces, agressions et dégradations, sont établis par les plaintes, attestations, courriers et courriels produits. Les locataires répondent des agissements de la personne hébergée. Le bail est résilié et l’expulsion ordonnée après le délai légal, avec paiement solidaire de l’indemnité d’occupation. La réduction du délai et l’astreinte sont refusées.

Un bailleur a donné en location un appartement à deux cotitulaires, moyennant un loyer et des charges. Après une mise en demeure, il a demandé la résiliation judiciaire du bail en raison de troubles de voisinage imputés notamment à une personne hébergée par les locataires.

Le voisinage avait signalé des insultes, menaces, agressions physiques et le lancement d’eau de javel sur un véhicule. Les locataires contestaient leur implication, invoquaient leurs propres difficultés de voisinage et soutenaient ne plus héberger la personne concernée.

La juridiction retient toutefois que les locataires sont responsables des désordres causés par les personnes hébergées. Elle considère que les plaintes, attestations, courriers et courriels produits démontrent des troubles récurrents et d’une particulière gravité. Le bail est résilié, l’expulsion est ordonnée après le délai légal, et une indemnité d’occupation est due jusqu’au départ effectif. La réduction du délai d’évacuation et l’astreinte sont refusées. Les locataires sont condamnés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation et in solidum aux dépens ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Existence d’une obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux.
• Troubles de voisinage établis par des éléments concordants.
• Imputabilité des désordres à une personne hébergée par les locataires.
• Récurrence et particulière gravité des comportements constatés.
• Manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
• Maintien du délai légal d’évacuation faute de circonstances justificatives.

• Dépôts de plainte du voisinage.
• Attestations des occupants de l’immeuble.
• Courrier adressé aux locataires par le bailleur.
• Courriels de l’assistante sociale des Hôpitaux Civils de Colmar.
• Pétition reconnaissant l’hébergement de la personne à l’origine des troubles.
• État des lieux de sortie contredisant la fin alléguée de l’hébergement.

Le bailleur obtient la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, avec maintien du délai légal de deux mois. Les locataires restent solidairement redevables de l’indemnité d’occupation jusqu’à leur départ et supportent les frais de procédure.

• Résiliation judiciaire du bail
• Expulsion après commandement et délai légal
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective
• Solidarité entre cotitulaires prévue par le bail
• Paiement des dépens et de 300 euros au titre de l’article 700

À faire

• Rassembler les plaintes et attestations du voisinage
• Documenter précisément la récurrence des troubles
• Établir le lien avec les personnes hébergées
• Signifier le commandement de libérer les lieux
• Calculer l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif

À éviter

• Se limiter à des allégations non documentées
• Négliger les troubles causés par les occupants hébergés
• Demander une réduction du délai sans circonstances établies
• Réclamer une astreinte sans démontrer son utilité
• Oublier la solidarité expressément stipulée au bail

L’obligation de jouissance paisible des lieux loués

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1729 du Code civil permettent de sanctionner les troubles de voisinage lorsque leur gravité justifie la résiliation du bail. La juridiction retient des insultes, menaces, agressions physiques et dégradations, dont la récurrence et l’intensité caractérisent un manquement suffisamment grave.

La responsabilité des locataires pour les personnes hébergées

Les locataires répondent des désordres causés par les personnes qu’ils hébergent. La juridiction écarte les contestations relatives à la fin alléguée de l’hébergement, au regard notamment d’une pétition reconnaissant cet hébergement et de pièces contredisant les explications fournies.

Les effets de la résiliation du bail

La résiliation entraîne l’expulsion conformément aux articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, après le délai légal de deux mois prévu par l’article L.412-1. Une indemnité d’occupation, correspondant au loyer augmenté des charges, est due jusqu’au départ effectif. La demande d’astreinte et de réduction du délai est rejetée.

Article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi du 6 juillet 1898, Article 1729 du Code civil, Article 1310 du Code civil, Articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile