COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 10 Septembre 2026

N° RG 24/00824 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQBE

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 05 Avril 2024, RG 20/01081

Appelants

M. [Z] [X] [P]

né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 2],

et

Mme [S] [F] épouse [P]

née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 3],

demeurant ensemble [Adresse 1]

Mme [C] [R] [Y] [P] épouse [Q]

née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représentés par la SELAS CCMC AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE MAZOT D’EDEN,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par son représentant légal

Représentée par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Stéphane CABEE, avocat plaidant au barreau de CARCASSONNE

M. [E] [I] [W] [B] – sur appel provoqué –

né le [Date naissance 4] 1946 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

Représenté par la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL CDMFAVOCATS AFFAIRES PUBLIQUES, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

S.C.P. [H] [L] – REYLudivine – sur appel provoqué,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE et Me Jérôme DE FREMINVILLE, avocat plaidant au barreau de PARIS

EIRL A’CT [U] [J], Architecte DPLG, – sur appel provoqué-

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL MLB AVOCATS, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL BARRE & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de LYON

S.A.R.L. [O] [V] – sur appel provoqué,

dont la dernière adresse connue est sise [Adresse 7]

représentée par son représentant légal

sans avocat constitué

-=-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 21 avril 2026 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries avec l’assistance de Madame Sylvie [G], Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

– Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

– Madame Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,

– Madame Elsa LAVERGNE, Secrétaire Générale,

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [P] et Mme [S] [F] son épouse sont usufruitiers du chalet situé à [Localité 6] (Savoie) composant le lot n°17 du lotissement [Adresse 8] cadastré section C n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Leur fille, Mme [C] [P], en détient la nue-propriété.

Par acte du 29 avril 2015 reçu par Me [D] [G] [K], M. [E] [B] a vendu à la SCI [Adresse 9] Mazot d’Eden une parcelle du lotissement [Adresse 8] cadastrée section C n°[Cadastre 3], issue du lot n° 18.

Suivant permis de construire du 2 février 2015, la SCI Le Mazot d’Eden a édifié sur cette parcelle un chalet.

Par acte du 9 novembre 2020, les consorts [P] ont fait assigner la SCI Le Mazot d’Eden devant le tribunal judiciaire d’Albertville en vue d’obtenir à titre principal sa condamnation sous astreinte à démolir le chalet construit.

Par actes des 24 et 26 novembre suivant, la SCI Le Mazot d’Eden a fait appeler en cause M. [B], la SCP [H] [L] – [A] [T], notaire venant aux droits de l’étude [N] [K] et [M] [D] [G] [K], l’EIRL A’ct [U] [J], architecte, et la SARL [O] [V], entrepreneur.

Par jugement réputé contradictoire du 5 avril 2024, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

– débouté la SCI Le Mazot d’Eden et M. [B] de leur demande tendant à déclarer caduc le cahier des charges du lotissement,

– débouté les consorts [P] de leurs demandes de démolition totale ou partielle du chalet voisin, de suppression d’une vue et de dommages et intérêts,

– débouté la SCI Le Mazot d’Eden de sa demande de dommages et intérêts,

– débouté l’EIRL A’ct [U] [J] de sa demande de dommages et intérêts,

– condamné in solidum les consorts [P] au paiement des entiers dépens,

– autorisé Maîtres Milliand et Chomette, avocats au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

– débouté la SELARL CDMF Avocats Affaires Publiques de sa demande de distraction des dépens,

– condamné in solidum les consorts [P] à payer à la SCI Le Mazot d’Eden la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum les consorts [P] à payer à la SCP [H] [L] – [A] [T] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Le Mazot d’Eden à payer à M. [B] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Le Mazot d’Eden à payer à l’EIRL A’ct [U] [J] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 13 juin 2024, les consorts [P] ont interjeté appel de la décision en intimant la SCI Le Mazot d’Eden.

Par actes des 15, 16 et 23 juillet 2024, la SCI Le Mazot d’Eden a respectivement fait appeler en cause la SARL [O] [V], la SCP [H] [L] – [A] [T], M. [B] et l’EIRL A’CT [U] [J].

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [P] demandent à la cour de :

– annuler le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté les consorts [P] de leurs demandes de démolition totale ou partielle du chalet voisin, de suppression d’une vue et de dommages et intérêts,

condamné in solidum les consorts [P] au paiement des entiers dépens,

autorisé Mes Milliand et Chomette, avocats au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

condamné in solidum les consorts [P] à payer à la SCI Le Mazot d’Eden la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum les consorts [P] à payer à la SCP [H] – [A] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– confirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

– déclarer et juger que la SCI Le Mazot d’Eden n’a pas respecté les clauses du cahier des charges du lotissement et en particulier l’article 17,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden à se mettre en conformité avec l’article 17 du cahier des charges du lotissement.

– déclarer et juger qu’il y a trouble anormal de voisinage causé par la SCI Le Mazot d’Eden,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden à démolir la construction qu’elle a édifiée sur sa parcelle sise à Cohennoz cadastrée à la section C n°[Cadastre 3] au lieudit [Adresse 8], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de 2 mois après la signification de la décision à intervenir,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden à fermer l’ouverture pratiquée dans la façade de son chalet dont la vue donne directement sur le séjour et la chambre situés au premier étage du chalet des consorts [P], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 2 mois après la signification de la décision à intervenir,

À titre subsidiaire,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden à démolir la partie de la construction et la mettre en conformité par rapport au cahier des charges du lotissement sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de 2 mois après la signification de la décision à intervenir,

À titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ne ferait pas droit à la demande de démolition,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden à leur payer la somme de 210 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêts et capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden à leur payer la somme 199 500 euros (95% x 210 000 euros) en réparation du préjudice de perte de chance de vendre au prix du marché leur bien, avec intérêts et capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

– en tant que de besoin, ordonner une expertise judiciaire désignant tel expert qu’il appartiendra aux fins de chiffrer ledit préjudice causé par le trouble anormal du voisinage et la violation du cahier des charges,

En tout état de cause,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden au paiement de la somme de 564,09 euros, au titre du constat d’huissier du 12 février 2020 outre les frais d’expertise amiable exposés au profit de l’expert M. [DO],

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter la SCI Le Mazot d’Eden et toutes autres parties de ses demandes,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Le Mazot d’Eden demande à la cour de :

– au principal, infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à déclarer caduc le cahier des charges du lotissement,

Statuant à nouveau,

– dire et juger que le cahier des charges du lotissement servant de visa aux consorts [P] est caduc,

En conséquence,

– débouter purement et simplement les consorts [P] de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner reconventionnellement les consorts [P] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, confirmant sur ce point le jugement déféré,

– dire et juger qu’elle a respecté toutes les clauses du permis de construire, que tous les travaux sont conformes et que les consorts [P] ne démontrent en aucune façon en quoi ces travaux seraient incompatibles avec l’article 17 du cahier des charges du lotissement,

– dire et juger que les consorts [P] ne démontrent aucun trouble grave de voisinage,

– débouter les consorts [P] de leurs demandes de démolition totale ou partielle du chalet voisin, de suppression d’une vue et de dommages et intérêts,

– condamner pareillement les consorts [P] aux dommages et intérêts et frais irrépétibles susvisés,

Subsidiairement encore,

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant, condamner les consorts [P] à lui régler une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et l’intégralité des frais irrépétibles accordés aux parties appelées dans la cause,

À titre infiniment subsidiaire, et si par impossible la cour jugeait que le cahier des charges du lotissement est applicable et qu’elle n’a pas respecté ce même cahier des charges du lotissement tant au niveau du permis de construire qu’au niveau des travaux exécutés,

– dire et juger que le vendeur M. [B], le notaire la SCP [H] [L] – [A] [T], notaires associés en leur qualité de successeurs de l’étude de Me [N] [K] et [M] [D] [TD] [K] notaires, l’architecte l’EIRL A’CT [U] [J] et l’entrepreneur la SARL [O] [V], seront condamnés in solidum à la relever et la garantir de toutes sommes mises à sa charge et de tous travaux qui s’avéreraient nécessaires pour se mettre en conformité avec ce cahier des charges du lotissement,

– réserver dans cette hypothèse les dommages et intérêts subis par elle du fait d’une modification de la construction effectuée et de la moins value consécutive,

– condamner dans tous les cas les parties succombantes à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner dans tous les cas la ou les parties succombantes aux entiers dépens avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associé.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [B] demande à la cour de :

– débouter la SCI Le Mazot d’Eden de son appel provoqué à l’encontre du jugement déféré,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté les consorts [P] de leurs demandes de démolition totale ou partielle du chalet voisin, de suppression d’une vue et de dommages et intérêts,

débouté la SCI Le Mazot d’Eden de sa demande de dommages et intérêts,

débouté l’EIRL A’CT [U] [J] de sa demande de dommages et intérêts,

condamné in solidum les consorts [P] au paiement des entiers dépens,

condamné in solidum les consorts [P] à payer à la SCI Le Mazot d’Eden la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum les consorts [P] à payer à la SCP [H] – [A] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Le Mazot d’Eden à payer à M. [B] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Le Mazot d’Eden à payer à l’EIRL A’CT [U] [J] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident partiel du jugement déféré,

Y faisant droit,

– réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté M. [B] de sa demande tendant à déclarer caduc le cahier des charges du lotissement,

omis de statuer su la demande de M. [B] tendant à voir rejeter la demande d’appel en cause formée par la SCI Le Mazot d’Eden,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

– juger que les dispositions réglementaires du cahier des charges sont caduques en application de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme, et plus particulièrement l’article 17 dudit cahier des charges,

– débouter les consorts [P] de leurs demandes s’y rapportant,

– débouter la SCI Le Mazot d’Eden de son appel en cause dans toutes ses prétentions,

À titre subsidiaire,

– juger recevable et bien fondée la demande aux fins de condamnation de la SCP [H] [L] ’ [A] [T], notaires associés en leur qualité de successeurs de l’étude de Me [M] [K] et [M] [D] [TD] [K] notaires, de le relever et le garantir,

– juger le manquement à leur devoir de conseil, devoir général d’information et devoir de mise en garde de la SCP [H] [L] ’ [A] [T], notaires associés en leur qualité de successeurs de l’étude de Me [M] [K] et [M] [D] [TD] [K] notaires, notaires rédacteurs de la promesse et de l’acte de vente,

– condamner la SCP [H] [L] ’ [A] [T], notaires associés en leur qualité de successeurs de l’étude de Me [M] [K] et [M] [D] [TD] [K] notaires, à le relever et le garantir de toutes condamnations prononcées qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la procédure initiée par les consorts [P],

En tout état de cause,

– condamner la ou les parties succombantes à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les mêmes aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCP [H] [L] ’ [A] [T] demande à la cour de :

– confirmer le jugement déféré,

– débouter la SCI Le Mazot d’Eden de l’ensemble de ses demandes contre elle,

Subsidiairement,

– déclarer irrecevable le recours de M. [B] à l’encontre du notaire ayant été formé tardivement hors du délai fixé par l’article 906-2 du code de procédure civile,

– débouter l’ensemble des défendeurs de leur appel incident à l’encontre du notaire,

Y ajoutant,

– condamner les consorts [P] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Stéphane Milliand, SCP Milliand-Dumolard-Thill, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’EIRL A’ct [U] [J] demande à la cour de :

– confirmer purement et simplement le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter la condamnation de la SCI Le Mazot d’Eden à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

– juger qu’elle n’a commis aucune faute dès lors qu’en date de la demande de permis de construire, elle ne pouvait avoir connaissance que le terrain en cause faisait partie d’un ancien lotissement par les informations données par la SCI Le Mazot d’Eden ni par l’analyse du titre de propriété, ce qui ne relève pas de ses compétences,

En conséquence,

– débouter purement et simplement la SCI Le Mazot d’Eden de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

– juger que la SCI Le Mazot d’Eden est à l’origine de sa propre faute dès lors qu’informée de l’acte de vente régularisé le 29 avril 2015, elle a néanmoins entrepris la construction,

En conséquence,

– rejeter toutes demandes formulées par la SCI Le Mazot d’Eden à son encontre,

– juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice allégué par la SCI Le Mazot d’Eden et l’éventuelle faute commise par l’EIRL A’ct [U] [J],

En tout état de cause,

– juger qu’elle est bien fondée à être relevée et garantie de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre solidairement et/ou in solidum par M. [B], la SCP [H] [L] – [A] [T], notaires associés en leur qualité de successeur de l’étude de Mes [N] [K] et [M] [D] [TD] [K] notaires, et la SARL [O] [V], ces derniers ayant commis chacun en ce qui les concerne une faute,

– juger qu’aucune obligation de faire ne peut être prononcée à son encontre,

– rejeter la demande formée à hauteur de 250 000 euros au titre du préjudice subi du fait du trouble anormal de voisinage, ce dernier étant injustifié et non fondé,

– condamner la SCI Le Mazot d’Eden ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de Me Marie-Luce Balme, avocat sur son affirmation de droit, et ce par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2026.

*

La déclaration d’appel a été signifiée à la SARL [O] [V] le 15 juillet 2024 (dépôt à étude) laquelle n’a pas constitué avocat.

Les conclusions des appelants lui ont été signifiées le 2 octobre 2024 (procès-verbal de recherches infructueuses) et celles de la SCI Le Mazot d’Eden le 24 avril 2025 (signification à domicile). Les conclusions de M. [B] lui ont été signifiées le 12 novembre 2024 (procès-verbal de recherches infructueuses) et celles de l’EIRL A’ct [U] [J] le 2 octobre 2024 (procès-verbal de recherches infructueuses).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité du cahier des charges du lotissement :

Selon l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, alinéas 1 à 3, dans sa version applicable à la date de l’arrêté du 2 février 2015 accordant un permis de construire à la SCI le Mazot d’Eden :

’Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.’

La caducité des règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement, prévue par l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme alinéa 1er, dès lors que le lotissement est couvert par un PLU, ne s’applique que dans les rapports entre les colotis et l’administration, notamment la commune de [Localité 6].

Les dispositions de l’article L. 442-9, alinéa 1, du code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement et ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ( 3ème Civ. 21 janvier 2016, n° 15-10.566 Publié ; 3ème Civ. 14 février 2019, n° 18-10.601 ; 3ème Civ., 13 février 2020, n° 19-10.977).

Dès lors le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à déclarer le cahier des charges du lotissement caduc. Ce cahier des charges conserve une valeur contractuelle entre les colotis.

Il est souligné que cette décision relative à l’absence de caducité du cahier des charges ne concerne que les relations entre les appelants et la SCI Le Mazot d’Eden, qui sont colotis. Elle ne concerne pas la caducité des règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement dans les relations des colotis avec l’administration, notamment la Commune, qui n’est d’ailleurs pas partie à la présente procédure.

Sur la violation du cahier des charges du lotissement et ses conséquences :

Conformément à l’article 1142 ancien du code civil, dans sa version applicable au cahier des charges antérieur à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.

L’article 1143 ancien du code civil dans sa version applicable au litige précise que néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu.

Toutefois la démolition peut s’avérer manifestement disproportionnée, au regard du coût et des conséquences financières de la démolition pour le coloti défendeur, d’une part, et au regard de son intérêt pour le coloti demandeur, d’autre part (3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 21-16.408).

En vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il a déjà été observé que le cahier des charges du lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Le cahier des charges du lotissement [Adresse 8], Commune de Cohennoz, établi sous signatures privées le 5 décembre 1955, approuvé par le préfet, et déposé aux minutes de Me [IA], notaire, le 2 février 1958, a été publié au bureau des hypothèques de Chambéry le 5 janvier 1959 (pièce 5 de la SCP [CY] et pièce 8 des appelants). Il comporte en son article 17 point d) intitulé ’limitation de la surface construite’ la clause suivante : ’la surface des bâtiments ne pourra dépasser vingt pour cent de la superficie totale de chaque lot’.

Le lot n° 18 initial regroupant les anciennes parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] représente 1138 m2 (cf tableau des lots, pièce 5 de la SCP [CY]), et est donc constructible dans la limite d’une surface totale de 1138 x 20 % = 227,60 m2.

Le cahier des charges n’interdit pas la division des lots, et n’interdit pas non plus la construction de plusieurs bâtiments sur chaque lot. Dès lors que le lot 18 initial a été divisé en plusieurs parcelles, la surface constructible de chacune dépend de sa superficie propre. En l’espèce, pour la parcelle n° [Cadastre 3] appartenant à la SCI Le Mazot d’Eden, d’une superficie totale de 400 m2, la surface constructible ne peut pas dépasser 400 x 20 % = 80 m2. Le solde constructible du lot 18 initial, soit 227,60 – 80 = 147,60 m2, bénéficie aux propriétaires des autres parcelles issues du lot n° 18, en proportion de la superficie de celles-ci.

La surface désigne à la fois la mesure d’une étendue plane, et le niveau du sol ferme par opposition au sous-sol.

La ’surface du bâtiment’ s’interprète donc comme une surface au sol, à l’exclusion de la surface du sous-sol, et à l’exclusion des débords de toiture. Un éventuel doute sur ce point devrait conduire à une interprétation en faveur du coloti qui s’oblige à respecter cette clause, et donc à exclure les débords de toiture et l’emprise du sous-sol de la détermination de la surface de bâtiment construite. Ainsi la notion de ’surface du bâtiment’ au sens de la clause précitée qui date de 1955 ne recouvre pas l’actuelle notion d’emprise au sol.

Le tribunal a à juste titre considéré que la surface du bâtiment prévue par l’article 17 ne correspond pas à la notion de surface de plancher, laquelle prend en compte le total des surfaces des différents niveaux clos et couverts calculées à partir du nu intérieur des façades. Cette interprétation est corroborée par le fait que l’article 17 point e) limite la hauteur des habitations, ce qui limite nécessairement le nombre de niveaux, de sorte que la notion de surface de plancher est sans intérêt direct pour les voisins. Les références faites par les appelants à la fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher intégrée au dossier de permis de construire, et à la surface de plancher déclarée, sont donc inopérantes.

Enfin l’article 17 du cahier des charges précité ne limite que ’la surface des bâtiments’. Les bâtiments sont des biens immeubles couverts destinés à accueillir une occupation, une activité, ou tout autre usage humain. Les terrasses, qui ne sont pas des bâtiments, ne sont pas à prendre en considération dans la détermination de la surface du bâtiment qui a été construit.

En définitive seule la surface au sol du bâtiment, hors terrasse, hors emprise du sous-sol et hors débords de toiture, est à prendre en considération pour déterminer la proportion de surface de bâtiment construite au sens de cette clause du cahier des charges.

Le plan de masse modifié tel que produit en annexe 4 par Mme [J], architecte, qui n’est pas signé par elle, comporte une indication de surface de la maison de 76,44 m2. Sa pièce n° 5, qui est un document écrit par Mme [J] dans le cadre de la présente procédure, permet de comprendre qu’elle a entendu évaluer ainsi la surface de la maison (qui apparaît en gris uni sur sa pièce 4) sans tenir compte des débords de toiture qui apparaissent en rayures, et sans tenir compte de la surface de la terrasse. Les débords de toiture ainsi déterminés par Mme [J] dans ses pièces 4 et 5 ne sont pas contestés par les appelants. Ils sont également visibles sur les plans de façades produits par les parties. L’emplacement de la terrasse, expressément désignée dans le plan de masse, n’est pas non plus contesté.

Le plan de masse produit devant la cour par les appelants, qui comporte le cachet et la signature de l’architecte, Mme [J], et des cachets de la mairie de [Localité 6] indiquant qu’il a été reçu le 16 janvier 2015 et annexé à l’arrêté du 2 février 2015, ne fournit quant à lui aucune indication de surface. Les appelants calculent une surface dans leurs conclusions, en se référant aux dimensions portées sur ce plan de masse annexé au permis de construire. Ils posent le calcul suivant : (6,80 m – 1,5 m (débord Ouest) + 5,30 m – 1 m (débord Est) x (10,11 m – 1 m (débord Est)) = 87,45 m2, et estiment ainsi en page 21 de leurs conclusions que si l’on exclut les débords de toiture, l’emprise au sol de la construction litigieuse est de 87,45 m2 pour la projection verticale du rez-de-chaussée et du premier étage, sans compter l’emprise au sol de la terrasse, et sans compter l’emprise du sous-sol.

Cependant l’examen du plan de masse au 1/200 e, en tenant compte des débords de toiture qui ne sont pas contestés ainsi qu’il a déjà été observé, permet de constater que le calcul précité des appelants omet d’enlever deux débords de toiture, l’un de l’ordre de 3,10 x 1 =3,10 m2 au Sud Est, et l’autre de l’ordre de 4,9 x 1,5 = 7,35 m2 au Sud Ouest, de sorte que la surface du bâtiment au sens de l’article 17 précité représente moins de 80 m2.

Dès lors, en l’état des pièces produites et des débats, il n’est pas démontré que le bâtiment ne respecte pas la surface maximale de 80 m2 au sens de l’article 17 point d) du cahier des charges.

Enfin devant la cour les appelants ne se prévalent que de la violation de l’article 17 d) du cahier des charges.

Ainsi le jugement doit être confirmé en ce qu’il rejette les demandes en démolition totale ou démolition partielle, et la demande subsidiaire en dommages-intérêts sur le fondement d’une violation de l’article 17 d) du cahier des charges du lotissement.

Sur l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage :

Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954, publié ; 3e Civ., 27 mars 2025, pourvoi n° 23-21.076).

Il résulte du rapport d’expertise privée de M. [OD] [DO], expert près la cour d’appel de Chambéry, mandaté par les appelants, corroboré par l’attestation de M. [W] [DJ], que ceux-ci bénéficiaient depuis leur lot, avant la construction de la parcelle [Cadastre 3], d’une belle vue sur la chaîne des Aravis et le mont Charvin. Toutefois les appelants ne produisent pas de photographies prises depuis les fenêtres de leur habitation avant la construction du chalet litigieux, alors que la SCP de notaires souligne que des arbres cachaient en partie la vue initiale alléguée.

Le rapport d’expertise privée de M. [DO], de même que le procès-verbal de constat du 12 février 2019 établissent que depuis la construction litigieuse, la vue sur la chaîne des Aravis et plus précisément sur le mont Charvin est presque entièrement obstruée depuis la fenêtre du séjour, et que la vue sur la chaîne des Aravis est partiellement obstruée depuis la chambre attenante au séjour par le chalet de l’intimée. Ils font apparaître également que ce chalet crée un vis-à-vis, une fenêtre étant dirigée face au salon des appelants. Cependant le vis-à-vis est limité, s’agissant d’une petite fenêtre, distante d’environ 8 à 9 m. Il n’est pas établi que les autres fenêtres créent un vis-à-vis sur le logement des appelants, étant en outre souligné qu’un sapin sépare encore les deux habitations. Le rapport d’expertise de M. [DO] indique que la vue est également atteinte dans une deuxième chambre de la propriété des appelants, mais il n’est pas corroboré par un élément de preuve extérieur sur ce point.

Avant la construction litigieuse, les chalets se trouvant du côté de la vue sur la chaîne des Aravis depuis la propriété des acheteurs étaient distants de celle-ci d’une vingtaine ou trentaine de mètres, parce que la parcelle [Cadastre 6] dont est issue la parcelle [Cadastre 3] n’était pas encore construite (cf pièce 23 des appelants).

Pour autant la photographie aérienne avec superposition du cadastre extrait du site Geoportail.fr produite en page 2 du procès-verbal de constat du 12 février 2019 montre que toutes les autres parcelles entourant le chalet des appelants étaient ou ont été construites, sept bâtiments se trouvant à proximité, outre ceux des parties au litige.

Dans une zone constructible et dans le lotissement [Adresse 8] dont tous les lots sont destinés à être construits, la construction d’un chalet sur la parcelle [Cadastre 3], qui jouxte celle des appelants et qui est située devant leur vue, obstruant partiellement celle-ci, est un inconvénient normal du voisinage. Son implantation à 8 ou 9 m environ du chalet des appelants, et le vis-à-vis en résultant sont également des inconvénients normaux du voisinage, compte tenu de la configuration des lieux. En effet le chalet de l’indivision [P] est lui-même distant de 5,11 m ou 4,30 m de la ligne séparative des fonds selon l’angle considéré, ainsi que l’indique le plan de bornage accepté le 17 juillet 2014 (pièce 23 des appelants).

Il est à noter en outre qu’il ressort de l’acte de vente du 29 avril 2015 que la parcelle n° [Cadastre 6], dont est issue la parcelle en cause [Cadastre 3], avait une contenance de 1007 m2. Un bâtiment d’une surface au sol de 201,4 m2 aurait pu être construit devant la propriété des appelants selon l’article 17 d) du cahier des charges du lotissement si cette parcelle n° [Cadastre 6] n’avait pas été divisée.

Enfin, ainsi que l’a observé le tribunal, l’attestation de M. [DJ] n’est pas suffisante pour démontrer une perte d’ensoleillement, et est insuffisamment détaillée à cet égard.

Dès lors il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes en démolition, en suppression de fenêtre et en dommages-intérêts. Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire. Toute autre demande des appelants est rejetée.

Sur les appels en garantie :

Dès lors que les demandes principales contre la SCI Le Mazot d’Eden sont rejetées, il n’y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie formés par celle-ci.

Il n’y a pas lieu non plus de statuer sur la demande subsidiaire de la SCP – [H] [L] – [A] [T], tendant à déclarer irrecevable le recours de M. [B] à l’encontre du notaire.

Sur les demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive formées par la SCI Le Mazot d’Eden et par l’EIRL A’ct [U] [J] :

L’action en justice est un droit.

N’est pas abusive en soi l’action en justice sans fondement, vouée à l’échec ou sans élément de preuve (2ème Civ. 17 septembre 2020 n° 19-16.921). L’appel sans élément nouveau n’est pas non plus abusif (3ème Civ. 10 juillet 2012 n° 10-13.921 ; 1ère Civ. 25 mai 2023 n° 22-13.125).

Les appelants n’ont pas abusé de leur droit d’action en justice en agissant à l’encontre de la SCI le Mazot d’Eden.

La SCI Le Mazot d’Eden n’en a pas non plus abusé en appelant en garantie l’EIRL A’ct [U] [J] en première instance et en appel. Aucune autre partie en la cause n’a assigné l’EIRL A’ct [U] [J].

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont confirmées.

Les appelants, parties perdantes, devront in solidum supporter les entiers dépens de la procédure d’appel, et payer à la SCI le Mazot d’Eden une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, il y a lieu d’assortir la condamnation aux dépens du droit pour la SELURL Bollonjeon, et pour Me Stéphane Milland, SCP Milland-Dumolard-Thill de recouvrer directement contre les appelants ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de la SCP [H] [A], de l’EIRL A’ct [U] [J], et de M. [B] la totalité des frais qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente procédure en appel, et les appelants, parties perdantes, devront leur verser une indemnité de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toute autre demande est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision par défaut,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Rejette toute autre demande de M. [Z] [P] et Mme [S] [F] épouse [P] et Mme [C] [P],

Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [S] [F] épouse [P] et Mme [C] [P] aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de la SELURL Bollonjeon, et au profit de Me Stéphane Milliand, SCP Milliand-Dumolard-Thill s’agissant des frais dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [S] [F] épouse [P] et Mme [C] [P] à payer à la SCI Le Mazot d’Eden la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [S] [F] épouse [P] et Mme [C] [P] à payer à la SCP [H] [L] – [A] [T], notaires associés, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [S] [F] épouse [P] et Mme [C] [P] à payer à l’EIRL A’ct [U] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne in solidum M. [Z] [P] et Mme [S] [F] épouse [P] et Mme [C] [P] à payer à M. [E] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute les parties de toute autre demande.

Ainsi prononcé publiquement le 10 septembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Delphine AVERLANT, Greffière.

La Greffière La Présidente