COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 10 Septembre 2026

N° RG 26/00008 – N° Portalis DBVY-V-B7K-HZZS

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 28 Novembre 2025, RG 24/00110

Appelants

M. [R] [J] [B]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2],

et

Mme [C] [K] [W] [Q] épouse [B]

née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 3] demeurant ensemble [Adresse 1]

Représentés par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

Intimée

S.A.S.U. FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société de gestion France TITRISATION, Société par actions simplifiée à associé unique, agréée en qualité de société de gestion de portefeuille par l’Autorité des Marchés Financiers, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 353 053 531 et dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, et représenté par son recouvreur, la Société LINK FINANCIAL, Société par action simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro 842 762 528, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuite et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR-FAIRE, représenté par la Société de gestion FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) suivant acte de cession de créances en date du 31 octobre 2024, LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), société anonyme dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), société anonyme dont le siège social est sis [Adresse 5] par suite de fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015 publié au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON en date du 18 juin 2015 avec date d’effet au 1er juin 2015, elle même venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (CIFFRA), société anonyme dont le siège social est sis [Adresse 5], par suite de fusion par absorption selon procès verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007 publié au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON en date du 13 février 2008 avec date d’effet au 24 décembre 2007

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SCP SAILLET & BOZON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 05 mai 2026 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

– Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

– Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

– Madame Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 4 août 2003 par Me [L], le Crédit immobilier de France financière Rhône-Ain, aux droits duquel vient le Crédit Immobilier de France Développement, a consenti un prêt d’un montant de 75 000 euros à M. [R] [B] et Mme [C] [Q] son épouse afin qu’ils acquièrent en l’état futur d’achèvement l’appartement constituant le lot n°1600 de l’immeuble [Adresse 6] appartenant à l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] situé à [Localité 4] (Haute-Savoie).

Le prêt était garanti par une inscription d’une hypothèque conventionnelle et d’un privilège de prêteur de deniers publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 5] le 1er octobre 2003, sous les références volume 2003 V n°6991, reprise pour ordre le 11 décembre 2003 sous les références 2003 D n°33679.

Par acte du 8 juillet 2024, le Crédit Immobilier de France Développement a fait délivrer aux époux [B] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien précité pour la somme totale de 109 722,46 euros.

Faute de règlement, ledit commandement a été publié au service de la publicité foncière d'[Localité 5] le 26 août 2024 sous les références volume 2024 S n°86 et 87.

Puis, par acte du 21 octobre 2024, le Crédit Immobilier de France Développement a fait assigner les époux [B] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains afin que soient déterminées les modalités de poursuite de la procédure.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 23 octobre 2024.

Se prévalant de la cession de la créance détenue par le Crédit Immobilier de France Développement, le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire, ayant pour société de gestion la société France Titrisation, représenté par son recouvreur la société Link Financial, est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement d’orientation du 28 novembre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

– reçu l’intervention volontaire du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire, ayant pour société de gestion, la société France Titrisation, représenté par son recouvreur la société Link Financial,

– rejeté les demandes de communication de pièces sous astreinte et de fixation du prix de cession formulée par les époux [B],

– déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal correctionnel de Marseille,
– rejeté les demandes des époux [B] au titre des frais de rejet et de l’indemnité de résiliation,

– fixé la créance du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire, ayant pour société de gestion, la société France Titrisation, représenté par son recouvreur la société Link Financial, à l’encontre des époux [B] à la somme de 110 847,75 euros arrêtée au 17 avril 2025, outre intérêts postérieurs au taux de 4,40%,
– autorisé les époux [B] à procéder à la vente amiable de leurs biens et droits immobiliers objets de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés sur la commune d'[Localité 4], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 8] [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 12] et [Adresse 13], situé à l’intérieur du lot de volume 1001, les biens et droits immobiliers ci-après désignés : le lot n°1600 constitué d’un appartement situé au 7ème étage du corps de bâtiment C escalier C1 portant le numéro 713 sur le plan du niveau R – 7 du bâtiment C comprenant entrée, séjour avec kitchenette, salle d’eau avec douche et WC, et les 187/103 235èmes des parties communes générales,
et ce pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme nette de 30 000 euros,
– dit que le prix de vente devra être consigné à la Caisse des dépôts et consignations,

– taxé les frais de poursuite à la somme de 3 944,89 euros,
– renvoyé l’affaire à l’audience du vendredi 20 mars 2026 à 14 heures,

– rejeté la demande de modification de la mise à prix en cas de vente forcée formulée par les époux [B],
– autorisé en cas de vente forcée le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire à procéder à la publication de la vente sur le site internet avoventes.fr,

– condamné les époux [B] solidairement à payer au fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné les époux [B] aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans les frais soumis à taxe, étant précisé qu’ils seront prélevés par priorité dans la distribution du prix, dont distraction au profit de Me Sandrine Fuster.

Par acte du 5 janvier 2026, les époux [B] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 14 janvier 2026, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry, saisie sur requête, a autorisé les époux [B] à faire assigner le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire à l’audience de la deuxième section de la première chambre civile de la cour du 5 mai 2026.

L’assignation à jour fixe, la déclaration d’appel, la requête, l’ordonnance autorisant les appelants à assigner à jour fixe et les conclusions de ces derniers ont été signifiées au fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire par acte du 11 février 2026 (signification à personne habilitée).

L’affaire a été enrôlée le 27 février 2026.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 04 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [B] demandent à la cour de :

– réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

rejeté les demandes de communication de pièces sous astreinte et de fixation du prix de cession formulée par les époux [B],

déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal correctionnel de Marseille,

rejeté les demandes des époux [B] au titre des frais de rejet et de l’indemnité de résiliation,

fixé la créance du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire, ayant pour société de gestion, la société France Titrisation, représenté par son recouvreur la société Link Financial, à l’encontre des époux [B] à la somme de 110 847,75 euros arrêtée au 17 avril 2025, outre intérêts postérieurs au taux de 4,40%,

condamné les époux [B] solidairement à payer au fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné les époux [B] aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans les frais soumis à taxe, étant précisé qu’ils seront prélevés par priorité dans la distribution du prix, dont distraction au profit de Me Sandrine Fuster,

– le confirmer en ce qu’à titre subsidiaire, il a ordonné l’autorisation des époux [B] à vendre amiablement le bien au prix minimal de 30 000 euros,

Statuant à nouveau,

– surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes sur le retrait litigieux, saisi de l’appel du jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 16 septembre 2024,

À titre subsidiaire, avant dire droit sur la fixation du prix de cession entre le Crédit Immobilier de France Développement et le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire de la créance contre les époux [B] au titre du prêt [Numéro identifiant 1],

– condamner le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire, à communiquer sous astreinte de 300 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter la signification de l’arrêt à intervenir :

le contrat de cession de créances entre le Crédit Immobilier de France Développement et le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire du 18 octobre 2024 dans son entièreté, de la page 1 à la page 50 incluses, en masquant les numéros de contrats et l’identité des débiteurs des créances cédées autres que celle au titre du prêt des époux [B] n°[Numéro identifiant 1], mais en laissant apparaître le montant de chacune des créances cédées,

les bordereaux de cession des créances entre le Crédit Immobilier de France Développement et le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire comportant la créance au titre du prêt [Numéro identifiant 1] des époux [B] en masquant les numéros de contrat et l’identité dés autres débiteurs des créances cédées, mais en laissant apparaître le montant de chacune des créances cédées,

la convention et tout autre document entre le Crédit Immobilier de France Développement et le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire précisant les modalités de fixation du prix de cession de chacune de créances visées sur ces bordereaux et sur le contrat de cession du 18 octobre 2024,

– fixer le prix de cession entre le Crédit Immobilier de France Développement et le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire de la créance du Crédit Immobilier de France Développement au titre du prêt aux époux [B] n° [XXXXXXXXXX01],

– débouter le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire de toutes ses demandes,

– ordonner la mainlevée du commandement de saisie immobilière du 08 juillet 2024 aux frais du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire,

À titre encore plus subsidiaire,

– surseoir à statuer sur la validité du commandement litigieux jusqu’à la décision pénale définitive à rendre par la cour d’appel d’Aix-en-Provence sur la plainte des époux [B],

À titre très subsidiaire,

– réputer non écrit l’article XI des conditions particulières des trois prêts litigieux,

– ordonner l’irrecevabilité à agir du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire représenté par la société de gestion France Titrisation venant aux droits du Crédit Immobilier de France Développement,

– à défaut d’irrecevabilité, débouter le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire représenté par la société de gestion France Titrisation venant aux droits du Crédit Immobilier de France Développement de ses demandes,

– fixer la créance exigible à la somme de 9 312,43 euros,

– imputer sur cette somme, la somme de 6 840 euros au titre des loyers saisis en exécution du procès-verbal de saisie attribution du 08 avril 2024,

En conséquence,

– débouter le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire de toutes ses demandes,

– ordonner la mainlevée du commandement de saisie immobilière du 08 juillet 2024 aux frais du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire,

À titre infiniment subsidiaire,

– annuler et ordonner la mainlevée au frais du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire du commandement de payer valant saisie immobilière du 8 juillet 2024,

– rejeter les demandes du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire,

À titre encore plus subsidiaire,

– déchoir et débouter le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire de ses demandes au titre des intérêts conventionnels échus et ceux postérieurs à la date de la déchéance du terme,

– débouter le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire de sa demande en paiement des frais de rejet d’un montant de 480 euros,

– débouter le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire de sa demande de la somme de 4 940,19 euros au titre de l’indemnité de résiliation et fixer celle-ci la somme de 1 euro,

– débouter le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– condamner le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens.

En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 04 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire demande à la cour de :

– débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

A titre subsidiaire,

– Si la cour reconnaît l’application des dispositions du code de la consommation, fixer la créance du fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire à la somme de 66 179,51 € au titre des échéances impayées au 10 mai 2010 au 10 janvier 2024 (sic), assortie d’intérêts au taux légal sur chacune des échéances impayées à compter du jour où elle est devenue exigible et ce jusqu’à parfait paiement, déduction faite de la somme de 5 931,29 € perçue dans le cadre de la saisie attribution par priorité sur les intérêts,

En tout état de cause,

– condamner solidairement les époux [B] à payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

– ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui seront taxés par le juge de l’exécution de [Localité 6] préalablement à l’audience de vente aux enchères publiques,

– condamner solidairement les époux [B] aux dépens non compris dans les frais privilégiés de vente, lesquels seront prélevés par priorité à tous autres dans le cadre de la procédure de distribution.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exercice du droit de retrait

Moyens des parties :

M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] exposent avoir formulé une demande de retrait dans le cadre de la cession de créances entre le Crédit Immobilier de France Développement et le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire. Ils précisent que l’instance est en cours devant la cour d’appel de Nîmes à ce titre et qu’il est donc nécessaire de surseoir à statuer dans la mesure où il est fait droit à leurs demandes, la créance dont se prévaut le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire sera éteinte.

Subsidiairement, ils estiment leurs demandes de communication de pièces et de fixation du prix de retrait justifiées dans la mesure où ils contestent le droit litigieux, notamment concernant le droit aux intérêts et le montant de l’indemnité de résiliation, mais également le montant du capital restant dû par le biais de la compensation avec la demande de dommages-intérêts formulée contre la banque au titre de la violation de son obligation de mise en garde. Ils estiment que l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux et le jugement du juge de l’exécution de Grasse qui concernent deux autres prêts n’ont pas une identité d’objet avec le présent litige et que l’autorité de chose jugée s’agissant de la question du retrait ne peut pas leur être opposée.

Le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire affirme que la créance que détenait le Crédit Immobilier de France Développement à l’égard de M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] lui a été cédée dans le cadre des cessions de créances, que le contrat contient en annexe un extrait des créances cédées qui permet d’identifier la créance par le numéro de dossier également contenu dans le tableau d’amortissement et l’acte notarié de prêt du 4 août 2003, que la demande de sursis à statuer est irrecevable car la saisie immobilière n’est pas une instance et que le juge de l’exécution n’est pas compétent pour ordonner la suspension d’exécution d’une décision jusqu’à ce qu’il soit statué sur une nouvelle instance introduite devant une autre juridiction, que son action a été entravée par l’instruction judiciaire et n’a pu reprendre qu’avec la décision de non-lieu confirmant l’absence de faux en écriture publique rendue par la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 15 avril 2023, que M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] ont cessé de rembourser les mensualités du prêt depuis le 10 mai 2010 et qu’elle est fondée à obtenir l’exécution forcée à ses risques et périls, qu’il n’y a pas de risque de contrariété des décisions alors que s’agissant d’un autre prêt l’immeuble va être vendu aux enchères après le rejet des conclusions des débiteurs quant au retrait litigieux.

Le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire précise que M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] ne sont pas recevables à exercer un prétendu droit de retrait litigieux qui s’oppose à l’autorité de la chose jugée par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 4 avril 2025 qui avait rejeté leurs demandes, que cette instance concernait les mêmes parties et avait le même objet et était fondée sur la même cause, à savoir la cession de créances du 18 octobre 2024, que sur le fond les conditions nécessaires au retrait litigieux ne sont pas remplies, que le droit de créances doit être contesté sur le fond, qu’en l’espèce les seules contestations portent sur la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, le montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée ainsi qu’une demande reconventionnelle de dommages-intérêts, que la demande ne porte donc que sur des intérêts moratoires et ne constitue pas une contestation de la créance, que même l’indemnité d’exigibilité anticipée constitue un accessoire de la créance principale en capital restant dû, que la demande reconventionnelle est une demande incidente qui ne constitue pas une contestation au fond.

Le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire ajoute que le prononcé d’une astreinte n’est pas obligatoire, qu’en l’espèce si la cour d’appel le lui demande, il produira des pièces sollicitées.

Sur ce,

1. Sur la demande de sursis à statuer

Hors les cas où cela est prévu par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité de sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne justice.

Aux termes de l’article L.213-6 alinéas 1 et 3 du code de l’organisation judiciaire, « le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

[…]

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle ».

De plus, en vertu de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout autre juge que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence. En revanche, l’alinéa 2 de ce texte n’est pas présentement applicable dans la mesure où il concerne exclusivement les poursuites fondées sur une décision de justice.

En l’espèce, par jugement du 16 septembre 2024 le tribunal judiciaire d’Avignon a notamment condamné M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] au paiement de la somme de 86’972,91 € au titre du prêt n°23511, outre intérêts au taux contractuel de 4,73 % à compter de la déchéance du terme et à la somme de 17’000,62 € au titre de l’indemnité contractuelle et 1 770,31 € au titre des frais, ces deux dernières sommes produisant intérêts au taux légal à compter de la déchéance du terme. Il apparaît à la lecture de l’acte notarié et de ses annexes, et notamment de l’offre de prêt et du tableau d’amortissement, que cette décision porte sur la même créance que celle fondant les poursuites.

M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] ont interjeté appel de cette décision. La procédure est actuellement pendante devant la cour d’appel de Nîmes. Par acte du 15 janvier 2025, M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] ont assigné le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire, ayant pour société France Titrisation, représenté par son recouvreur la société Link Financial, en sollicitant la mise en ’uvre de la procédure de retrait litigieux.

La cour d’appel, statuant avec les pouvoirs du juge de l’exécution, doit, pour se prononcer sur la demande de cantonnement de la saisie-attribution au seul capital restant dû, trancher la contestation portant sur la déchéance du droit aux intérêts conventionnels qui lui était soumise, dont dépendait l’étendue de la saisie, peu important qu’un tribunal de grande instance ait été saisi d’une demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels avant l’engagement de la mesure d’exécution et la saisine du juge de l’exécution (2ème Civ., 17 mai 2018, n°16-25.917). Il s’en déduit que le juge de l’exécution doit statuer sur l’ensemble des contestations émises à l’occasion de la procédure et s’y rapportant directement, dès lors qu’elles sont de sa compétence.

Il importe peu que la cour d’appel de Nîmes, statuant en appel du jugement du tribunal judiciaire d’Avignon sur la demande de condamnation en paiement relative au même prêt, soit saisie de la même demande, même antérieurement, dans la mesure où comme l’admettent les parties la contestation relative au retrait litigieux affecte directement la mesure de saisie immobilière qui n’aurait plus lieu d’être s’il était fait droit à la demande de retrait qui mettrait fin au litige.

L’intérêt d’une bonne administration de la justice est de ne pas différer l’issue de ce litige qui est ancien et a déjà été retardé par le déroulement de la procédure pénale. De plus, un litige similaire opposant les mêmes parties a déjà été tranché par la cour d’appel de Bordeaux.

En conséquence, il convient de débouter M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] de leur demande de sursis à statuer, le premier juge n’ayant pas tranché dans son dispositif cette question.

2. Sur les demandes relatives à l’exercice du retrait

Par arrêt du 4 avril 2025, la cour d’appel de Bordeaux a rejeté la demande de M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] d’exercice du retrait litigieux. Cette décision concerne les mêmes parties mais n’a pas le même objet que la présente instance dans la mesure où l’exercice du retrait litigieux concerne une autre créance, constatée par un acte notarié reçu le 22 décembre 2005. Il n’y a donc pas autorité de la chose jugée et la demande relative à l’exercice du retrait litigieux est recevable.

Aux termes de l’article 1699 du code civil, « celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut s’en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite ».

En vertu de l’article 1700 du même code, « la chose est censée litigieuse dès qu’il y a procès et contestation sur le fond du droit ».

Ayant constaté que la contestation soumise au juge avant la cession de créance était relative à un accessoire du droit cédé, sans remettre en cause l’existence même du droit ou son étendue, c’est à bon droit qu’une cour d’appel a décidé qu’en l’absence de contestation sur le fond de la créance invoquée devant elle, la caution ne pouvait exercer le retrait litigieux (Com., 26 février 2002, pourvoi n° 99-12.228).

En l’espèce, à la date de la cession de créance le 18 octobre 2024, l’instance devant le juge de l’exécution n’était pas encore engagée, seul le commandement de payer valant saisie ayant été délivré. En revanche, la procédure d’appel initiée par M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] portant sur le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon le 16 septembre 2024 était en cours. Les contestations de M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B], selon le jugement du 16 septembre 2024, tendaient à obtenir :

– le débouté de la demande en paiement des intérêts conventionnels, en raison de la déchéance du droit aux intérêts conventionnels,

– la modération de l’indemnité de résiliation à 1 euro,

– le débouté de la demande de capitalisation des intérêts,

– le débouté de la demande en paiement au titre des frais de rejet et de transmission contentieux.

Ainsi, les contestations portent uniquement sur les accessoires de la créance sans remettre en cause l’existence même du droit de créance ou son étendue. D’ailleurs, le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon précisait que « les fonds empruntés ayant été remis comme contractuellement convenu, la banque dispose d’une créance certaine et liquide (non discutée) et exigible du fait de la déchéance du terme » – surligné par la cour.

Il était également sollicité, reconventionnellement, le paiement de dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de mise en garde. Or, cela ne constitue pas une contestation de la créance cédée, dans son existence, son étendue ou sa quotité, mais une demande reconventionnelle, qui si elle est admise peut le cas échéant permettre, en tout ou partie, l’extinction de l’obligation réciproque par compensation.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement du juge de l’exécution de [Localité 6] ayant rejeté les demandes de communication de pièces sous astreinte et de fixation du prix de cession formulées par les époux [B].

Sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale

Moyens des parties :

M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] affirment que la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale définitive ne peut être invoquée qu’à titre subsidiaire dans la mesure où le retrait litigieux doit être invoqué à titre principal, que la demande est recevable dès lors qu’elle est formulée avant tout autre moyen au fond portant notamment sur la disqualification de l’acte notarié en acte sous-seing-privé.

Ils indiquent que le notaire a contribué à l’empilement frauduleux des acquisitions et prêts qu’ils ont contractés, en s’abstenant de tout conseil et information, que la faute qu’il a commise corrompt tout et que la force exécutoire de l’acte notarié va dépendre de sa condamnation par la juridiction pénale pour complicité d’escroquerie, que le Crédit immobilier de France développement reconnaît devant la juridiction correctionnelle le rôle indispensable des notaires dans la réussite de l’escroquerie.

Le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire expose que la demande de sursis n’a pas été présentée in limine litis alors qu’elle constitue une exception de procédure, que la saisie immobilière n’est pas une procédure ordinaire mais une voie d’exécution et que le juge de l’exécution n’a donc pas à surseoir à statuer, que l’objet de la procédure pénale est très différent de la présente procédure et de concerne pas les mêmes parties, que l’attente de la décision pénale définitive ne saurait exonérer les emprunteurs de leur obligation de remboursement du prêt, que l’acte authentique de prêt est l’expression de la volonté des emprunteurs, que l’issue de la procédure pénale n’aura aucune incidence sur le présent procès dans la mesure où les actes notariés ne souffrent d’aucune critique, qu’ils sont conformes aux exigences légales et contiennent les mentions nécessaires.

Sur ce,

Il résulte de la combinaison des articles 73 et 74 du code de procédure civile que l’exception de sursis à statuer doit, à peine d’irrecevabilité, être soulevée simultanément à toute autre exception et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l’espèce, la demande de sursis à statuer jusqu’à la décision pénale définitive est présentée à titre subsidiaire après la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Nîmes et la demande subsidiaire relative à l’exercice du retrait litigieux. Cette dernière tend à mettre fin à l’instance par le désintéressement du cessionnaire mais il s’agit d’une demande reconventionnelle et non d’une exception de procédure.

C’est à bon droit que le juge de l’exécution a donc déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale définitive.

Sur la disqualification de l’acte notarié

Moyens des parties :

M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] indiquent que le notaire qui directement ou par l’un des notaires associés de la société titulaire de l’office notarial a intérêt à un acte ne peut l’instrumentaliser, qu’à défaut l’acte ne vaut que comme écriture privée en vertu des articles 2 du décret du 26 novembre 1971 et 1318 du code civil dans sa version applicable au jour de l’acte litigieux, que les textes n’énoncent pas de manière limitative les cas d’indépendance et d’impartialité et qu’il appartient au juge de rechercher l’existence d’un quelconque intérêt qui ne se résume pas à un lien de parenté ou à des clauses stipulées en faveur du notaire, qu’en l’espèce la société Apollonia était intéressée aux actes car elle recevait des commissions des promoteurs dès la signature de la procuration, que l’acte notarié de vente était déclencheur de la commission tandis que l’acte notarié de prêt était le moyen pour payer la commission et que le donneur d’ordre du notaire était la société Apollonia, qu’il existe un conflit d’intérêts entre les intérêts propres du notaire et celui des investisseurs dès lors que le notaire était conduit à multiplier les investissements pour s’enrichir, que maître [L] était intéressé à l’acte car celui-ci faisait partie du courant d’affaires que lui apportait la société Apollonia, qui représentait 40 et 45 % de son chiffre d’affaires, qu’il avait tout intérêt à conserver la société Apollonia comme apporteur d’affaires et qu’il était donc soumis aux exigences de celle-ci, qu’en outre ses honoraires au titre du programme [Adresse 14] sont basés sur des prix qu’il savait sur-estimés et intégrant les commissions d’Apollonia, que l’acte de prêt étant l’accessoire indispensable à l’acte de vente l’intérêt du notaire à l’acte de vente contamine forcément l’acte de prêt.

M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] affirment que la disqualification de l’acte authentique est soulevée à titre d’exception et peut être opposée en tout état de cause puisqu’il ne s’agit pas d’une action en nullité, que cette question relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution qui doit être saisi à l’occasion d’une mesure d’exécution forcée, que c’est la première fois que l’exécution forcée est requise, que la question n’est pas de savoir s’il existe une créance ni si elle est licite mais seulement de déterminer si le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire. M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] contestent le fait que le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution de [Localité 7] le 27 mai 2025, qui ne porte pas sur le même acte notarié, puisse avoir l’autorité de la chose jugée.

Le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire précise que la demande disqualification de l’acte notarié se trouve prescrite, qu’en outre l’acte contesté ne contient aucune disposition en faveur du notaire, que le notaire n’est pas intéressé à l’acte au sens de l’article 23 du décret du 26 novembre 1971 lorsqu’il gagne sa vie en recevant des actes authentiques, que les émoluments perçus par le notaire l’ont été au titre de l’acte de vente et en conformité avec les dispositions légales, que la disqualification de l’acte notarié sanctionnerait non pas le notaire, qui a agi frauduleusement mais la banque qui est également une victime. Il ajoute que le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution de [Localité 7] le 27 mai 2025 qui a rejeté la disqualification dudit acte est aujourd’hui définitif.

Sur ce,

1. La recevabilité du moyen

Le moyen tendant à la disqualification de l’acte notarié constitue une simple défense au fond dans la mesure où il vise seulement à contester l’existence d’un titre exécutoire, de sorte qu’il n’est pas soumis à la prescription.

En outre, le jugement rendu par le juge de l’exécution de [Localité 7] du 27 mai 2025 ayant débouté les époux [B] de leur demande tendant à voir juger que l’acte authentique fondant les poursuites de la saisie immobilière et disqualifié en acte sous seing privé n’a pas autorité de la chose jugée à l’égard de la présente instance dans la mesure où la juridiction de [Localité 7] était saisie d’une demande de poursuite d’une mesure de saisie immobilière se fondant sur un acte notarié reçu par maître [L] le 15 avril 2003 contenant prêt immobilier d’un montant de 196’000 € alors que la présente saisie est fondée sur un acte authentique reçu le 4 août 2003 par maître [L], portant sur un prêt d’un montant de 75 000 euros. Il n’y a donc pas identité d’objet entre les deux procédures.

En conséquence, le moyen est parfaitement recevable.

2. Le bien-fondé du moyen

Il résulte de l’article 2 du décret n°1971-941 du 26 novembre 1971 que « les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés ».

Selon l’article 41 du même décret, tout acte fait en contravention de l’article 2 précité emporte disqualification de l’acte authentique en acte sous seing privé.

L’article 1318 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties.

En l’espèce, l’acte litigieux concerne un prêt immobilier conclu entre les époux [B] et le Crédit immobilier de France financière Rhône-Ain. Il n’est pas invoqué que l’un des notaires associés de l’étude ou leurs parents ou alliés seraient parties ou intéressés, notamment au sein de la société Crédit immobilier de France financière Rhône-Ain. De plus, l’acte ne contient aucune disposition en faveur du notaire.

En outre, bien qu’il résulte du rapport d’expertise de Messieurs [P] et Moncorgé (pièce 42) que maître [L] a procédé à un nombre particulièrement important d’actes dans le cadre des affaires apportées par la société Apollonia (1 672 actes de vente et 1 252 procurations reçues), il n’est pas mis en évidence la perception de commissions ou tout autre somme qui serait susceptible de caractériser l’existence d’un intérêt personnel du notaire à la conclusion de l’acte de prêt litigieux.

Le notaire est poursuivi sur le plan pénal et a été condamné en première instance par décision du tribunal correctionnel de Marseille du 15 janvier 2026, non définitive en raison d’un appel, pour complicité d’escroquerie en bande organisée par le recours systématique aux procurations favorisant l’herméticité entre les clients acquéreurs et les organismes prêteurs et en ne pratiquant aucun devoir de conseil d’information aux clients acquéreurs et signataires des procurations notariales. En revanche, il ne lui est nullement reproché d’avoir tiré profit des escroqueries.

De même, maître [L] a été sanctionné disciplinairement d’une interdiction temporaire d’exercer d’une année, suivant arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 31 octobre 2013, pour avoir porté atteinte :

– au principe déontologique d’impartialité par réception systématique de procurations alors qu’elles n’étaient pas nécessaires sauf à servir les besoins du promoteur immobilier,

– à l’honneur et la dignité de sa fonction par participation à des tournées de recueil de procurations à travers toute la France, organisée par la société de commercialisation, et l’accomplissement d’actes de manière habituelle au siège de la société de commercialisation,

– à la règle déontologique du libre choix du notaire par déplacements organisés par la société de commercialisation au domicile des acquéreurs sans que ceux-ci aient eu l’information de la possibilité de recourir à un autre notaire,

– à la déontologie par manquements réitérés à l’obligation d’information, de renseignements et de conseil.

Il ne lui était nullement reproché d’avoir pris un intérêt personnel aux actes qu’il a instrumentés et la seule atteinte au principe d’impartialité tient à l’usage systématique de la procuration au bénéfice du promoteur immobilier et non à sa prise d’intérêts dans la souscription des prêts.

Les émoluments que le notaire a perçu pour chacun des actes qu’il a instrumentés constituent la contrepartie légale de sa prestation en qualité d’officier public et le fait qu’il ait instrumenté de nombreux actes, dans des affaires apportées par un tiers aux actes litigieux, la société Apollonia, ne constitue pas un intérêt personnel. Le notaire, comme toute professionnel indépendant, a un intérêt à ce que son étude reçoive le maximum d’actes rémunérateurs mais il n’a pas un intérêt à ce que l’acte de prêt soit spécialement conclu entre les époux [B] et le Crédit immobilier de France financière Rhône-Ain.

Enfin, s’agissant de la surestimation de la valeur de l’immeuble qui aurait permis au notaire d’augmenter proportionnellement le montant de ses émoluments, il convient de noter qu’aucun émolument n’a été perçu pour la rédaction de l’acte de prêt litigieux. De plus, l’audition de M. [Y] [A], représentant la société Oceanis, promoteur immobilier, et le listing des programmes immobiliers, ne démontre nullement l’existence d’une surestimation du prix de vente du lot cédé à M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B], le promoteur indiquant au contraire que les prix pratiqués dans le cadre de sa collaboration avec la société Apollonia étaient du même ordre que les autres produits qu’il commercialisait, prix effectivement plus important que pour la construction d’immeubles bruts ne présentant pas les mêmes prestations matérielles ni les mêmes avantages financiers que la vente de lots meublés destinés à la location commerciale. Dès lors, il n’est pas démontré que maître [L] aurait été intéressé à l’acte de prêt litigieux, et le moyen n’est pas fondé.

Il y a lieu de rejeter la demande d’annulation et de mainlevée du commandement de payer valant saisie.

Sur la soumission au droit de la consommation et la déchéance du terme

Moyens des parties :

M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] soutiennent que le code de la consommation est applicable au prêt litigieux par la soumission volontaire de la banque audit code dans ses offres de prêt, que le prix litigieux avait pour objet le financement d’un deuxième lot locatif meublé et que la banque connaissait la destination des deux lots puisqu’elle était en possession des contrats de vente en l’état futur d’achèvement et des baux commerciaux, que le bail commercial alors signé par les seuls bailleurs a bien été versé au dossier de demande de prêt, qu’elle était même informée de l’acquisition d’un 3e lot de copropriétés financé par le Crédit Agricole, qu’elle avait aussi connaissance de la destination para-hôtelière du lot, de sorte qu’elle avait bien connaissance de l’activité professionnelle des emprunteurs au moment de l’émission de l’offre de prêt et que c’est de manière volontaire et non équivoque qu’elle a décidé de soumettre l’offre de prêt au code de la consommation, qu’il importe peu que le juge d’instruction ait rendu un non-lieu du chef du délit pénal de violation des dispositions du code de la consommation dans la mesure où la soumission volontaire de la consommation fait échapper le professionnel aux dispositions pénales du code.

Les emprunteurs indiquent qu’en l’espèce le prêt prévoit un délai de seulement 8 jours entre la mise en demeure de payer et la déchéance du terme, qu’il s’agit d’une clause abusive au sens de l’article L. 132-1 ancien du code de la consommation et en tout état de cause des articles 1134,1147 et 1184 anciens du code civil, de sorte que la clause de déchéance du terme est réputée non écrite et que la créance n’est pas exigible dans la mesure où la résiliation ne peut alors être prononcée que par décision judiciaire. Ils ajoutent que seules les échéances impayées du prêt sont exigibles et qu’après déduction des sommes prélevées dans le cadre de la saisie-attribution des loyers, il ne reste dû que la somme de 2 472 € et que la saisie immobilière apparaît excessive au regard du montant de la créance.

Le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire affirme que de manière particulièrement constante la Cour de cassation refuse d’appliquer aux emprunteurs du système Apollonia les dispositions protectrices du code de la consommation, qu’il n’est pas contestable qu’ils avaient la qualité de professionnels ayant acquis plusieurs biens immobiliers dans le but exclusif de les mettre en location, quasi-systématiquement sous forme de baux commerciaux, pour en tirer des revenus, leur investissement s’étant inscrit dans le cadre d’un statut de loueurs de meublés professionnels, que M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B], sur qui repose la charge de la preuve, lui ont délibérément caché que l’investissement se faisait à titre professionnel, que les déclarations faites dans la fiche de renseignements étaient fausses, que les pièces versées pour démontrer que la banque aurait été informée dès l’origine du caractère para-hôtelier de leurs acquisitions sont des pièces versées dans le cadre du procès intenté le 18 mars 2024, soit plus de 20 ans après la signature de l’acte authentique de prêt et après la clôture de l’instruction pénale, que l’organisme prêteur ne disposait pas de tels éléments au moment de l’octroi du prêt, qu’il se serait sinon affranchi des dispositions contraignantes du code de la consommation et que la soumission du prêt au code de la consommation est donc équivoque et n’est pas du tout volontaire.

Le fonds commun de titrisation FCT Savoir-Faire estime ainsi que les dispositions relatives aux clauses abusives ne sont pas applicables aux crédits litigieux, que subsidiairement même si la clause déchéance du terme est jugée abusive, l’ensemble des mensualités est échu depuis le 10 janvier 2024.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article L. 312-3 alinéa 2 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au jour de l’émission de l’offre de prêt litigieuse, soit antérieure à l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, sont exclus des dispositions de ce code, les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

La qualité de professionnels de M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] n’est pas contestée. Il résulte de l’extrait K bis et du bail commercial que M. [R] [B] est inscrit comme loueur en meublé professionnel depuis le 23 octobre 2003 et que le prêt litigieux a été souscrit dans le cadre d’une opération financière visant notamment à bénéficier des mesures de défiscalisation bénéficiant aux professionnels.

S’agissant de la soumission volontaire des parties aux dispositions du code de la consommation, la seule référence à la loi Scrivener ou aux dispositions du code de la consommation en en-tête du prêt immobilier et de l’offre de crédit ne suffit pas à caractériser la volonté non équivoque des parties de soumettre ledit contrat aux dispositions du code de la consommation en matière de prêt immobilier.

En l’espèce, la fiche de renseignements bancaires ne donnait aucune indication sur la conclusion d’autres prêts immobiliers et l’opération de défiscalisation envisagée par M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B]. Elle porte expressément la mention LMNP, ce qui imposait à la banque de proposer une offre de crédit répondant aux conditions du code de la consommation, en l’absence de connaissance d’éléments supposant que le prêt était souscrit à titre professionnel.

A l’époque de la conclusion du prêt, M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] étaient déjà propriétaires d’un appartement mis en location et situé à [Localité 8]. Ce bien acquis en 2002 a été financé par le Crédit immobilier de France financière Rhône-Ain. Cependant, il ne pouvait être déduit de l’acquisition d’un nouveau bien que M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] n’agissaient plus comme consommateurs mais en qualité de professionnels.

Le bail commercial conclu entre M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B] et la Société de gestion de châteaux résidences le 27 février 2003 stipule que « le bailleur déclare qu’il est déterminant, dans son consentement, que la présente location soit soumise à la TVA » et qu’il sera immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre des activités para-hôtelières. Toutefois, la fiche de renseignements n’évoque pas l’existence de ce bail.

Le bordereau de communication de pièces notifié le 18 mars 2024 faisant état de la transmission par le Crédit Immobilier de France Développement des contrats de vente en l’état futur d’achèvement et des baux commerciaux des biens financés ou la transmission en 2025 de la plaquette de présentation de la résidence et de la liste des meubles ne démontrent pas qu’à la date de l’offre de crédit, la banque avait connaissance des baux commerciaux et de l’organisation financière mise en oeuvre par M. [R] [B] et Mme [C] [Q] épouse [B], dès lors que ces pièces sont produites plus de 20 ans après l’émission de l’offre de crédit et alors que de nombreuses instances sont en cours et qu’une instruction judiciaire a été menée, conduisant à la communication des différents éléments entre les parties. Le fai

[…texte tronqué, 14604 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]