RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01180 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6G6

MINUTE N° : 26/1538

S.A. BATIGERE HABITAT
c/
[P] [L], [F] [N]

Copie certifiée conforme
le :

au Préfet

à :Madame [F] [N]
-Dossier

Copie exécutoire délivrée
le :

à :Me Nathalie FEUGNET

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 2]

——————–

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 10 SEPTEMBRE 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Chahrazade BENDERROUICH, Greffière Placée, lors des débats et de Zakia SARTI, Greffière, lors de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience publique du 22 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A. BATIGERE HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]

non représentée par Me Nathalie FEUGNET, Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDERESSE

ET

Monsieur [P] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant

Madame [F] [N]
Chez Monsieur [P] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparante

DÉFENDEURS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 18 février 2014, la société [Adresse 4], bailleur, a consenti à Monsieur [P] [L] et Madame [U] [S], preneurs, un logement n°202 de type F3 avec parking aérien situé [Adresse 5], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel en principal du logement de 355,76 euros et du parking de 15,67 euros, charges en sus, payable à terme échu.

Par opération de fusion-absorption la SA BATIGERE HABITAT est venue aux droits de la société [Adresse 4] à compter du 1er janvier 2023.

Par courrier du 29 avril 2023, Madame [U] [S] a donné congé du logement donné à bail, Monsieur [P] [L] demeurant seul titulaire du droit audit bail.

Arguant de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [L] par commissaire de justice le 24 octobre 2024 un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme en principal de 14.956,80 euros.

La Mairie de [Localité 6] informait le bailleur par courriel du 20 octobre 2025 avoir reçu Madame [F] [N] déclarant occuper ledit logement avec ses 3 enfants depuis le 1er septembre 2024 moyennant la somme mensuelle de 800 euros, le service communal de l’habitat, de l’hygiène et de la salubrité publique s’étant rendu sur place et confirmant que la famille habite seule la totalité du logement à l’exception d’une chambre.

Aux termes d’un procès-verbal de constat établi le 3 novembre 2025 par commissaire de justice, ce dernier relève dans les lieux la présence de Madame [F] [N] se déclarant occuper le logement depuis septembre 2024 contre paiement mensuel de 800 euros au locataire en titre Monsieur [P] [L], la boite aux lettres portant sur une étiquette en papier les noms de [P] [L], Mme [S], [F] [N] et deux autres noms que cette dernière désigne comme ceux de ses enfants de 19 et 14 ans.

Entendant faire valoir la violation de ses obligations par le preneur, la SA BATIGERE HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, fait assigner Monsieur [P] [L], preneur, et Madame [F] [N], occupant les lieux sans droit ni titre, à comparaître à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GONESSE du 22 juin 2026 aux fins de voir :

A titre principal,

Juger que Monsieur [P] [L] n’occupe pas le logement qui lui a été donné à bail ;Juger que Monsieur [P] [L] a illicitement sous loué depuis septembre 2024 ledit logement à Madame [F] [N] ;Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec Monsieur [P] [L] aux torts exclusifs de ce dernier en raison de son inoccupation et de la sous-location ;Condamner Monsieur [P] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 11.200 euros au titre des fruits civils indûment perçus ;
A titre subsidiaire,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et sa résiliation à la date du 5 décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges ;
En tout état de cause,

Condamner in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [N] au paiement de la somme de 1.860,60 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 4 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ;Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [L] et de tous occupants de son chef, notamment Madame [F] [N], au besoin par l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; Ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [N], à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges appelés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [N] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le procès-verbal de constat.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 juin 2026.

En demande, la SA BATIGERE HABITAT, dûment représenté, a maintenu ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance, actualisant l’arriéré locatif à la somme de 18.228,42 euros selon décompte versé aux débats.

En défense, Madame [F] [N], comparaissant personnellement, reconnaît sous-louer le logement objet des présentes depuis septembre 2024 contre paiement de la somme mensuelle de 800 euros versant aux débats les ordres de virement y afférent et sollicite des délais afin de quitter les lieux.

Monsieur [P] [L], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude le 28 novembre 2025, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter à l’audience du 22 juin 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande principale de résiliation du bail fondée sur l’inoccupation du logement par le preneur et la sous-location à des tiers

Sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice. Selon l’article 1229 du Code civil la résolution est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Aux termes de l’article 1729 du Code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SA BATIGERE HABITAT venant aux droits de la société [Adresse 4] a valablement consenti à Monsieur [P] [L], dernier preneur, à compter du 18 février 2014 un logement de type F3 n°202 situé [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 5].

Il résulte des articles combinés 2 et 8 de la loi de 1989 et des dispositions du contrat de bail conclu entre les parties que ledit logement constitue la résidence effective du locataire et qu’il doit y résider au moins 8 mois par an, pouvant à défaut être déchu du droit au maintien dans les lieux.

De même, la sous-location est interdite, cette pratique pouvant entraîner la déchéance du droit au bail, sauf sous-location partielle à une personne âgée de plus de 60 ans ou souffrant de handicap dans le cadre d’un contrat de travail d’accueillant familial ou à une personne de moins de 30 ans, le bailleur devant être informé de la conclusion d’un contrat de sous-location.

Il est établi par le procès-verbal de constat en date du 3 novembre 2025 que Monsieur [P] [L] ne réside pas au logement donné à bail, Madame [F] [N] déclarant sous-louer ce dernier et l’occuper depuis septembre 2024 avec ses 3 enfants.

Monsieur [P] [L] ne justifiant pas résider audit logement au moins 8 mois dans l’année, constitutif de sa résidence principale, les éléments versés aux débats caractérisant une sous-location des lieux, Monsieur [P] [L] ne démontrant pas en avoir valablement informé le bailleur selon les termes et conditions légales et contractuelles.

Force est donc de constater que le bailleur démontre en l’espèce l’inoccupation des lieux par le preneur et la présence permanente de tiers audit logement, en contrepartie d’une contribution financière.

Monsieur [P] [L] n’ayant pas mis fin à la sous-location constatée par commissaire de justice le 3 novembre 2025, l’assignation remis à étude le 28 novembre 2025 relevant que les noms de Monsieur [L] et Madame [N] sont encore apposés sur la boite aux lettres attribuées au logement donné à bail, cette dernière ayant confirmée son occupation au jour de l’audience.

Il conviendra en conséquence de relever que Monsieur [P] [L] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, ledit manquement grave justifiant que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du défendeur à compter de la date du présent jugement.

Les demandes principales du bailleur étant bien fondées, il conviendra de ne pas se prononcer sur la demande formée à titre subsidiaire.

Sur l’occupation sans droit ni titre, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation

Force est de constater que Madame [F] [N] est occupante sans droit ni titre en l’absence de contrat de sous-location valablement établi, ainsi que Monsieur [P] [L] du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur et oblige le preneur au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas poursuite du bail, et ce à compter de la date du présent jugement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois suivant commandement de quitter les lieux

La SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Préfecture du Val d’Oise par voie électronique via l’application EXPLOC de l’assignation aux présentes enregistrée le 1er décembre 2025.

En vertu des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.

Par ailleurs, l’article L.412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3 , il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Force est de relever en l’espèce que Monsieur [P] [L] n’est pas entré dans les lieux donnés à bail par voies de fait, le bailleur ne justifiant par ailleurs pas de l’urgence à procéder à l’expulsion du preneur principal et des occupants de son chef, sera débouté de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Il convient par ailleurs de ne pas priver les défendeurs du bénéfice des dispositions dudit article L.412-6.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA BATIGERE HABITAT justifie d’un décompte arrêté au 11 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, qui établit l’arriéré locatif à la somme de 18.228,42 euros, comprenant la régularisation des charges provisionnées.

Il convient de constater qu’à la date du 30 septembre 2024, Madame [F] [N] déclarant avoir sous-loué les lieux à compter du 1er septembre 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 14.956,80 euros, des paiements conséquents intervenus en octobre 2024 ayant permis de réduire la dette à la somme de 1.870,92 euros au 12 octobre 2024, le paiement des loyers et charges ayant régulièrement repris jusqu’au 12 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Il n’est pas contesté qu’au 30 novembre 2025 l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 1.815,88 euros et qu’aucun paiement de loyers et de charges n’est intervenu à compter du terme de décembre 2025 inclus, soit un arriéré locatif de 16.390,54 euros restant dû au titre des loyers impayés de décembre 2025 à mai 2025 inclus, Madame [F] [N] justifiant concomitamment avoir versé une somme mensuelle comprise entre 650 et 800 euros à Monsieur [P] [L], et ce jusqu’au 10 juin 2026.

Le bailleur étant bien fondé à solliciter le paiement de l’arriéré locatif restant dû, il résulte de ce qui précède que Monsieur [P] [L], titulaire du droit au bail et tenu au paiement des loyers et charges, sera donc condamné à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 18.228,42 euros due au 31 mai 2026, terme de mai 2026 inclus.

Monsieur [P] [L] et Madame [F] [N] seront in solidum tenus de payer à la SA BATIGERE HABITAT les indemnités d’occupation susmentionnées à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il conviendra de condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du procès-verbal de constat du 3 novembre 2025. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire en l’espèce n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera débouté de sa demande sur ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes principales de la SA BATIGERE HABITAT venant aux droits de la société [Adresse 4] recevables et bien fondées ;

CONSTATE la sous-location à Madame [F] [N] du logement n°202 sis [Adresse 3], [Adresse 6], à [Localité 5] donné à bail le 18 février 2014, à Monsieur [P] [L], en violation des dispositions contractuelles et légales ;

PRONONCE en conséquence la résiliation au 10 septembre 2026 du bail consenti le 18 février 2014 à Monsieur [P] [L], dernier preneur, sur ledit logement ;

DIT que Monsieur [P] [L] devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande d’expulsion immédiate ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont Madame [F] [N], avec si besoin le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux selon les modalités des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT, la somme de 18.228,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 mai 2026, terme de mai 2026 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT les loyers et charges restant dus du terme de juin 2026 jusqu’à la résiliation du bail au 10 septembre 2026 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [N] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer applicable augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer applicable et que la SA BATIGERE HABITAT pourra procéder à la régularisation des charges ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [N] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du procès-verbal de constat du 3 novembre 2025 ;

RAPPELLE que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui est réservé aux dépens en application des dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le juge a signé avec le greffier,

Le greffier Le juge