Réduction du loyer et trouble de jouissance : absence de preuve des désordres et départ des locataires

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer un logement décent, l’entretenir et assurer la jouissance paisible des lieux. L’article 20-1 de cette loi permet au locataire de solliciter une réduction ou une suspension du loyer lorsque le logement ne respecte pas ces exigences. La cour refuse toutefois cette demande après la perte de la qualité de locataire.

Le trouble de jouissance suppose un manquement du bailleur, un préjudice caractérisé et l’information préalable de celui-ci sur les désordres. Des photographies non datées et non identifiées, ainsi qu’un DPE réalisé après la fin du bail, ne suffisent pas. L’absence de courriers, messages ou courriels signalant les nuisances prive également la demande de fondement probatoire.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement peuvent être accordés dans la limite de deux années, selon la situation du débiteur et les besoins du créancier. La cour les refuse faute de justificatifs de revenus, d’aides sociales, de paiements ou d’échéancier, malgré une dette stable alléguée. La compensation est rejetée, aucune créance n’étant reconnue aux anciens locataires.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des locataires poursuivis pour impayés invoquaient l’insalubrité, des défauts d’isolation et des moisissures afin d’obtenir une réduction du loyer et des délais de paiement. La cour relève que les photographies ne sont pas suffisamment identifiées, que le DPE est postérieur au bail et qu’aucun signalement préalable n’est établi. Elle confirme la résiliation, l’expulsion et la dette locative.

Un bailleur a donné un logement à bail à deux locataires pour un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. En raison d’un arriéré locatif, il leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et le paiement des sommes dues.

Le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé la dette locative ainsi qu’une indemnité d’occupation. Les locataires ont interjeté appel. Ils invoquaient l’insalubrité, un défaut d’isolation et la présence de moisissures, sollicitaient une réduction rétroactive du loyer et une compensation, ainsi que des délais de paiement.

Après leur départ, la cour relève que les photographies produites ne sont ni datées ni suffisamment identifiées. Le DPE a été réalisé après la fin du bail et aucun signalement préalable des désordres au bailleur n’est établi. Faute de justificatifs suffisants concernant leurs ressources et leurs capacités de paiement, les délais sont également refusés. Le jugement est confirmé.

• Conserver la qualité de locataire pour invoquer l’article 20-1
• Établir précisément les désordres affectant le logement
• Identifier la période et la durée du trouble subi
• Informer préalablement le bailleur des désordres
• Produire des justificatifs datés et rattachés aux lieux loués
• Justifier ressources, charges et capacités de remboursement

• Photographies produites par les locataires, non datées ni commentées
• DPE réalisé le 7 juin 2024 après la fin du bail
• Absence de courriers, messages ou courriels adressés au bailleur
• Absence de bulletins de salaire ou contrat de travail
• Absence de justificatifs d’aides sociales et de paiements

Les anciens locataires restent tenus de la dette locative et des dépens, tandis que le bailleur conserve le bénéfice des condamnations prononcées. Le départ des lieux ne permet plus d’obtenir une réduction du loyer sur le fondement de l’article 20-1 et l’absence de preuve exploitable fait obstacle à toute compensation.

• Maintien de la dette locative arrêtée par le jugement
• Maintien de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective
• Rejet de la réduction et de la compensation
• Rejet des délais de paiement
• Condamnation solidaire aux dépens d’appel

À faire

• Signaler rapidement les désordres au bailleur
• Faire dater et identifier les photographies
• Conserver courriers, courriels et messages échangés
• Produire les justificatifs de revenus et d’aides
• Proposer un échéancier documenté

À éviter

• Produire des photographies sans date ni localisation
• Faire établir un DPE après le départ
• Solliciter une réduction après la perte du bail
• Alléguer un trouble sans preuve de signalement
• Demander des délais sans justificatifs financiers

La réduction du loyer après la perte de la qualité de locataire

La procédure de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 est destinée au locataire afin de faire respecter l’obligation de délivrance d’un logement décent. Les anciens locataires ayant quitté les lieux, ils ne peuvent plus obtenir sur ce fondement une réduction ou une suspension du loyer pour la période concernée. La demande est donc rejetée, comme la compensation qui en dépendait.

La preuve du trouble de jouissance imputable au bailleur

Le trouble suppose des désordres établis, un préjudice et l’information préalable du bailleur afin qu’il puisse intervenir. Les photographies non datées et non commentées ne permettent pas d’identifier les lieux ni la période. Le DPE réalisé après la fin du bail ne caractérise pas un manquement pendant la location. Aucun courrier, message ou courriel signalant les nuisances n’est produit.

Les critères des délais de paiement de l’article 1343-5

L’article 1343-5 du code civil autorise des délais, dans la limite de deux années, selon la situation du débiteur et les besoins du créancier. La cour relève l’absence de paiements, d’échéancier, de bulletins de salaire, de contrat de travail ou de justificatifs d’aides sociales. Le montant du nouveau loyer est également pris en compte pour refuser les délais sollicités.

Article 805 du code de procédure civile, Article 473 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Article 954 du code de procédure civile, Article 1719 du code civil, Article 1720 du code civil, Article 1721 du code civil, Article 1343-5 du code civil, Article 699 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution