Arriéré locatif : réduction de la condamnation après imputation des paiements parcellaires et réparation d’une omission de statuer

Sur le fondement de l’article 1353 du Code civil, le locataire qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait extinctif de son obligation. La signature du bail établit l’obligation de régler les loyers, tandis que les relevés bancaires doivent permettre d’identifier les échéances effectivement acquittées. Des versements irréguliers et non imputables à des mois déterminés ne suffisent pas à établir le paiement des loyers courants lorsque l’existence d’un arriéré antérieur demeure possible.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la remise des quittances à la justification du paiement du loyer. Une compensation fondée sur une indemnité de départ ne peut être retenue lorsque le protocole qui la prévoit a été déclaré caduc.

La cour, statuant dans les limites de sa saisine, a réduit l’arriéré de dix à sept loyers, après rapprochement des quittances et des paiements établis, soit 4 221 euros. Elle a également réparé l’omission de statuer sur la demande de préjudice moral et l’a rejetée, faute de justification d’un préjudice indemnisable. En application de l’article 954 du Code de procédure civile, l’intimé n’ayant pas conclu est réputé s’approprier les motifs du jugement. La partie perdante supporte les dépens et ne peut obtenir l’indemnité prévue par l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Les paiements produits par la locataire étaient partiels et ne permettaient pas d’identifier les échéances réglées. Après déduction des quittances délivrées par le bailleur, l’arriéré locatif est fixé à sept loyers, soit 4 221 euros. La demande d’indemnisation du préjudice moral est rejetée et la condamnation aux dépens confirmée.

Un bailleur a donné un logement à bail à une locataire en 2016. Après un projet de vente et un protocole prévoyant une résiliation amiable contre indemnité, le bailleur a demandé la libération des lieux en 2022. La locataire a contesté le congé et sollicité notamment le maintien de ses droits locatifs.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a ensuite été délivré pour un arriéré locatif. Le premier juge a fixé la dette à 6 030 euros. La locataire a fait appel, en produisant des relevés bancaires et en invoquant une compensation avec l’indemnité de départ.

La cour a retenu que les paiements établis étaient parcellaires et ne permettaient pas d’identifier les échéances régularisées. Après prise en compte des quittances délivrées par le bailleur, elle a fixé l’arriéré à sept loyers, soit 4 221 euros. Elle a rejeté la demande de réparation du préjudice moral et confirmé la condamnation aux dépens.

• Établir l’existence de l’obligation de paiement par le bail.
• Justifier chaque paiement ou fait extinctif de la dette.
• Permettre l’imputation des versements sur des échéances déterminées.
• Comparer les relevés bancaires avec les quittances et quitus.
• Écarter une compensation fondée sur un protocole déclaré caduc.
• Justifier personnellement l’existence et l’étendue du préjudice moral.

• Contrat de bail du 26 janvier 2016.
• Relevés bancaires produits pour plusieurs versements de 603 euros.
• Décompte locatif annexé au commandement de payer.
• Décompte arrêté au 8 mai 2023.
• Quitus délivrés par le bailleur les 2 juillet 2023.
• Protocole d’accord déclaré caduc par le jugement.

La locataire reste tenue de régler 4 221 euros correspondant à sept loyers impayés et supporte les dépens d’appel. Le bailleur obtient une condamnation réduite, les paiements produits n’ayant pas permis d’imputer toutes les échéances revendiquées.

• Condamnation locative ramenée à sept mensualités.
• Absence de compensation avec l’indemnité du protocole caduc.
• Rejet de la demande de préjudice moral de la locataire.
• Support des dépens de première instance et d’appel.
• Refus de l’indemnité au titre de l’article 700 en appel.

À faire

• Conserver le bail et tous les décomptes locatifs.
• Produire les relevés bancaires couvrant chaque échéance contestée.
• Identifier précisément l’imputation de chaque versement.
• Rapprocher paiements, quittances et quitus délivrés.
• Documenter séparément tout préjudice moral invoqué.

À éviter

• Produire des relevés bancaires couvrant seulement certaines périodes.
• Présumer qu’un versement règle automatiquement le loyer courant.
• Invoquer une compensation fondée sur un protocole caduc.
• Demander des quittances sans justifier les paiements.
• Réclamer un préjudice moral sans éléments probants.

La charge de la preuve du paiement des loyers

Selon l’article 1353 du Code civil, le locataire qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait extinctif de son obligation. Des relevés bancaires partiels, ne permettant pas d’imputer les versements à des échéances déterminées, ne prouvent pas le règlement des loyers courants lorsque des arriérés antérieurs peuvent être régularisés.

La remise des quittances de loyer

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose la remise de quittances sur demande, à condition que le paiement du loyer soit justifié. La production de quittances ou de quitus par le bailleur permet de déterminer les échéances effectivement acquittées et celles restant dues.

La réparation de l’omission de statuer

La cour peut réparer l’omission du premier juge qui n’a statué ni dans ses motifs ni dans son dispositif sur une demande de dommages et intérêts. La demande de préjudice moral est toutefois rejetée lorsque le locataire ne justifie ni d’un paiement régulier ni d’un préjudice indemnisable.

Article 1225 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 122 du Code de procédure civile, Article 124 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989