Responsabilité du bailleur lors de travaux de copropriété : indemnisation des meubles évacués sans diligence préalable

L’action du locataire contre le bailleur est recevable lorsque le comportement reproché concerne l’exécution des obligations issues du bail. Au sens de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent lorsque le contrat de location constitue l’objet, la cause ou l’occasion de l’action. L’article 32 du code de procédure civile ne permet pas d’écarter l’action sans examiner la faute personnellement imputée au bailleur.

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe à trois ans le délai courant à compter de la connaissance, ou de la connaissance possible, des faits permettant d’agir. L’action engagée avant l’expiration de ce délai n’est pas prescrite. Les prescriptions propres aux contrats de transport, prévues par les articles L 133-6 du code de commerce et L 224-63 du code de la consommation, ne s’appliquent pas à l’action dirigée contre le bailleur.

Selon l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, combiné avec l’article 1725 du code civil, le bailleur ne garantit pas les troubles causés par les tiers, mais doit justifier de diligences adaptées lorsque des travaux sur les parties communes affectent la jouissance du logement. L’absence de preuve d’une information du syndicat ou de l’entreprise sur la nécessité de préserver les meubles caractérise une faute engageant sa responsabilité.

L’indemnisation demeure limitée par la preuve produite : les factures, les échanges écrits et les éléments concordants permettent une évaluation forfaitaire, tandis qu’une liste manuscrite ne suffit pas à établir l’intégralité du préjudice. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile encadrent les dépens et frais irrépétibles, ces derniers pouvant être refusés au regard de l’équité.

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L’action du locataire contre le bailleur est recevable devant le juge des contentieux de la protection. Le bailleur a commis une faute en ne démontrant pas avoir demandé la préservation des meubles évacués par l’entreprise lors des travaux. Les préjudices sont indemnisés à hauteur de 1 806,88 euros pour le dommage matériel et 1 000 euros pour le dommage moral.

Un locataire occupait un appartement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Après un arrêté de péril, d’importants travaux ont été entrepris dans les parties communes et le logement a été temporairement indisponible. Le bailleur a relogé le locataire dans un appartement meublé.

Pendant les travaux, l’entreprise chargée du gros œuvre a évacué vers une décharge des meubles présents dans le logement, sans vérifier leur appartenance ni obtenir le consentement du locataire. Le maître d’œuvre a reconnu cette évacuation par courriel.

Le locataire a recherché la responsabilité du bailleur et de l’entreprise afin d’obtenir réparation de ses préjudices matériel et moral. Le premier juge avait déclaré irrecevable l’action contre le bailleur. La cour d’appel a retenu la compétence du juge des contentieux de la protection, déclaré l’action recevable et admis une faute du bailleur, qui ne démontrait pas avoir demandé au syndicat des copropriétaires ou à l’entreprise de préserver les meubles. L’indemnisation a été fixée à 1 806,88 euros au titre du préjudice matériel et 1 000 euros au titre du préjudice moral.

• Un trouble affectant la jouissance du logement loué.
• Des travaux provenant des parties communes de l’immeuble.
• Une intervention de tiers dans l’appartement du locataire.
• L’absence de preuve d’instructions données pour préserver les meubles.
• Un lien entre cette carence du bailleur et le préjudice subi.
• Une preuve suffisamment fiable de l’étendue des dommages.

• Courriel du maître d’œuvre reconnaissant la mise en décharge de meubles.
• Contrat de mission de maîtrise d’œuvre du 22 juillet 2021.
• Justificatifs du relogement temporaire dans un logement meublé.
• Courriel de la conciliatrice mentionnant les meubles très abîmés.
• Factures du sommier, de la banquette-lit et du réfrigérateur.
• Absence de pièce prouvant l’information du syndicat ou de l’entreprise.

Le locataire obtient la reconnaissance de la responsabilité du bailleur et une indemnisation limitée par les justificatifs produits. Le bailleur doit supporter la condamnation principale, tandis que la demande pour procédure abusive est rejetée et que chaque partie conserve ses propres dépens et frais irrépétibles.

• Indemnisation du préjudice matériel à hauteur de 1 806,88 euros.
• Indemnisation du préjudice moral limitée à 1 000 euros.
• Responsabilité du bailleur retenue pour défaut de diligences.
• Demande adverse pour procédure abusive intégralement rejetée.
• Chaque partie conserve ses dépens de première instance et d’appel.
• Frais irrépétibles du locataire non accordés.

À faire

• Identifier les travaux affectant les parties communes et le logement.
• Informer par écrit le syndicat des meubles à préserver.
• Transmettre les consignes aux entreprises intervenantes.
• Conserver courriels, photographies, constats et factures.
• Documenter précisément chaque meuble perdu ou détérioré.

À éviter

• Ne pas laisser les entreprises intervenir sans consignes écrites.
• Ne pas se limiter à une liste manuscrite non corroborée.
• Ne pas confondre responsabilité du bailleur et responsabilité du tiers.
• Ne pas appliquer une prescription étrangère à l’action exercée.
• Ne pas réclamer des montants non justifiés par des preuves.

L’intérêt à agir contre le bailleur

L’article 32 du code de procédure civile ne permettait pas de déclarer l’action irrecevable sans examiner la faute propre reprochée au bailleur. Le locataire soutenait que celui-ci n’avait pas donné les instructions nécessaires pour préserver ses meubles. Cette contestation concernait les obligations issues du bail et fondait donc la compétence du juge des contentieux de la protection au titre de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.

La responsabilité du bailleur pour les troubles causés par des travaux

Selon l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas garant de tout trouble causé par un tiers, mais doit justifier de diligences adaptées lorsque des travaux sur les parties communes affectent la jouissance du logement. L’absence de preuve d’une information du syndicat ou de l’entreprise sur la préservation des meubles a caractérisé une faute liée au bail.

La preuve et l’évaluation du préjudice mobilier

La charge de la preuve pesait sur le locataire. Les factures produites établissaient 607,88 euros, tandis que le courriel du maître d’œuvre et celui de la conciliatrice confirmaient certaines pertes ou détériorations. La liste manuscrite ne suffisait pas à établir le montant total réclamé. La cour a donc procédé à une évaluation forfaitaire du préjudice matériel et retenu 1 000 euros pour le préjudice moral, insuffisamment documenté au-delà de cette somme.

Article L 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, Article 32 du Code de procédure civile, Article 1725 du Code civil, Article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L 133-6 du Code de commerce, Article L 224-63 du Code de la consommation, Article 6 b) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile