Congé pour reprise et expulsion en référé : contestation sérieuse écartée, délai de relogement accordé aux locataires

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le congé pour reprise soit délivré au moins six mois avant l’échéance et mentionne le motif, l’identité et l’adresse du bénéficiaire ainsi que le lien avec le bailleur. Le bailleur doit pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de la reprise, sans être tenu de joindre ces justificatifs au congé. La fraude alléguée doit être prouvée par le locataire, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile. Un document médical postérieur peut contribuer à établir le sérieux de l’intention de reprise.

Le maintien après expiration du bail justifie une indemnité d’occupation provisionnelle sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution permettent toutefois d’accorder un délai de départ, apprécié notamment au regard de l’âge, de l’état de santé et des diligences de relogement. L’article 700 du Code de procédure civile peut être appliqué au profit du bailleur, tandis que les dépens suivent la succombance en vertu de l’article 696.

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Le propriétaire a produit un document médical relatif à l’état de santé de son épouse et a demandé l’expulsion ainsi qu’une indemnité d’occupation. L’arriéré locatif a été réglé avant l’audience. Les locataires ont sollicité un délai pour quitter les lieux, en invoquant leur âge, leur état de santé, une situation de handicap et leurs démarches de relogement.

Le juge des référés a estimé que les contestations du congé n’étaient pas sérieuses. Il a constaté l’expiration du bail, ordonné l’expulsion sous conditions, fixé une indemnité d’occupation provisionnelle et accordé un délai de départ jusqu’au 31 décembre 2026, avec impossibilité d’exécution pendant la trêve hivernale.

• Congé délivré au moins six mois avant l’échéance du bail.
• Motif de reprise et identité du bénéficiaire mentionnés dans le congé.
• Éléments établissant le caractère réel et sérieux de la reprise.
• Absence de preuve d’une fraude imputable au bailleur.
• Occupation maintenue après l’expiration du bail.
• Situation personnelle et démarches de relogement justifiant un délai de départ.

• Acte de bail conclu le 4 octobre 2013.
• Congé délivré le 11 mars 2025 et reçu le 14 mars 2025.
• Volet de synthèse médicale relatif à la maladie de l’épouse du bailleur.
• Demande de logement social déposée et régulièrement renouvelée.
• Justificatifs de recherches de logements dans le parc privé.
• Éléments médicaux et justificatif du handicap d’une locataire.

• Maintien de l’indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés
• Départ volontaire avant le 31 décembre 2026
• Commandement de quitter les lieux avant toute expulsion forcée
• Respect de la trêve hivernale jusqu’au 31 mars
• Paiement solidaire de 800 euros au titre de l’article 700
• Règlement solidaire des dépens de l’instance

À faire

• Vérifier la date d’échéance exacte du bail
• Délivrer le congé au moins six mois à l’avance
• Mentionner le motif et le bénéficiaire de la reprise
• Conserver les justificatifs du caractère réel de la reprise
• Documenter les démarches de relogement et la situation personnelle

À éviter

• Omettre le motif légal du congé
• Fonder l’expulsion sur un congé irrégulier
• Présumer la fraude sans éléments probants
• Ignorer les délais légaux suivant le commandement
• Solliciter une astreinte sans démontrer sa nécessité

Le pouvoir du juge des référés sur le congé pour reprise

Le juge des référés, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, ne peut ni valider ni annuler le congé. Il peut toutefois apprécier si les contestations soulevées sont sérieuses et constater une occupation sans droit ni titre lorsque la perte du titre est suffisamment évidente.

Les conditions du congé pour reprise

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un congé délivré au moins six mois avant l’échéance, mentionnant le motif, l’identité du bénéficiaire et le lien avec le bailleur. Le caractère réel et sérieux de la reprise peut être établi par des éléments postérieurs. La fraude doit être démontrée par le locataire ; un document médical a ici été jugé suffisant pour écarter la contestation sérieuse.

Les délais applicables à l’expulsion

Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution permettent d’accorder un délai compris entre un mois et un an selon l’âge, l’état de santé, la situation des parties et les démarches de relogement. Un délai a été accordé jusqu’au 31 décembre 2026, l’expulsion ne pouvant en tout état de cause intervenir pendant la trêve hivernale.