Responsabilité des constructeurs pour désordres immobiliers : condamnations in solidum et répartition des recours entre intervenants et assureurs

Le litige porte sur l’indemnisation de désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités affectant les parties communes générales et les parties communes à usage privatif d’un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement. Le jugement cité retient des condamnations in solidum contre le maître d’ouvrage et plusieurs locateurs d’ouvrage ou assureurs, avec une répartition finale selon les parts de responsabilité déterminées pour chaque désordre.

La décision mentionne l’article 1792 du Code civil au titre de la garantie décennale, ainsi que les articles L. 121-1 et L. 124-3 du Code des assurances concernant l’opposabilité des limites contractuelles aux tiers. Elle vise également l’article 1317 du Code civil dans le débat relatif à la contribution entre coobligés, ainsi que les articles 699 et 700 du Code de procédure civile pour les dépens et frais irrépétibles.

Le jugement a aussi déclaré irrecevables certaines demandes, notamment celles relatives au préjudice de jouissance des parties communes à usage privatif et à la garantie de parfait achèvement dirigée contre un intervenant. Le texte transmis ne contient toutefois pas les motifs ni le dispositif complet de l’arrêt d’appel du 15 octobre 2026.

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À la suite de désordres affectant les parties communes et privatives d’un ensemble immobilier, le syndicat des copropriétaires a engagé une action contre le maître d’ouvrage, qui a appelé les constructeurs et assureurs en garantie. Le jugement avait prononcé plusieurs condamnations in solidum et fixé des responsabilités. Le texte transmis expose les prétentions des parties, sans présenter le raisonnement ni le dispositif complet de l’arrêt d’appel.

Un maître d’ouvrage a fait construire, à partir de 2013, un ensemble immobilier d’habitation comprenant deux bâtiments et un parc de stationnement souterrain. Plusieurs entreprises, un maître d’œuvre, des bureaux d’études et de contrôle sont intervenus sur différents lots, avec leurs assureurs respectifs.

La réception est intervenue le 6 janvier 2015 avec réserves. Après la livraison des parties communes, de nombreuses réserves ont été consignées. Le syndicat des copropriétaires a ensuite dénoncé de nouveaux désordres, obtenu la désignation d’un expert judiciaire, puis engagé une action en indemnisation contre le maître d’ouvrage. Celui-ci a appelé en garantie les constructeurs et leurs assureurs.

Le jugement de première instance a retenu divers désordres dans les parties communes générales et à usage privatif, prononcé plusieurs condamnations in solidum et fixé des répartitions de responsabilité. Le maître d’ouvrage venant aux droits de la société initiale a interjeté appel. Le texte transmis expose les prétentions des parties, mais ne contient pas le raisonnement ni le dispositif complet de l’arrêt d’appel.

• Désordres affectant les parties communes générales ou à usage privatif
• Imputabilité des désordres aux différents intervenants à la construction
• Caractère décennal apprécié au regard de l’article 1792 du Code civil
• Prise en compte des réserves et du caractère apparent des désordres
• Application des garanties d’assurance dans leurs limites contractuelles
• Répartition finale selon la part de responsabilité de chaque intervenant

• Procès-verbal de réception avec réserves du 6 janvier 2015
• Procès-verbal de livraison des parties communes du 18 février 2015
• Listes de réserves et mises en demeure du syndicat
• Rapport de l’expert technique intervenu pour le syndicat
• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 16 novembre 2018

Le maître d’ouvrage demeure exposé aux condamnations relatives aux désordres retenus, sous réserve de ses recours en garantie contre les constructeurs et assureurs. Les intervenants et leurs assureurs supportent la charge finale selon les imputations et pourcentages fixés, tandis que certaines demandes peuvent être écartées pour irrecevabilité ou défaut de garantie.

• Maintien possible d’une condamnation in solidum envers le syndicat
• Recours contributifs selon les parts de responsabilité retenues
• Opposabilité éventuelle des limites contractuelles d’assurance
• Vérification du caractère décennal ou apparent des désordres
• Support des dépens et frais irrépétibles selon la décision

À faire

• Identifier chaque désordre et son lot technique
• Rassembler réception, livraison et procès-verbaux de réserves
• Comparer les imputations avec le rapport d’expertise judiciaire
• Vérifier les garanties et plafonds contractuels applicables
• Chiffrer séparément les recours contributifs entre coobligés

À éviter

• Confondre désordre réservé et désordre décennal
• Omettre la date d’apparition des désordres
• Réclamer une garantie sans établir l’imputabilité technique
• Négliger les fins de non-recevoir procédurales
• Appliquer une répartition globale sans ventilation par désordre

La responsabilité décennale des constructeurs

La société Axa soutient que les désordres imputés à la société Isol 2000 ne présentent pas un caractère décennal au sens de l’article 1792 du Code civil, étant réservés ou apparents et relevant, selon elle, de la responsabilité contractuelle. Le jugement cité a néanmoins retenu une condamnation de cette société pour certains désordres.

Les limites contractuelles de la garantie d’assurance

La société Axa invoque les articles L. 121-1 et L. 124-3 du Code des assurances pour opposer aux tiers les limites contractuelles des garanties souscrites. La portée de cette opposabilité est discutée dans le cadre des appels en garantie formés par le maître d’ouvrage et les autres intervenants.

La répartition des condamnations entre coobligés

Le jugement cité prononce des condamnations in solidum, puis fixe la charge finale selon la part de responsabilité attribuée à chaque intervenant pour les différents désordres. Le débat porte notamment sur la contribution des entreprises insolvables et sur l’application invoquée de l’article 1317 du Code civil.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1317 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article L. 121-1 du Code des assurances, Article L. 124-3 du Code des assurances