Charges de copropriété : preuve des impayés, frais de recouvrement limités et indemnisation de la mauvaise foi

En application de l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. La preuve de la propriété des lots, des appels de fonds, des procès-verbaux d’assemblées générales, des budgets approuvés et des décomptes permet de fixer la créance de charges au montant régulièrement établi et signifié.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fondent l’obligation de participation aux charges et le paiement trimestriel des provisions. L’article 10-1 de la même loi limite les frais récupérables aux coûts nécessaires au recouvrement ; les frais généraux de gestion ou honoraires supplémentaires du syndic sont exclus.

Selon les articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, les intérêts moratoires réparent le retard, tandis qu’une indemnisation distincte suppose un préjudice indépendant et la mauvaise foi du débiteur. La persistance des impayés après une précédente condamnation a permis de retenir ces éléments et d’allouer une indemnité réduite.

L’article 1343-2 du code civil autorise la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière lorsqu’elle est demandée. Les dépens et les frais irrépétibles ont été mis à la charge de la partie perdante sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du même code.

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La SCI est condamnée à payer 6 163,69 euros de charges arrêtées au 21 janvier 2026 et 6,11 euros de frais de recouvrement nécessaires. Une indemnité de 150 euros est accordée pour mauvaise foi et perturbation de la gestion de la copropriété. La capitalisation des intérêts, les dépens et les frais irrépétibles sont également mis à sa charge.

La SCI Global Conception Investissement, propriétaire de plusieurs lots de copropriété, n’a pas réglé l’intégralité des charges appelées par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Après une assignation en paiement, le syndicat a actualisé sa créance à une somme supérieure. La SCI, citée par acte remis à tiers présent, n’a pas comparu à l’audience. Le syndicat produisait notamment un relevé de propriété, des décomptes, des appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblées générales, les budgets prévisionnels et une précédente décision judiciaire relative à des impayés antérieurs.

Le juge a retenu une somme de 6 163,69 euros au titre des charges arrêtées au 21 janvier 2026, ainsi que 6,11 euros de frais de recouvrement nécessaires. Il a également accordé 150 euros de dommages et intérêts pour mauvaise foi et perturbation de la gestion de la copropriété, avec capitalisation des intérêts, dépens et frais irrépétibles.

• Propriété établie des lots de copropriété concernés
• Charges et provisions exigibles conformément aux articles 10 et 14-1
• Décompte suffisamment justifié et arrêté à une date régulièrement portée à connaissance
• Frais de recouvrement nécessaires à l’avancement de la procédure
• Mauvaise foi du débiteur et préjudice distinct du simple retard
• Demande de capitalisation des intérêts échus depuis une année entière

• Relevé de propriété des lots détenus par le débiteur
• Décompte des charges daté du 21 janvier 2026
• Appels de fonds et budgets prévisionnels correspondants
• Procès-verbaux des assemblées générales et attestations de non-recours
• Précédente décision judiciaire relative aux impayés antérieurs

Le débiteur doit régler les charges retenues, les frais nécessaires, l’indemnité complémentaire, les intérêts capitalisés, les dépens et les frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires obtient le recouvrement de la créance prouvée, mais les frais insuffisamment justifiés et les montants excédant le préjudice distinct sont écartés.

• Recouvrement de 6 163,69 euros de charges
• Récupération limitée à 6,11 euros de frais nécessaires
• Indemnisation complémentaire fixée à 150 euros
• Capitalisation des intérêts échus dans les conditions légales
• Condamnation du débiteur aux dépens et à 1 213 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Produire les appels de fonds et décomptes détaillés
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Justifier séparément chaque frais de recouvrement demandé
• Établir un préjudice distinct et la mauvaise foi du débiteur

À éviter

• Réclamer un décompte actualisé non régulièrement signifié
• Imputer des honoraires généraux du syndic au débiteur
• Confondre intérêts moratoires et dommages et intérêts distincts
• Inclure des frais de relance insuffisamment justifiés
• Demander la capitalisation sans respecter les conditions de l’article 1343-2

Les conditions de recouvrement des charges de copropriété

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 imposent la participation proportionnelle aux charges et le versement trimestriel des provisions. La propriété des lots, les appels de fonds, les budgets et comptes approuvés, ainsi que les décomptes, établissent ici la créance de 6 163,69 euros arrêtée au 21 janvier 2026.

Les frais nécessaires au recouvrement des impayés

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet seulement de réclamer les frais nécessaires à l’avancement du recouvrement : mise en demeure, relances justifiées, droits d’huissier ou frais d’hypothèque. Les frais de gestion, de relance ou de transmission aux auxiliaires de justice ont été écartés, sauf 6,11 euros justifiés.

La réparation distincte du retard de paiement

Au regard des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, les intérêts moratoires indemnisent le retard. Une réparation supplémentaire exige un préjudice indépendant et la mauvaise foi du débiteur. La persistance des impayés malgré une précédente condamnation a justifié 150 euros pour la perturbation de la gestion de la copropriété.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile