Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 16 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 259 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16301 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCOP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de [Localité 1] (77) – RG n° 22/03976

APPELANTE

Madame [W] [Z] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie-pierre MATHIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0295

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/016850 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉS

Monsieur [L] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Madame [H] [K] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Monsieur [A] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5] IRLANDE

Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Monsieur [T] [F].

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non contitué :

Signification de la déclaration d’appel à personne physique le 20 décembre 2024.

La SAS Immobilier MLV, exerçant sous le nom commercial Century 21 Agence du Val

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente dee chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme Catherine FIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– reputé contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie – Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présent lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S], et leur fils M. [A] [S] (les consorts [S]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 7].

Par acte sous seing privé du 13 août 2021, ils ont mandaté l’agence Century 21, exploitée par la société Immobilier MLV, afin de rechercher un acquéreur.

Le 17 septembre 2021 de façon manuscrite et le 30 septembre 2021 électroniquement, les consorts [S] ont conclu une promesse de vente sous conditions suspensives, intitulée « compromis de vente », avec M. [T] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] (les époux [F]), moyennant le prix de 705.000 €.

La promesse de vente précisait que le prix de la vente devait être intégralement payé comptant le jour de la réitération par acte authentique, laquelle devait intervenir au plus tard le 15 janvier 2022. Il était prévu le séquestre de la somme de 70.500 €, à titre d’acompte, qui devait être réglé au plus tard le 21 septembre 2021, ainsi qu’une indemnité forfaitaire du même montant, due par la partie défaillante, en cas de non réitération de la vente.

La somme de 70.500 € n’a pas été séquestrée et la vente n’a pas été réitérée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, distribué le 22 mars 2022 à M. [T] [F], les consorts [S] ont invoqué la résolution de la vente en application du compromis, et indiqué mettre en demeure les époux [F] de payer la somme de 70.500 €, prévue à titre d’indemnité forfaitaire dans le compromis.

Par acte d’huissier des 11 et 17 août 2022, les consorts [S] ont assigné les époux [F] et la société Immobilier MLV, aux fins de condamner solidairement les époux [F] à leur payer la somme de 70.500 € à titre de dommages et intérêts « au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 30 septembre 2021 » et de condamner l’agence immobilière à leur payer la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts.

Les époux [F] n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 4 avril 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

– condamne solidairement M. [T] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] à payer à M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] la somme de 70.500 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente signé de façon manuscrite le 17 septembre 2021 et électroniquement le 30 septembre 2021,

– déboute M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] de leur demande de condamnation de la société Immobilier MLV au paiement de la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts,

– condamne in solidum M. [T] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] aux dépens,

– autorise la SCP Rivry Leseur [G], société d’avocats, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

– condamne in solidum M. [T] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] à payer à M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejette la demande de M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] de condamnation in solidum avec la société Immobilier MLV au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejette la demande de la société Immobilier MLV de condamnation de M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

– rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [W] [Z] épouse [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 septembre 2024, à l’encontre des consorts [S], de M. [T] [F] et de la société Immobilier MLV.

M. [T] [F] n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 17 décembre 2024, par lesquelles Mme [W] [Z] épouse [F], appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1231-5 et 1343-5 du code civil,

INFIRMER le jugement du 4 avril 2024 du Tribunal judiciaire de MEAUX en ce qu’il a :

– condamné solidairement Madame [W] [Z] épouse [F] et Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [L] [S], à Madame [H] [K] épouse [S] et à Monsieur [A] [S] la somme de 70.500,00€ au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente signé de façon manuscrite le 17 septembre 2021 et électroniquement le 30 septembre 2021,

-débouté Monsieur [L] [S] et Madame [H] [K] épouse [S] et Monsieur [A] [S] de leur demande de condamnation de la société IMMOBILIER M.L.V. au paiement de la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts,

– condamné in solidum Madame [W] [Z] épouse [F] et Monsieur [T] [F] aux dépens et au paiement à Monsieur [L] [S], Madame [H] [K] épouse [S] et Monsieur [A] [S], de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

FIXER le montant de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 17 septembre 2021 et due par Madame [Z] à la somme de 750 €

A titre subsidiaire :

RAMENER la clause pénale prévue au compromis de vente à de plus justes proportions

ACCORDER à Madame [W] [Z] épouse [F] 24 mois de délais pour toute somme qui pourrait être mise à sa charge en application de la clause pénale du compromis de vente signé le 17 septembre 2021 entre les Consorts [S] et les époux [F].

En tout état de cause :

REJETER toutes demandes fins et conclusions à l’encontre de Madame [Z]

CONDAMNER Monsieur [L] [S], Madame [H] [K] épouse [S], Monsieur [A] [S], la société IMMOBILIER MLV et Monsieur [T] [F] aux dépens d’instance ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 mars 2025, par lesquelles M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S], M. [A] [S], intimés, invitent la cour à :

Vu les dispositions des articles 1101 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement du 4 avril 2024,

Juger Madame [W] [Z] épouse [F] mal fondée en son appel et l’en débouter ;

En conséquence

Confirmer le jugement rendu le 4 avril 2024 par le Tribunal judiciaire de MEAUX en ce qu’il a :

Condamné solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [Z] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [K] [H] épouse [S] ainsi qu’à Monsieur [S] [A] la somme de 70.500 € au titre de la clause insérée au compromis de vente en date du 30 septembre 2021.

Condamné solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [Z] [W] épouse [F] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [K] [H] épouse [S] et Monsieur [S] [A] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Autorisé la SCP RIVRY LESEUR HUBERT, Société d’Avocats, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir perçu provision ;

Y ajoutant :

Condamner Madame [W] [Z] épouse [F] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [K] [H] épouse [S] et Monsieur [S] [A] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

En tout état de cause :

Débouter Madame [W] [Z] épouse [F] de sa demande de délai de paiement ;

Condamner Madame [Z] [W] épouse [F] aux entiers dépens d’appel lesquels seront recouvrés par Maître Nadia BOUZIDI-FABRE, Avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 5 juin 2025, par lesquelles la SAS Immobilier MLV, exerçant sous le nom commercial Century 21 Agence du Val, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1231-1, 1991 et 1992 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

CONFIRMER le Jugement du Tribunal judiciaire de MEAUX du 4 avril 2024 en toutes ses dispositions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER Madame [Z], épouse [F], et toute autre Partie de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société IMMOBILIER MLV

CONDAMNER solidairement les époux [F] à relever et garantir la société IMMOBILIER MLV de l’ensemble des condamnations pouvant être mises à sa charge

CONDAMNER Madame [Z], épouse [F], ou tout succombant, à payer à la société IMMOBILIER MLV la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Justifient avoir fait signifier leurs conclusions à M. [T] [F] :

-Mme [Z] épouse [F], selon un procès-verbal d’huissier du 20 décembre 2024 remis à personne physique,

-la société Immobilier MLV, selon un procès-verbal d’huissier du 11 juin 2025 remis à personne physique,

-les consorts [S], selon un procès-verbal d’huissier du 1er avril 2025 remis à un tiers présent au domicile ;

SUR CE,

Mme [Z] épouse [F] justifie avoir fait signifier la déclaration d’appel à M.[T] [F] selon un procès-verbal remis à l’étude de l’huissier le 11 décembre 2024 ; l’arrêt est rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que, du fait de l’absence de constitution de M. [T] [F], le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a :

– condamné M. [T] [F] à payer à M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] la somme de 70.500 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente signé de façon manuscrite le 17 septembre 2021 et électroniquement le 30 septembre 2021,

– condamné M. [T] [F] aux dépens,

– autorisé la SCP Rivry Leseur Hubert, société d’avocats, à recouvrer directement contre M. [T] [F] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

– condamné M. [T] [F] à payer à M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

D’autre part, les consorts [S] ne contestent pas le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation de la société Immobilier MLV au paiement de la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts ;

1.Sur la demande des consorts [S] à l’encontre de Mme [Z] épouse [F]

Auparavant, il y a lieu de relever que les consorts [S] estiment que le dispositif des conclusions de Mme [Z] comprend des contradictions et ils considèrent qu’elle ne conteste pas le bien-fondé de la demande principale mais seulement son quantum ;

En l’espèce, au regard du dispositif des conclusions de Mme [Z] ci-avant exposé, il convient de considérer qu’elle sollicite, à titre principal, d’infirmer le jugement en qu’il l’a condamnée à payer la somme de 70.500 € et de rejeter toutes demandes à son encontre, et, à titre subsidiaire, de ramener la clause pénale à de plus justes proportions et de la fixer à la somme de750 € ;

Mme [Z] mentionne notamment que plusieurs obligations pesaient sur les vendeurs, diagnostic de l’installation de raccordement au réseau public de collecte des eaux usées, avant la réitération par acte authentique (page 8 du compromis), absence de servitude, absence d’inscription de privilège ou d’hypothèque, que si l’une de ces conditions suspensives n’était pas réalisée, les parties pouvaient annuler la vente et qu’elle n’a jamais été informée de la réalisation ou non de ces conditions suspensives avant la réitération de la vente ;

Sur l’indemnité forfaitaire

Le « compromis de vente » stipule notamment :

-page 14 :

« Parapraphe 5

Réalisation de la vente

Conditions suspensives de droit commun

Le certificat d’urbanisme ou les titres de propriété ne devront révéler aucune charge réelle ’

L’état hypothécaire ne devra révéler aucune inscription ’

Non réalisation des conditions suspensives

Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre ’ »,

-en page 15 :

« Paragraphe 6 Réitération par acte authentique

Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent les présentes lient les parties définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15 janvier 2022’

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

-invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de 70.500 €,

-ou poursuivre en justice la réalisation de la vente ’

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté’ » ;

Le « compromis de vente » ne prévoit aucune condition suspensive devant être justifiée par l’acquéreur et notamment aucune condition suspensive d’obtention de prêt ; les seules conditions suspensives relatives au certificat d’urbanisme et à l’état hypothécaire doivent être justifiées par le vendeur ;

Il ressort de la clause ci-dessus que l’indemnité forfaitaire n’est due que si :

-toutes les conditions suspensives sont réalisées,

-une lettre recommandée avec demande d’avis de réception a été présentée à l’autre partie ;

Or les consorts [S] ne justifient pas que leur lettre du 22 mars 2022 (pièce 15) a été présentée à Mme [W] [Z] épouse [F], puisque le seul accusé de réception de la lettre recommandée qu’ils produisent a été signé par M. [T] [F] ;

D’autre part, les consorts [S] ne justifient pas que les conditions suspensives de droit commun relatives au certificat d’urbanisme et à l’état hypothécaire étaient réalisées à la date d’échéance de la promesse du 15 janvier 2022, sachant que Mme [Z] précise ne jamais avoir été informée de la réalisation ou non de ces deux conditions suspensives ;

Les consorts [S] ne sont donc pas fondés à obtenir la condamnation de Mme [Z] à leur payer l’indemnité forfaitaire ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné Mme [W] [Z] épouse [F] à payer à M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] la somme de 70.500 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente signé de façon manuscrite le 17 septembre 2021 et électroniquement le 30 septembre 2021 ;

Et il y a lieu de débouter les consorts [S] de leur demande de condamner Mme [Z] épouse [F] à leur payer la somme de 70.500 € au titre de la clause insérée au compromis de vente signé de façon manuscrite le 17 septembre 2021 et électroniquement le 30 septembre 2021 ;

2.Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a :

– condamné Mme [W] [Z] épouse [F] aux dépens,

– condamné Mme [W] [Z] épouse [F] à payer à M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts [S], partie perdante à l’égard de Mme [W] [Z] épouse [F] doivent être condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leur demande de condamner Mme [W] [Z] épouse [F] aux dépens de première instance et d’appel et à leur payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par l’agence immobilière à l’encontre de Mme [Z] épouse [F] « ou tout succombant » ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

– condamné Mme [W] [Z] épouse [F] à payer à M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] la somme de 70.500 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente signé de façon manuscrite le 17 septembre 2021 et électroniquement le 30 septembre 2021 ;

– condamné Mme [W] [Z] épouse [F] aux dépens,

– condamné Mme [W] [Z] épouse [F] à payer à M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] de leur demande de condamner Mme [W] [Z] épouse [F] à leur payer la somme de 70.500 € au titre de la clause insérée au compromis de vente signé de façon manuscrite le 17 septembre 2021 et électroniquement le 30 septembre 2021 ;

Déboute M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] de leur demande de condamner Mme [W] [Z] épouse [F] aux dépens de première instance et d’appel et à leur payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause de première instance et d’appel ;

Condamne M. [L] [S], Mme [H] [K] épouse [S] et M. [A] [S] aux dépens d’appel ;

Rejette la demande de la SAS Immobilier MLV, exerçant sous le nom commercial Century 21 Agence du Val, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,