TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 25/00022 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMW6

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. FA-SCIL, prise en la personne de son gérant M. [S] [X] domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre HEDDI, avocat au barreau de TOULOUSE
(en présence du gérant et de son épouse)

En présence de Monsieur [F] [D] et Monsieur [K] [V], commissaires du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 12 Juin 2026, après avoir entendu :

Me Delgorgue
Me [J]
M. [D]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 septembre 2026 puis prorogé pour être rendu le 16 Octobre 2026

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 16 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le quartier de [Localité 26] a déjà bénéficié des programmes de l’ANRU [Localité 1] [Adresse 4] et du Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

Un nouveau projet visant à redonner une attractivité commerciale et résidentielle à la [Adresse 7] et à offrir aux habitants, commerçants et usagers de ce secteur un cadre de vie agréable et sécuritaire a été initié.

Le 24 novembre 2022, le président de la MEL sollicitait du préfet du Nord, l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF) a été chargé d’acquérir un ensemble d’immeubles sis dans le périmètre de l’opération dite « [Localité 1]-NPNRU [Adresse 4] », ledit périmètre comprenant le [Adresse 6]-[Adresse 7].

Par arrêté du 20 juillet 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L’enquête s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023.

Le projet était déclaré d’utilité publique le 21 mai 2024. Par arrêté du 27 décembre 2024, l’autorité préfectorale a déclaré immédiatement cessibles les parcelles concernées par le projet.

La parcelle cadastrée [Cadastre 18] sise [Adresse 8] d’une contenance de 163 m² appartenant à la S.C.I. Fa-Scil est concernée par le projet.

Le 1er août 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à la somme de 304 000 euros, augmentée d’une indemnité de remploi de 31 600 euros avec une marge d’appréciation de 10 %.

L’ordonnance du juge de l’expropriation du 3 juillet 2025 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à la S.C.I. Fa-Scil au profit de l’EPF.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité conforme à l’évaluation des Domaines par lettre recommandée avec avis de réception le 28 janvier 2025 (avis de réception signé le 1er février 2025) à la S.C.I. Fa-Scil.

Faute d’accord, par mémoire reçu au greffe le 25 mars 2025, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à la S.C.I. Fa-Scil à la somme totale de 335 600 euros dont 304 000 euros d’indemnité principale et 31 600 euros d’indemnité de remploi.
Il se fonde sur six termes de comparaison pour retenir un prix de 1400€/m²P appliqué à une surface utile pondérée (SUP) de 217 m².

Dans ses conclusions reçues au greffe le 4 juin 2025, M. le commissaire du gouvernement demande à la juridiction de fixer l’indemnité totale de dépossession à 335 380 euros dont 303 800 euros d’indemnité principale et 31 580 euros d’indemnité de remploi.
Il retient une SUP de 217 m². Il corrige les données des termes de comparaison de l’EPF et cite quatre termes de comparaison complémentaires. Il se fonde sur le prix de l’évaluation domaniale de 1400€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 10 juin 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, du représentant de la S.C.I. Fa-Scil et de son conseil.

Dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 11 septembre 2025, la S.C.I. Fa-Scil demande à la juridiction de :
– Fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme totale de 3 014 632,4 euros se décomposant ainsi:
→ indemnité principale : 2 606 098 euros ;
→ indemnité de remploi : 261 809,8 euros ;
→ indemnité pour perte de revenus locatifs : 15 204,6 euros ;
→ indemnité pour perte de chance : 131 520 euros ;
– Mettre à la charge de l’EPF une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle souligne que le bien forme un ensemble immobilier avec l’immeuble sis [Adresse 9]. Elle argue d’un très bon état général du bien, Elle se prévaut d’une surface utile pondérée de 396,07 m² avec une surface pour la partie commerce de 181,97 m² et une surface de 207,77 m² pour la partie habitation sur la base du mesurage d’un géomètre-expert. Elle argue de la rareté du bien et de sa division en lots. Elle discute les termes de comparaison cités et en propose vingt-sept autres, en y intégrant des immeubles à usage d’habitation et la cession de locaux commerciaux au sein d’immeubles. Sur la base des termes qu’elle estime pertinents, elle revendique un prix de 6 500€/m²P pour la partie habitation et de 6 900€/m²P pour la partie commerce. Elle demande une indemnité pour perte de revenus locatifs calculée sur la base de douze mois et d’un montant mensuel de 1267,05 euros. Enfin, elle demande l’indemnisation de la perte de chance de louer les appartements 1 et 2 et le local commercial qu’elle estime à 100 % d’un loyer de 800 euros pour le logement 1 et à 90 % de loyers de 2700 euros et 2 500 euros pour la maison et le local commercial et sur une durée de vingt-quatre mois.

L’EPF a notifié un mémoire en réplique et un mémoire récapitulatif reçus les 19 janvier et 4 mai 2026 au greffe. Dans le dernier état de ses écritures, l’EPF demande à la juridiction de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 814 320 euros se décomposant de la manière suivante :
– indemnité principale : 739 200 euros
– indemnité de remploi : 75 120 euros.

Il se fonde sur une SUP de 352 m² et un prix unitaire de 2100 €/m²P. Il rappelle qu’en vertu de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les améliorations faites même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation ne donnent lieu à aucune indemnité, si en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont été faites, il apparaît qu’elles l’ont été dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Il considère à ce titre que les modifications de façade (dont remplacement des menuiseries) et les travaux de remise en état du logement en triplex ont été faites après l’ouverture de l’enquête publique et ne peuvent être pris en considération.
Il souligne que le bien considéré n’est pas situé en plein cœur de [Localité 1].
Il évoque les complications administratives de la création d’une copropriété ou d’une division en volume et le fait que cela induit des dépenses. Il souligne que la surface revendiquée n’a pas été pondérée et retient une pondération de 0,2 pour la réserve en cave, de 0,5 pour les surfaces annexes au commerce de téléphonie et de 0,1 pour la terrasse.
Il retient uniquement les termes de très grande surface avoisinant les 200 m²P et plus. Il se fonde sur diverses cessions correspondant notamment à des fixations judiciaires par la présente juridiction. Il discute les termes et retient onze termes de comparaison dont il ressort une moyenne de 2081€/m²P. Il estime qu’il n’y a pas lieu à écarter les références de vente au seul motif qu’il s’agit de ventes conclues par l’EPF.
S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, il estime un délai de six mois suffisant et s’oppose à toute indemnité à ce titre faute de justificatif du paiement effectif des loyers. S’agissant de l’indemnité pour perte de chance, il fait valoir que la société Fa-Scil a déclaré lors du transport utiliser le local commercial pour son propre usage à titre de stockage et que l’on peut douter de la possibilité de louer ledit local, s’agissant d’un plateau brut. Il ajoute que l’appartement en triplex était destiné d’après le représentant de la SCI Fa-Scil à son propre usage à et celui de sa famille.
Il refuse la prise en charge des frais de constat par commissaire de justice, arguant que ce constat n’était pas nécessaire et n’apporte aucun élément nouveau.

Dans son mémoire récapitulatif reçu le 9 avril 2026, la S.C.I. Fa-Scil modifie ses demandes et sollicite de la juridiction de :
– Fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme totale de 2 734 194 euros se décomposant ainsi:
→ indemnité principale : 2 351 154 euros ;
→ indemnité de remploi : 236 315,4 euros ;
→ indemnité pour perte de revenus locatifs : 15 204,6 euros ;
→ indemnité pour perte de chance : 131 520 euros ;
– Mettre à la charge de l’EPF une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que le local commercial n’est pas brut et que les travaux restant à réaliser dans le logement 2 sont mineurs. Elle soutient que l’article L.322-1 ne fait qu’instaurer une présomption. Elle précise que les travaux ont commencé en 2015, ont été interrompus par la crise sanitaire, n’ont pas repris dans leur totalité en raison de la procédure d’expropriation. Elle estime que la réserve en sous-sol doit être pondérée à 0,5, tout comme la terrasse. Elle estime que l’atelier ne doit pas être pondéré.
La société Fa-Scil argue de la rareté du bien ce qui ne lui permettra pas de bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus- value immobilière prévue dans l’hypothèse d’un rachat dans les douze mois, et du très bon état du bien.
Elle discute les termes de comparaison au regard de leur éloignement, de leur état et des diagnostics techniques. Elle indique présenter également des termes correspondant à des immeubles à usage d’habitation sans local commercial et à des cessions de locaux commerciaux pour pallier le faible nombre de mutations récentes de biens mixtes. Elle estime qu’une vente par lots peut être retenue pour la comparaison avec l’application d’un abattement de 10 % comme l’a fait la cour d’appel de Paris.
Elle retient les termes 1, 11 à 14 et 23, dont il ressort un prix unitaire moyen de 3702,30 €/m²P pour les immeubles mixtes, et un prix moyen des termes 15 à 22 correspondant à des immeubles à usage d’habitation de 5 953,4 €/m²P. S’agissant de la partie commerce, elle considère qu’il résulte des termes retenus n°24 à 26 un prix moyen de 6 295 €/m²P. Elle fonde sa demande sur un prix de 6500€/m²P pour la partie habitation et de 6 300 euros pour la partie commerce.
S’agissant de la perte de revenus locatifs, elle estime qu’il est de jurisprudence constante de retenir un délai de douze mois et que la charge de la preuve pèse sur l’autorité expropriante.
Elle insiste sur les frais de mesurage de 5 496 euros pour les sept immeubles expropriés, soit 785 euros par immeuble et les frais de constat de commissaire de justice de 1120 euros pour l’ensemble des immeubles soit 160 euros par immeuble.

M. le commissaire du gouvernement a notifié des conclusions complémentaires n°2 et conclusions complémentaires n°3 reçues au greffe le 5 mars 2026 et le 7 mai 2026. Dans le dernier état de ses écritures, il demande la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 788 702,30 euros se décomposant de la manière suivante :
– indemnité principale : 709 000 euros
– indemnité de remploi : 72 100 euros
– indemnité pour perte de revenus locatifs : 7 602,30 euros.

Il applique une pondération de la cave à 0,2 et exclut les surfaces des parties communes soit les couloirs et paliers. Il applique une pondération de 0,4 pour la terrasse, partie privative de la maison et une pondération de 0,4 pour l’atelier du local commercial. Il retient une surface totale de 354,31 m²P sur la base du mesurage. Il relativise la qualité de l’emplacement, en rappelant que le bien est situé dans le périmètre du projet de rénovation urbaine. Il souligne que la cession par lot obligerait le propriétaire à créer une copropriété, ou à diviser son bien en volumes, source de complications administratives et de dépenses supplémentaires.
S’agissant de l’état du bien, il rappelle que lors du transport, l’appartement aménagé sur trois niveaux était en plein travaux et inhabitable en l’état. Il ajoute que dans son courrier à l’Etablissement public des Hauts-de-France du 16 novembre 2023, le gérant de la SCI Fa-Scil a évoqué des travaux en cours dont l’achèvement était prévu fin 2024 et rappelle les dispositions de l’article L.322-1 s’agissant des améliorations apportées pendant la période suspecte. Il estime ainsi que ces travaux réalisés pendant la période suspecte doivent être considérés avec précaution.
S’agissant des termes de comparaison, il indique que les termes complémentaires qu’il avait cités initialement doivent être écartés en ce que leur surface est inférieure à 200 m²P. Il affine son analyse des termes cités et retient sept termes correspondant à des immeubles mixtes dont il ressort un prix moyen de 2246 €/²m²P. Au vu du bon état du bien et des travaux en cours, et réalisés pendant la période dite suspecte, il retient un prix de 2000€/m²P.
S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus, il applique une durée de six mois conforme à la dernière décision de la juridiction. S’agissant de l’indemnité pour perte de chance, il considère que compte tenu de la réalisation récente de travaux dans l’immeuble et du fait que le propriétaire entendait se réserver l’usage du bien, il n’y a pas eu de perte de chance de louer.
S’agissant des frais divers, il considère que les frais de commissaire de justice ont été engagés volontairement par le propriétaire et étaient superflus au regard du transport réalisé par la juridiction. Il estime également qu’il appartenait au propriétaire de corriger sa déclaration aux services fiscaux s’agissant des surfaces des biens, en recourant à un professionnel de sorte qu’il doit supporter les frais de mesurage.

A l’audience du 16 janvier 2026, après déjà deux renvois à la demande des parties, un calendrier de procédure a été fixé, avec renvoi de l’affaire à l’audience du 22 mai 2026 et précision que l’affaire serait impérativement retenue à cette date.

Me [J], conseil de la S.C.I. Fa-Scil, qui s’était fait substituer à l’audience du 16 janvier 2026, a sollicité par courriel du 18 janvier 2026, le report d’un mois du calendrier de procédure fixé et l’appel du dossier à l’audience du mois de juin 2026. Les parties ont été avisées par courriel du 20 janvier 2026 de ce qu’il était fait droit à sa demande et que l’affaire était d’ores et déjà renvoyée à l’audience du 12 juin 2026.

Le 10 juin 2026, Me [J] a déposé un mémoire récapitulatif au greffe de la juridiction.

A l’audience du 12 juin 2026, Me Delgorgue, conseil de l’EPF, a sollicité le renvoi de l’affaire et à défaut a demandé à ce que le dernier mémoire en défense soit écarté pour non respect du contradictoire.

M. le commissaire du gouvernement a également demandé, si le dossier était retenu, que le dernier mémoire en défense soit écarté et à défaut un délai pour y répondre.

Me [J] a indiqué ne pas s’opposer au renvoi.

L’affaire a été retenue à cette audience, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2026, prorogé au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :
– les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur la recevabilité du dernier mémoire

Selon l’article R.211-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dispositions du livre Ier du code de procédure civile s’appliquent devant les juridictions de l’expropriation sous réserve des dispositions particulières prévues par le présent code.

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’appréciation du caractère tardif de la communication des pièces relève des constatations souveraines des juges du fond.

Il convient de rappeler que la juridiction de l’expropriation a été saisie par un mémoire reçu au greffe le 25 mars 2025 et que le transport sur les lieux a été fixé le 10 juin 2025 avec une audience initiale au 12 septembre 2025.

Me [J] est intervenu très rapidement en la procédure, dès le 8 mai 2025.

Il a notifié un premier mémoire en défense reçu au greffe le 11 septembre 2025. Le commissaire du gouvernement a pris des conclusions complémentaires reçues au greffe le 23 décembre 2025 et Me Delgorgue, conseil de l’Etablissement public des Hauts-de-France, a notifié un mémoire en réplique le 15 janvier 2026.

A l’audience du 16 janvier 2026, alors que l’affaire avait déjà fait l’objet de deux renvois, il a été indiqué aux parties qu’une audience serait réservée à l’ensemble des dossiers concernant la S.C.I. Fa-Scil (sept dossiers) et qu’à cette audience, les dossiers devraient impérativement être retenus, dès lors qu’aucun autre dossier n’y serait fixé. Il a été fixé le calendrier de procédure suivant :
– mémoire de Me [J] pour le 13 mars 2026
– conclusions du commissaire du gouvernement pour le 15 avril 2026
– mémoire de Me Delgorgue pour le 30 avril 2026
– audience impérative du 22 mai 2026.

Me [J] s’étant fait substituer à l’audience du 16 janvier 2026, dans un courriel du 18 janvier 2026, il a sollicité un report d’un mois des échéances fixées soit « conclusions de la SCI FA-SCIL mi-avril ; réponse des parties adverses en mai ; audience de plaidoirie en juin ».

Compte tenu de l’absence d’opposition des autres parties, par courriel du 20 janvier 2026, l’ensemble des parties a été avisé du report de l’audience au 12 juin 2026, avec la précision que les dossiers seraient impérativement retenus à cette audience, puisque cette audience leur serait réservée et qu’il appartenait aux parties de se mettre en état pour cette audience, eu égard à l’ancienneté de la procédure (saisine de mars 2025). Il leur était fixé le calendrier de procédure suivant :
« 1. Mémoire n°2 de Me [J] avant le 31 mars 2026 (+2 mois et demi)
2. Conclusions n°3 du commissaire du Gouvernement avant le 30 avril 2026 (+1 mois)
3. Mémoire n°3 Me Delgorgue avant le 15 mai 2026 (+15 jours)
4. Mémoire n°3 Me [J] avant le 12 juin 2026 (+1 mois). »

Le commissaire du gouvernement a avisé la juridiction le 13 février 2026 du fait que ses conclusions adressées à Me [J] fin décembre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception étaient revenues le 9 février 2026 avec la mention non réclamée et qu’il procédait à un nouvel envoi de façon dématérialisée.

Me [J] a adressé un mémoire récapitulatif le 31 mars 2026 qu’il a corrigé par un mémoire notifié le 8 avril 2026 par courriel suite à un problème de mise en page.

Le 29 avril 2026, Me [M] notifiait son mémoire récapitulatif par lettre recommandée avec avis de réception (reçu au greffe le 4 mai 2026).

Le commissaire du gouvernement adressait des conclusions complémentaires n°3 le 30 avril 2026 (reçues au greffe le 7 mai 2026).

A l’audience du 12 juin 2026, Me [J] s’est prévalu d’un mémoire récapitulatif n°2. Ce mémoire, daté du 9 juin 2026 a été déposé au SAUJ le 10 juin 2026 à destination de la juridiction. Il a été déposé en main propre le 10 juin après-midi auprès du commissaire du gouvernement. Il a également fait l’objet d’une tentative de remise en main propre auprès de Me [M] le mercredi 10 juin après-midi, sans succès, le cabinet étant fermé. Me [M] en a eu communication la veille de l’audience par courriel à 23h30.

L’article R.311-30 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 à 682 du code de procédure civile. Les autres notifications prévues par le présent livre sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties, sous réserve des règles propres à la notification des décisions mentionnées à l’alinéa précédent.

Le dernier mémoire de Me [J] n’a pas été notifié régulièrement aux parties par lettre recommandée avec avis de réception puisqu’il a été remis en main propre au commissaire du gouvernement et par courriel au conseil de l’autorité expropriante.

De plus, il apparaît particulièrement tardif puisque, s’il avait été indiqué dans le calendrier de procédure qu’il pouvait conclure une dernière fois avant le 12 juin 2026, encore fallait-il qu’il laisse le temps aux autres parties d’y répondre. Or, le commissaire du gouvernement n’en a eu connaissance que moins de quarante-huit heures avant l’audience et le conseil de l’autorité expropriante la veille de celle-ci à 23h30, et ce alors qu’il avait été expressément indiqué qu’il n’y aurait pas de renvoi à l’audience.

Si ce mémoire contient une nouvelle demande au titre de frais de déménagement et de gardiennage, cette demande devait être présentée en temps utile, rien n’expliquant sa tardiveté en l’absence d’élément nouveau au dossier, cette demande pouvant être anticipée.
De même, s’il est communiqué cinq pièces nouvelles (déclaration d’ouverture de chantier, certificat de mesurage rectificatif, plans du [Adresse 20], du [Adresse 22] et devis Home box), rien n’explique la tardiveté de leur communication alors que la juridiction est saisie depuis plus d’une année. Il en est de même des pièces produites à l’audience, dont rien ne justifie la communication aussi tardive (contrat de location, devis de déménagement et quittances de loyers).

La tardiveté de la communication du mémoire n’a pas mis les autres parties en mesure d’y répondre. Or, le commissaire du gouvernement et Me [M] ont respecté le calendrier de procédure, ce qui laissait plus d’un mois à Me [J] pour apporter une dernière réponse aux arguments développés.

Il sera également rappelé que la juridiction est saisie depuis le mois de mars 2025, soit depuis plus d’un an, que Me [J] est intervenu rapidement en la procédure, étant présent dès le transport, et que si sept dossiers concernent la S.C.I. Fa-Scil, il n’est pas fait état d’une complexité particulière de ces affaires.

Dans ces conditions, il convient d’écarter le dernier mémoire récapitulatif de Me [J] et les pièces communiquées avec celui-ci et à l’audience, en raison de leur tardiveté n’ayant pas permis le respect du contradictoire.

II- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé à [Localité 1], dans le quartier de [Localité 26], à proximité de la [Adresse 12] ou « [Adresse 13] ». Il est situé au numéro [Adresse 8]. Il convient de relativiser l’intérêt de l’emplacement, étant rappelé qu’il est situé à proximité de la [Adresse 12] mais derrière les halles et après le parking et non [Adresse 16] en face des halles (emplacement commercial n°1), et qu’il est concerné par un projet de rénovation urbain destiné à redonner une attractivité commerciale et résidentielle à cette rue marquée par l’insécurité et la délinquance.

Il s’agit d’un immeuble de rapport mixte à usage de commerce et d’habitation érigé sur quatre niveaux (R+3), avec double mitoyenneté, sur une parcelle de 163 m², entièrement bâtie.

Le propriétaire a uni l’immeuble à celui sis [Adresse 9], organisant une entrée unique pour les logements des étages des deux bâtiments et une terrasse commune.

Lors du transport, il est apparu que l’immeuble sis [Adresse 8] est en cours de rénovation, les travaux n’étant pas achevés. Il comprend deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée :
– le premier est loué à un commerce de vente de téléphones/téléphonie et est en bon état général ;
– le second correspond à un plateau brut, non aménagé : pas de cloison, pas de finitions au niveau des plafonds et de la vitrine (cf photographies du procès-verbal de transport et dans les conclusions du commissaire du gouvernement), sol en partie carrelé et en partie en béton, nécessitant un ragréage, nombreux fils électriques apparents. Lors du transport, le local est encombré de matériaux divers et le gérant de la société a indiqué l’avoir conservé pour son usage personnel, pour du stockage.

Au 1er étage, une grande terrasse dessert les deux logements :
– le premier appartement, situé au 1er étage, a été entièrement rénové et comprend deux chambres. Il est libre d’occupation ;
– le second logement, présenté comme une maison, est un triplex : chaque étage dispose de trois chambres, d’une pièce destinée à devenir une salle d’eau et d’une pièce de vie devant accueillir un espace cuisine. Le logement a été entièrement rénové, mais n’est pas terminé, les équipements restant à poser : pas de salle d’eau (pas d’équipement, ni de carrelage posé au 3ème étage, ni de raccordement et alimentation en eau), 1 cuvette de toilette posée au sol mais non raccordée et sans réservoir, meuble vasque non accroché ni raccordé, meuble de cuisine sans robinetterie ni raccordement aux arrivées et évacuation d’eau.

Ce second logement est inhabitable en l’état. Le représentant de la S.C.I. Fa-Scil a indiqué lors du transport que le projet était que cette maison soit réservée à l’usage personnel des membres de la société, M. [X] devant occuper le « rez-de-chaussée » de cette maison (1er étage de l’immeuble) avec son épouse, et chacune de leurs filles disposant d’un étage indépendant assurant leur autonomie.

Lors du transport, il a été constaté que la façade avait été repeinte récemment. Le commissaire du gouvernement produit une photographie de la façade issue de Google Maps datant de juillet 2024 attestant de ce qu’elle était alors non repeinte et très abîmée. Il s’en déduit que la façade a été repeinte postérieurement au lancement du projet NPRU dont l’enquête publique est intervenue à la fin de l’année 2023.

L’immeuble est complété par une cave. Elle est à l’état brut, non carrelée, sols et murs bruts, faible luminosité.
La parcelle est classée en zone UCM 1.1.1 du PLUi de la MEL, approuvé par délibération du 11 décembre 2019.

Sur l’état du bien et les améliorations suspectes apportées au bien

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En l’espèce, l’enquête publique s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023. Depuis cette enquête, la S.C.I. Fa-Scil est informée du projet de rénovation urbaine.

S’il ne peut être contesté que la propriétaire avait initié une rénovation du bien avant ladite enquête, un permis de construire ayant été délivré le 22 décembre 2025, ces travaux n’étaient pas achevés en 2023. En effet, dans un courrier du 16 novembre 2023, la propriétaire elle-même, par la voie de son gérant, indiquait que les travaux des immeubles [Adresse 9] et [Adresse 8] devaient s’achever à la fin de l’année 2024. Or, la poursuite des travaux d’amélioration postérieurement à l’enquête publique, soit durant la période suspecte, entraîne l’application de la présomption.

A la date du transport (10 juin 2025), concomitant à l’ordonnance d’expropriation du 3 juillet 2025, la rénovation n’était pas achevée pour le 2ème logement ou « maison » et pour le local commercial non loué du rez-de-chaussée.

Il résulte des constatations précédentes que la façade de l’immeuble a été repeinte durant la période suspecte. De plus, il a été constaté lors du transport, ainsi que le relève le commissaire du gouvernement, qu’un certain nombre de travaux ont été réalisés récemment, soit durant la période suspecte, sans que la propriétaire ne produise la moindre facture d’artisan ou d’achat de matériaux, de nature à établir les travaux réalisés avant septembre 2023.

Dans ces conditions, la propriétaire n’apportant aucun élément pour écarter la présomption de l’article L.322-1, il devra être tenu compte dans l’évaluation du fait que la rénovation a en partie été réalisée après l’information du nouveau projet de rénovation urbain via l’enquête publique.

2/ Sur la surface

Le propriétaire fournit un certificat de mesurage par un géomètre-expert daté du 14 au 19 août 2025.

Les parties s’opposent sur la pondération de l’atelier du rez-de-chaussée attenant au commerce, de la cave et de la terrasse.

La surface habitable est définie par l’ancien article R.111-2 du code de la construction et l’habitation abrogé le 1er juillet 2021 comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article D353-16 code de la construction dispose que la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.

Selon l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts, pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur.
Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire.

En matière d’expropriation, il est d’usage de privilégier la surface habitable pondérée qui correspond à la surface utilisable d’un logement, annexes comprises (balcon, terrasse, loggia, cave, garage et grenier), les dites annexes étant pondérées en fonction de leur intérêt d’utilisation, selon des coefficients déterminés par le cadastre (CA Paris Pôle 4, chambre 7, 9 mars 2023 – n° 21/17340).

Sur la pondération des annexes

La pondération est nécessaire et utile afin de permettre une comparaison pertinente avec les références de marché citées par les parties, les surfaces de ces termes étant elles-mêmes calculées selon le barème des services cadastraux.

S’agissant de l’atelier, il s’agit d’un espace au fond du local commercial loué à usage de vente de téléphones, dans lequel l’exploitant procède à la réparation des appareils. Cet atelier est mesuré par l’expert à 3,97 m². L’exproprié ne retient aucune pondération, alors que le commissaire du gouvernement et l’EPF le pondèrent à 0,5. Cet atelier est un espace annexe, au fond du local commercial, derrière la boutique et espace de vente. Il est privé de lumière naturelle et d’ouverture sur l’extérieur. Son utilité pour le commerce est moindre au regard de sa taille et de son usage, s’agissant uniquement de la réparation des appareils. La pondération de cet espace est nécessaire afin de rendre compte de son utilité et de permettre la comparaison pertinente avec les termes cités par les parties. Le coefficient de 0,5 est adapté au regard des éléments susmentionnés, de sorte qu’il sera retenu pour une surface de 1,99 m²P (3,97m² x 0,5).

S’agissant de la cave (réserve), il convient de relever qu’elle est brute, non carrelée, faiblement éclairée et non utilisée. De plus, l’accès se fait par une trappe. Compte tenu de son état, son utilité est moindre et cela justifie d’appliquer une pondération plus importante que pour une cave carrelée, en bon état, utilisée comme pièce supplémentaire d’un commerce, par exemple comme atelier ou espace de stockage. A l’instar de M. le commissaire du gouvernement, il convient de retenir un coefficient de 0,2 comme pertinent pour rendre compte de l’utilité de cette cave. La surface retenue sera ainsi de : 33,49 m² x 0,2 = 6,70 m²P.

S’agissant de la terrasse, l’EPF applique une pondération de 0,1 et le commissaire du gouvernement de 0,4, tandis que l’exproprié retient un coefficient de 0,5. En l’occurrence, il s’agit d’une terrasse privative à la maison ou 2ème logement, d’une surface de 4,62 m². Compte tenu de l’intérêt de disposer d’un espace extérieur pour un logement, il sera retenu un coefficient de 0,4, soit une surface de 1,85 m² P (0,4 x 4,62 m²).

Il sera ainsi retenu la surface utile pondérée suivante :
– Commerce 1 :
boutique : 24,61 m²sanitaire : 1,40 m²atelier : 1,99 m²= 28 m²P

-Commerce 2 :
commerce : 118,50 m²cave (réserve) : 6,70 m²P= 125,20 m²P

– Partie habitation :
Logement 1 : 37,46 m²Logement 2 (maison) : 161,80 m²Terrasse : 1,85 m²P= 201,11 m²P

La SUP totale de l’immeuble est en conséquence de : 354,31 m² (28 m² + 125,20 m² + 201,11 m²).

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.
Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.
Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est:
– pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :
i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;
– pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 septembre 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

L’expropriée choisit de calculer l’indemnité principale d’expropriation en distinguant la partie commerce et la partie habitation et en y appliquant un prix unitaire différent. Or, l’évaluation à la découpe s’applique principalement à l’évaluation de lots de copropriété, s’agissant de locaux pouvant être vendus séparément. La vente de lots de copropriété relève d’un marché différent de celui de la vente d’un immeuble entier, la vente à la découpe ayant d’ailleurs pour effet de valoriser davantage l’immeuble. Cependant, elle s’accompagne aussi de frais liés à la création de lots et à l’instauration d’une copropriété, frais qui n’ont pas été exposés en l’espèce par le propriétaire. Si la S.C.I. Fa-Scil soutient que son bien est constitué de lots, elle ne démontre pas la création d’une division sur le plan administratif ni d’une copropriété.

Cette méthode est en toute hypothèse subsidiaire à la méthode par comparaison classique.

En l’occurrence, il existe suffisamment de termes de comparaison d’immeubles similaires, les parties en citant un très grand nombre, pour déterminer une valeur de marché selon la méthode par comparaison globale

Le bien sera donc évalué selon la méthode par comparaison globale, la méthode par comparaison différenciée sera écartée.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants, après correction des données par M. le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

Il s’agit des termes cités par l’EPF dans son dernier mémoire.

N°
Réf.
enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
annoncée
Prix total
Prix/m²
SUP
TC1 EPF
2022P28593
[Cadastre 19]
[Adresse 74],
situé à 500m
07/07/22
189
465 000
2460
TC2 EPF
2022P42193
[Cadastre 20]
[Adresse 19]
situé à 250m
07/11/22
189
425 000
2248
TC3 EPF
–
[Cadastre 21]
[Adresse 20],
situé à 210m
Jugt du 14/04/2023
235
446 500
1 900
TC4 EPF
–
[Cadastre 22]
[Adresse 21],
situé à 170m
Jugt du 12/09/2025
182
382 200
2100
TC5 EPF
–
[Cadastre 23]
[Adresse 22],
situé à 230m
Jugt du 12/09/2025
450
902 000
2000
TC6 EPF
2021P09452
[Cadastre 24]
[Adresse 23],
situé à 80m
01/07/2021
402
720 000
1791
TC7 EPF
2021P05613
[Cadastre 25]
[Adresse 24]
situé à 1700m
25/05/2021
208
420 000
2019
TC8 EPF
2022P39753
[Cadastre 26]
[Adresse 25],
situé à 1800m
11/10/2022
213
430 000
2018
TC9 EPF
2022P09641
[Cadastre 27]
[Adresse 26],
situé à 1300m
25/02/2022
199
427 000
2145
TC10 EPF
2022P02345
[Cadastre 28]
[Adresse 27],
situé à 1300m
06/01/2022
244
494 737
2027
TC11 EPF
–
[Cadastre 29]
[Adresse 28], situé à 1500m
Jugt du 14/03/2025
350
768 000
2190

Termes de comparaison cités par la S.C.I. Fa-Scil :

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
annoncée
Prix total
Prix/m²
SUP
P11
2022P15242
[Cadastre 30]
[Adresse 30]
04/04/2022
308
1200000
3896
P12
2022P07037
[Cadastre 31]
[Adresse 31]
situé à 850 m.
31/01/2022
326
1470000
4509
P13
2022P06194
[Cadastre 32]
[Adresse 32]
situé à 800 m.
28/01/2022
95
385000
4052
P14
2022P10831
[Cadastre 33]
[Adresse 33]
situé à 950 m.
18/03/2022
170
710000
4176
P15
2025P01904
[Cadastre 34]
[Adresse 36]
23/12/2024
87
510000
5862,07
P16
2021P00382
[Cadastre 35]
[Adresse 37]
22/12/2020
110
477500
4340,91
P17
2022P45536
[Cadastre 36]
[Adresse 41]
06/12/2022
190
923500
4860,53
P18
2024P19079
[Cadastre 37]
[Adresse 43]
25/06/2024
184
963000
5233,70
P19
2022P31518
[Cadastre 38]
[Adresse 46]
23/08/2022
250
1258300
5033,20
P20
2022P46281
[Cadastre 39]
[Adresse 49]
09/12/2022
52
392900
7555,77
P21
2022P38984
[Cadastre 40]
[Adresse 50]
17/10/2022
105
811540
7728,95
P22
2022P41444
[Cadastre 41]
[Adresse 51]
24/10/2022
160
1112175
7013,59
P23
2024P19200
[Cadastre 42]
[Adresse 53]
28/06/2024
56
510000
9107
P24
–
[Cadastre 43]
[Adresse 56]
09/09/2022
64
350000
5468,75
P25
2022P46878
[Cadastre 44]
[Adresse 58]
09/12/2022
60
365000
6083
P26
2023P33541
[Cadastre 45]
[Adresse 61]
31/10/2023
58
330000
7333,30
P27
2024P18431
[Cadastre 46]
[Adresse 62]
13/06/2024
50
217650
4353
P28
2023P12099
[Cadastre 47]
[Adresse 65]
15/04/2023
48
184056
3834,50
P29
2022P11964
[Cadastre 48]
[Adresse 68]
30/03/2022
45
206450
4587,78
P30
2022P12455
[Cadastre 49]
[Adresse 71]
22/03/2022
51
205500
4029,41
P31
2021P10080
[Cadastre 50]
[Adresse 72]
16/07/2021
38
280100
7371,05

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement a abandonné dans ses dernières conclusions les premiers termes qu’il avait cités, s’agissant de biens d’une surface inférieure à 200 m²P, trop éloignée de celle du bien à évaluer, et/ou dans un état très dégradé également trop différent du bien en cause.

In fine, il retient les termes suivants comme pertinents :

N°
Réf.
enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
annoncée
Prix total
Prix/m²
SUP
TC1 EPF
2022P28593
[Cadastre 19]
[Adresse 74], situé à 500m
07/07/22
189
465 000
2460
TC2 EPF
2022P42193
[Cadastre 20]
[Adresse 19]
situé à 250m
07/11/22
189
425 000
2248
TC3 EPF
–
[Cadastre 21]
[Adresse 20],
situé à 210m
Jugt du 14/04/2023
235
446 500
1 900
TC4 EPF
–
[Cadastre 22]
[Adresse 21],
situé à 170m
Jugt du 12/09/2025
182
382 200
2100
TC5 EPF
–
[Cadastre 23]
[Adresse 22] situé à 230m
Jugt du 12/09/2025
450
902 000
2000
TC6 EPF
2021P09452
[Cadastre 24]
[Adresse 23]
situé à 80m
01/07/2021
402
720 000
1791
P23
2024P19200
[Cadastre 42]
[Adresse 53],
situé à 180m
28/06/2024
158*
510000
3228*

Sur les termes de comparaison pertinents

Il sera rappelé qu’il convient de retenir les termes présentant le plus de caractéristiques communes avec le bien à évaluer, soit un immeuble de rapport à usage mixte d’une grande surface de 354,31 m², partiellement loué et avec une rénovation en partie réalisée, d’une période de construction similaire et dans le même secteur géographique. Il ne peut cependant être exigé de retenir uniquement les termes parfaitement similaires, eu égard à la difficulté de trouver une cession d’un bien présentant exactement les mêmes caractéristiques.

Les termes issus de cessions au profit de l’Etablissement public des Hauts-de-France, qu’il s’agisse de cessions amiables ou de fixations judiciaires sont révélatrices de la valeur de marché puisque soit les propriétaires ont acquiescé au prix offert, soit l’indemnité principale d’expropriation a été fixée par le juge de l’expropriation par comparaison avec des cessions récentes. Il n’est donc pas justifié de les écarter sur le seul motif de la qualité de

[…texte tronqué, 17516 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]