Minute N° 26/00331
Jugement du 13 octobre 2026

Dossier : N° RG 24/03273 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FH46
Affaire : S.A.S. TAPIMMO C/ [V] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU

DEMANDERESSE

S.A.S. TAPIMMO
immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 891 977 407
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
siège social : [Adresse 1]
représentée par Maître François DRAGEON, membre de la S.E.L.A.R.L. DRAGEON & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDEUR

[V] [Q] [X] [D]
né le 08 décembre 1945 à [Localité 2]
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Marine BAUDRY, membre de la S.E.L.A.R.L. CITELLIA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 09 avril 2026
Débats tenus à l’audience du 01 septembre 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 13 octobre 2026
Jugement prononcé le 13 octobre 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 octobre 2023, la SAS TAPIMMO a consenti à Monsieur [V] [D] une promesse de vente portant sur un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 1], cadastré section AS n°[Cadastre 1] pour un prix de 1 888 000€.
Ce terrain faisait partie d’un lotissement dit « [Adresse 4] » soumis à un cahier des charges dont copie annexée à la promesse de vente.

Cet acte prévoyait notamment une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire. Il était précisé que le bénéficiaire, pour se prévaloir de cette condition, devait justifier auprès du promettant du dépôt de la demande de permis avant le 31 janvier 2024, à défaut de quoi la condition serait réputée réalisée.

L’acte stipulait également que, dans le cas où il ne demanderait pas l’exécution de la promesse de vente malgré la réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire devrait payer la somme de 94 400€ au promettant à titre de pénalités.

Invoquant avoir échoué à obtenir l’annulation du cahier des charges du lotissement, Monsieur [D] n’a pas déposé de demande de permis de construire dans le délai convenu et n’a pas signé l’acte définitif de vente.

Par acte de commissaire de justice délivré le 04 novembre 2024, la SAS TAPIMMO a fait assigner Monsieur [D] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de le voir condamner condamnation à lui payer la somme prévue à titre de pénalité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 février 2026, la SAS TAPIMMO demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, de :
– Juger la clause pénale de la promesse unilatérale de vente en date du 30 octobre 2023 acquise ;
En conséquence, de :
– Débouter Monsieur [V] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– Condamner Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 94 400,00€ à titre de dommages et intérêts ;
– Juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation et que ces intérêts se capitaliseront, année par année, jusqu’au parfait paiement ;
– Condamner Monsieur [V] [D] à lui payer la somme de 5 000€ au titre l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;
– Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa demande en paiement, la SAS TAPIMMO soutient que Monsieur [D] aurait manqué à ses obligations contractuelles en s’abstenant de déposer une demande de permis de construire dans le délai imparti.
Elle fait valoir que Monsieur [D], par ailleurs professionnel en matière immobilière, aurait expressément reconnu avoir pris connaissance du cahier des charges du lotissement et vouloir en faire son affaire personnelle.
Elle expose que, contrairement aux dires de Monsieur [D], l’opération envisagée aurait été réalisable et que le défendeur aurait pu obtenir ce permis s’il en avait fait la demande.

La SAS TAPIMMO énonce que le montant de la clause pénale ne serait pas manifestement excessif alors que les manquements de Monsieur [D] lui auraient causé un préjudice en l’empêchant de vendre son bien, et que ce montant serait proportionnel au prix de vente.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 avril 2026, Monsieur [D] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1124, 1231-5 et 1304-3 du code civil, et du code de procédure civile :
A titre principal, de :
– Juger qu’il n’a pas volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme et qu’il n’a donc pas volontairement refusé de finaliser l’acquisition de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 1] avec la SAS TAPIMMO ;
– Rejeter les demandes, fins et conclusions de la SAS TAPIMMO dirigées contre lui ;
A titre subsidiaire, de :
– Juger que la demande formée par la SAS TAPIMMO de versement de l’intégralité de la clause pénale d’un montant de 94 400€ est manifestement excessive et la réduire à de plus justes proportions ;
En toute hypothèse, de :
– Rejeter la demande de la SAS TAPIMMO dirigée contre lui au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
– Condamner la SAS TAPIMMO à lui verser la somme de 4 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre principal, Monsieur [D] conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles dès lors que l’annulation du cahier des charges du lotissement qui rendait son projet impossible aurait été refusée par les colotis.
Il affirme que seule une copie sommaire du cahier des charges du lotissement aurait été annexée à l’acte de vente, et que cette copie ne lui aurait pas permis de déterminer les caractéristiques réelles du lotissement et l’ampleur des contraintes afférentes.
Il indique n’avoir découvert que postérieurement à la vente que le lotissement se composait non de deux mais de sept lots, ce qui aurait compromis l’annulation du cahier des charges.
Il précise que de même l’existence d’une zone non aedificandi sur le lot litigieux ne lui aurait été révélée qu’après la promesse de vente.
Il indique que l’architecte par lui missionné aurait refusé de déposer une demande de permis de construire, vouée à l’échec et que la SAS TAPIMMO ne rapporterait pas la preuve du caractère réalisable de l’opération envisagée malgré le cahier des charges des lotissements.

Pour solliciter, à titre subsidiaire, la réduction du montant de la clause pénale, Monsieur [D] soutient qu’il n’aurait pas commis de faute, qu’il aurait signé la promesse de vente sans avoir pleinement connaissance des contraintes relatives aux règles du lotissement, et qu’il aurait entamé de nombreuses démarches afin de lever ces contraintes.
Il invoque sa bonne foi dans les échanges survenus avec la partie demanderesse, laquelle aurait continué à échanger avec lui y compris après le délai stipulé dans la promesse de vente et se serait jointe à sa tentative d’obtenir l’annulation du cahier des charges.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la mise en œuvre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L’article 1104 ajoute que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».
La promesse unilatérale de vente est définie par l’article 1124 comme « Le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. ».

Aux termes de l’article 1304 alinéas 1 et 2 « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. ».
L’article 1304-3 alinéa 1 ajoute « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. ».

En l’espèce, la promesse de vente consentie par la SAS TAPIMMO à Monsieur [D] par acte authentique du 30 octobre 2023 porte sur un bien immobilier cadastré AS n°[Cadastre 1].

A la lecture de l’acte, l’immeuble en question est édifié sur une parcelle formant le lot numéro 2 du lotissement dénommé « [Adresse 5] ».
A la lecture comparée de la promesse de vente, du plan de situation et du cadastre de 2024 produit par le défendeur, le premier document désigne le bien comme le lot n°2 du lotissement, alors qu’il ressort des deux autres que la promesse de vente portait en réalité sur le lot n°7, ce qui a pu conduire le bénéficiaire à découvrir postérieurement à la signature que le lotissement se composait non pas de deux mais de sept lots.
Néanmoins, aucune erreur n’affecte la désignation proprement dite du bien quant à sa référence cadastrale et quant à sa superficie.

Le fait que le lotissement ait comporté 7 lots au lieu de 2 ne modifie en rien la constance et la nature du bien vendu.
Le défendeur ne justifie ainsi pas d’un vice de son consentement et n’a jamais engagé d’action en nullité de la promesse.

Il est précisé dans la promesse de vente que le lotissement est soumis à un cahier des charges. Et l’acte indique d’une part que une copie de ce cahier des charges est annexée et d’autre part que ce cahier comporte l’article 13 suivant « La surface totale occupée tant par la construction principale que par les constructions annexées (appentis, hangars, poulaillers etc.) ne pourra en aucun cas dépasser le 1/3 de la surface du lot. La hauteur de ces constructions mesurée sur le point milieu de la façade entre le niveau du trottoir ou de l’accotement au pied de cette façade et la ligne de faite de la corniche de l’immeuble n’excédera pas douze mètres. ».
Immédiatement après le rappel de cette clause du cahier des charges, il est précisé que « l’acquéreur déclare en avoir connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle. ».

Il est ainsi démontré que le défendeur avait une parfaite connaissance de la situation du bien au regard de sa situation à l’intérieur d’un lotissement et des obligations imposées par le cahier des charges de ce lotissement.
Or Monsieur [D] a expressément indiqué faire son affaire personnelle de ces obligations et n’a pas fait de la modification du cahier des charges une condition suspensive de son engagement, alors même ,qu’averti en matière immobilière, il ne pouvait ignorer que cette modification allait être nécessaire pour réaliser son projet et qu’il ne pouvait avoir aucune assurance d’une acceptation, même d’un seul autre co-loti, à cette modification.

La seule condition suspensive particulière insérée dans cette promesse tient à l’obtention du permis de construire, et est rédigée en ces termes :
« La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BÉNÉFICIAIRE d’un permis de construire emportant autorisation de démolir les constructions existantes, et autorisant la réalisation sur le BIEN objet de la présente convention de l’opération suivante : construction de trois maisons d’habitation d’une superficie chacune d’environ, savoir :
– 160 m² (lot 1 prévisionnel) ;
– 160 m² (lot 2 prévisionnel) ;
– 245 m² (lot 3 prévisionnel).
Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt de la demande de permis de construire et ce au plus tard le 31 janvier 2024 au moyen d’un récipissé délivré par l’autorité compétente.
A défaut, la condition sera réputée réalisée pour l’application de la clause pénale ci-après (…). ».
Enfin, l’acte stipule que « Si, malgré la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées, le BENEFICIAIRE ne demandait pas l’exécution de la présente promesse de vente dans les délais et conditions convenues, il devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226) la somme de QUATRE-VINGT-QUATORZE MILLE QUATRE CENT EUROS (94.400, 00 euros) non productive d’intérêts qui restera acquise définitivement au PROMETTANT à titre de pénalité. ».

Or Monsieur [D] reconnaît expressément ne pas avoir déposé de demande de permis de construire avant le 31 janvier 2024 conformément aux termes de la promesse de vente.

Il convient de souligner que la difficulté, à la lumière des éléments produits, d’obtenir le permis de construire tel que défini dans la promesse de vente, n’affecte pas la validité de la condition suspensive, pas plus que cela n’exonérait Monsieur [D] de son obligation de déposer une demande de permis dans le délai imparti.

Si un refus du permis par les autorités compétentes n’aurait pu, le cas échéant, être imputé à Monsieur [D], il en va différemment de l’absence de dépôt de la demande dans le délai convenu. En effet, les déclarations de Monsieur [D] selon lesquelles l’architecte missionné par lui a refusé de déposer cette demande ne sont corroborées par aucun élément de preuve. Dès lors, il y a lieu de considérer que c’est bien volontairement que Monsieur [D] s’est abstenu de déposer cette demande avant le 31 janvier 2024.
Ainsi, comme le prévoit expressément la promesse de vente, la condition tenant à l’obtention du permis de construire est réputée réalisée.
Or, malgré la réalisation de cette condition, Monsieur [D] ne s’est pas présenté à la signature de l’acte définitif de vente, ainsi que l’attestent les échanges entre les parties ainsi que le procès-verbal de carence du 25 septembre 2024 et les échanges entre les parties.
Par conséquent, la clause pénale stipulée dans la promesse de vente doit s’appliquer.

2) Sur le montant de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

En l’espèce la pénalité prévue dans la promesse de vente du 30 octobre 2023 à la charge du bénéficiaire refusant l’exécution de la vente était d’un montant de 94 400€.

Ce montant qui correspond à seulement 5% du prix de vente de 1 888 000€ convenu n’apparaît pas manifestement excessif au regard de la durée d’immobilisation du bien et ce d’autant que le vendeur a accepté de continuer à échanger avec son acquéreur pour tenter de trouver une solution qui lui soit favorable.

Il n’y a donc pas lieu de réduire le montant prévu par cette clause pénale.
Monsieur [V] [D] sera condamné à payer la SAS TAPIMMO la somme de 94 400€ à titre de dommages et intérêts,
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 04 novembre 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil
Ces intérêts se capitaliseront année après année en vertu de l’article 1343-2 du même code.

3) Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».
Monsieur [V] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En application de ces dispositions, Monsieur [V] [D] sera condamnée à payer 2.500€ à la SAS TAPIMMO et sera débouté de sa propre demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SAS TAPIMMO la somme de QUATRE-VINGT QUATORZE MILLE QUATRE CENTS EUROS (94 400€) à titre de dommages et intérêts à et ce avec intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2024 et capitalisation de ces intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens.

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer la SAS TAPIMMO la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Monsieur [V] [D] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le
à
Maître François DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES (1 ccc + 1 ce)
Maître Marine BAUDRY de la SELARL CITELLIA AVOCATS (1 ccc)