Charges de copropriété : condamnation fondée sur l’approbation des comptes et échéancier de paiement sur 24 mois

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation des copropriétaires de participer aux charges selon l’utilité des services collectifs et la valeur relative des parties privatives. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible, sous réserve de l’absence de contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2, de la même loi.

L’article 10-1 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure. Seul le coût de la sommation, soit 160,62 €, a été retenu ; les honoraires du conseil relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile et l’assignation des dépens.

Les intérêts au taux légal courent à compter du 18 décembre 2025, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, les paiements étant imputés selon l’article 1256. Leur capitalisation annuelle est ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2. La demande indemnitaire est rejetée faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct, exigée par l’article 1231-6.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, un échéancier de 24 mensualités est accordé. Il devient caduc après une échéance impayée et une mise en demeure restée infructueuse quinze jours.

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Le syndicat des copropriétaires a obtenu le paiement des charges impayées, après production des pièces justificatives. Les frais de recouvrement ont été limités au coût de la sommation, les dommages et intérêts rejetés et un échéancier de 24 mensualités accordé aux copropriétaires, qui ne contestaient pas la dette. La juridiction s’est déclarée incompétente pour statuer sur l’exigibilité des provisions futures.

Le syndicat des copropriétaires a assigné deux copropriétaires indivis afin d’obtenir le paiement de charges impayées, de frais de recouvrement, d’intérêts, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles. La dette a été actualisée à 4 668,88 € au titre des charges et 1 956,07 € au titre des frais de recouvrement.

Les copropriétaires ne contestaient ni le principe ni le montant de la dette. L’un d’eux sollicitait un paiement échelonné de 200 € par mois, en invoquant la reprise du règlement des charges courantes, les ressources du foyer et la présence de trois enfants à charge. Le couple respectait déjà un accord amiable.

Le syndicat produisait notamment les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les appels de charges, un décompte, le contrat de syndic et une sommation de payer. La juridiction a retenu les charges, limité les frais de recouvrement au coût de la sommation, rejeté les dommages et intérêts et accordé 24 mensualités. Elle s’est déclarée incompétente concernant l’exigibilité des provisions futures.

• Qualité de copropriétaires indivis établie par un relevé de matrice cadastrale
• Approbation des comptes et budgets par les assemblées générales
• Décompte détaillé des charges jusqu’au 5 juin 2026
• Absence de contestation des décisions d’assemblée dans le délai légal
• Mise en demeure préalable pour imputer les frais de recouvrement
• Respect antérieur de l’échéancier et paiement des charges courantes

• Relevé de matrice cadastrale établissant la propriété indivise des lots
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et travaux
• Appels de charges et travaux des exercices 2024 et 2025
• Décompte des sommes dues jusqu’au 5 juin 2026
• Sommation de payer signifiée le 4 juillet 2024

Le syndicat obtient le paiement des charges justifiées, des frais nécessaires de sommation et de 600 € au titre de l’article 700. Les copropriétaires restent tenus solidairement des condamnations, mais bénéficient d’un échéancier suspensif sous réserve du règlement des charges courantes.

• Paiement de 4 668,88 € au titre des charges
• Prise en charge de 160,62 € de frais de recouvrement
• Versement de 600 € au titre de l’article 700
• Règlement en 23 mensualités puis paiement du solde
• Maintien des charges courantes en sus de l’échéancier
• Exigibilité immédiate après impayé et mise en demeure infructueuse

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les tantièmes applicables
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes concernés
• Joindre les appels de charges et le décompte actualisé
• Adresser une mise en demeure préalable au recouvrement
• Documenter les paiements et l’accord d’échelonnement

À éviter

• Réclamer des provisions futures devant une juridiction incompétente
• Inclure des frais antérieurs à la mise en demeure
• Confondre frais de recouvrement et honoraires relevant de l’article 700
• Demander des dommages et intérêts sans préjudice distinct démontré
• Oublier la caducité après une échéance impayée régularisable

Les conditions de certitude de la créance de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose la participation aux charges selon l’utilité des services et la valeur relative des lots. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision d’approbation dans le délai de l’article 42, alinéa 2, ne peut refuser le paiement. Les procès-verbaux d’assemblées générales, appels de charges et décompte ont établi la créance.

Les frais imputables au copropriétaire défaillant

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour recouvrer une créance justifiée peuvent être imputés au copropriétaire. Le coût de la sommation, fixé à 160,62 €, a été retenu. Les honoraires du conseil relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile et le coût de l’assignation des dépens.

Les conditions d’un échéancier de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet d’échelonner le paiement dans la limite de deux ans, selon la situation du débiteur et les besoins du créancier. L’échéancier de 24 mensualités a été accordé car il était déjà respecté, tandis que les charges courantes étaient réglées. Une échéance impayée suivie d’une mise en demeure infructueuse pendant quinze jours entraîne la caducité et l’exigibilité immédiate du solde.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 469 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1256 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil