Garantie d’éviction partielle : absence de preuve du transfert d’une parcelle cadastrale

La garantie d’éviction, prévue par les articles 1625, 1626 et 1640 du code civil, couvre la possession paisible du bien vendu et les charges non déclarées. Elle suppose toutefois que l’éviction concerne effectivement l’objet contractuellement vendu. En l’espèce, l’acte notarié ne permettait pas d’établir que les dépendances litigieuses étaient incluses dans la parcelle cédée. Le plan de reconnaissance des limites démontrait au contraire leur implantation, au moins partielle, sur une autre parcelle, non comprise dans la vente. La garantie d’éviction a donc été écartée par substitution de motifs.

La cour a également rejeté les demandes fondées sur le dol et le manquement au devoir d’information, l’acte de vente étant jugé suffisamment précis quant à la consistance du bien. La demande d’expertise a été considérée comme inutile. L’appelant, qui succombe, supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et doit verser à chacun des intimés 2 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

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La cour constate que les constructions litigieuses étaient situées sur une parcelle communale distincte de celle vendue. L’acte notarié ne permettant pas d’établir leur inclusion dans la vente, elle rejette les demandes fondées sur la garantie d’éviction, le dol et le manquement au devoir d’information, ainsi que la demande d’expertise.

Un acquéreur a acheté par acte notarié un bâtiment d’habitation avec terrain et dépendances. Après que la commune l’a mis en demeure de retirer des constructions édifiées sur une parcelle communale, il a acquis plusieurs parcelles auprès de cette commune, puis a demandé à ses vendeurs une indemnisation au titre de la garantie d’éviction.

Le tribunal judiciaire a rejeté sa demande. En appel, l’acquéreur soutenait que les dépendances figuraient dans l’acte de vente et que leur perte constituait une éviction effective. Il invoquait également un dol et un manquement au devoir d’information, et sollicitait subsidiairement une expertise.

La cour relève que le plan de reconnaissance des limites situe les constructions sur une parcelle distincte de celle vendue. Elle juge que l’acte ne permet pas d’établir leur inclusion dans la vente, rejette la garantie d’éviction, le dol, le manquement à l’information et la demande d’expertise. L’appelant est condamné aux dépens et à des frais irrépétibles.

• Vérifier que l’éviction concerne l’objet précisément désigné dans l’acte de vente
• Établir l’inclusion des constructions dans la parcelle contractuellement transférée
• Comparer les indications de l’acte avec les documents cadastraux et limites
• Écarter les documents ne prouvant pas un transfert de propriété
• Caractériser une charge non déclarée ou une atteinte à la possession vendue
• Vérifier l’existence d’un dol ou d’une information déterminante omise

• Acte notarié du 21 avril 2008 décrivant la parcelle vendue
• Plan de reconnaissance des limites établi par un géomètre expert
• Courriers communaux relatifs aux constructions implantées sur une parcelle distincte
• Rapport de repérage amiante limité aux bâtiments examinés
• Absence du plan cadastral annexé et de l’acte d’origine de propriété

L’acquéreur ne reçoit aucune indemnisation au titre de l’éviction, du dol ou du devoir d’information. Les vendeurs sont mis hors de cause sur le fond et l’appelant supporte les dépens ainsi que les frais irrépétibles fixés en appel.

• Exclusion de toute garantie d’éviction
• Rejet des demandes indemnitaires fondées sur le dol
• Rejet de la demande d’expertise
• Paiement des dépens d’appel par l’appelant
• Paiement de 2 500 euros à chacun des intimés au titre de l’article 700

À faire

• Relire précisément la désignation cadastrale de l’acte de vente
• Produire les plans et actes authentiques annexés à la vente
• Faire vérifier les limites par un géomètre expert
• Établir l’inclusion des constructions dans la propriété transférée
• Documenter toute information déterminante omise par le vendeur

À éviter

• Assimiler un diagnostic amiante à une preuve de propriété
• Se fonder sur un plan cadastral sans valeur délimitative
• Invoquer une éviction sans rattacher le bien à l’acte de vente
• Solliciter une expertise sans élément préalable suffisant
• Négliger les conséquences des dépens et frais irrépétibles

La garantie d’éviction des parcelles non vendues

La garantie des articles 1625, 1626 et 1640 du code civil ne peut jouer que si l’éviction porte sur tout ou partie de l’objet vendu, ou sur une charge non déclarée grevant celui-ci. La cour constate que les dépendances litigieuses se trouvent sur une parcelle distincte, non comprise dans la vente. Aucune garantie d’éviction n’est donc applicable.

La preuve de la consistance du bien vendu

L’acte notarié identifiait précisément la parcelle cédée. Le diagnostic amiante établissait seulement quels bâtiments avaient été examinés, sans prouver leur inclusion dans le bien vendu. Le plan de reconnaissance des limites démontrait au contraire que les dépendances étaient situées, au moins partiellement, sur une autre parcelle. Les documents produits ne suffisaient pas à établir le transfert de propriété allégué.

L’absence de dol et de devoir d’information

La demande indemnitaire fondée sur le dol et le manquement à l’obligation d’information a été déclarée recevable, car elle poursuivait la même finalité indemnitaire par un autre moyen. Elle a toutefois été rejetée au fond : l’acte de vente était suffisamment précis sur la consistance de la parcelle, de sorte qu’aucune dissimulation ni information déterminante omise n’était caractérisée.

Article 1603 du code civil, Article 1625 du code civil, Article 1626 du code civil, Article 1640 du code civil, Article 455 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 805 du code de procédure civile, Article 954 du code de procédure civile