Arriérés locatifs et dégradations d’un logement meublé : preuve par états des lieux et exclusion des frais de relance

Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, conformément à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La preuve de l’arriéré résulte notamment du bail, des courriers de rappel, de l’état des lieux de sortie et du décompte actualisé. L’article 4 p) de cette loi exclut la refacturation au locataire des frais de relance ou d’expédition de quittance.

La responsabilité du locataire pour les dégradations est appréciée au regard des articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3-2 de cette loi. La comparaison d’états des lieux contradictoires a établi les dégradations imputables au locataire. Les frais de remise en état peuvent être indemnisés sans exécution préalable des travaux, sur justification de leur coût, en application des articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil.

La demande supplémentaire de dommages et intérêts a été rejetée faute de préjudice établi. Le locataire a également été condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement rendu par défaut est exécutoire provisoirement de droit en application de l’article 514 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le bailleur a établi les loyers et charges impayés ainsi que les dégradations du logement et du mobilier au moyen du contrat, des états des lieux, du décompte et des factures. La juridiction a retenu l’arriéré et les frais de remise en état, mais a rejeté la demande supplémentaire de dommages-intérêts, aucun préjudice distinct n’étant justifié.

Un bailleur a donné en location meublée un logement à deux locataires, pour un loyer mensuel de 520 euros augmenté d’une provision sur charges. Après le départ de l’un d’eux, le locataire restant est devenu seul titulaire du bail.

Le locataire a quitté les lieux après l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire. Le bailleur a ensuite réclamé des loyers et charges impayés, ainsi que le coût de réparations liées à des dégradations du logement et du mobilier. Une tentative de conciliation s’est soldée par un constat de carence.

Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le bailleur a produit le contrat, les courriers de rappel, les états des lieux, un décompte locatif et des factures de nettoyage et de remplacement. La juridiction a retenu l’arriéré locatif et les dégradations, mais a rejeté la demande supplémentaire de dommages et intérêts non justifiée par un préjudice établi.

• Établir l’existence du bail et l’obligation de paiement des loyers.
• Produire un décompte actualisé de l’arriéré après imputation du dépôt de garantie.
• Comparer des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires.
• Caractériser des dégradations distinctes de la vétusté ou de l’usage normal.
• Relier les dégradations à la jouissance du locataire.
• Justifier le coût de remise en état par des factures.

• Contrat de bail et avenant établissant les obligations locatives.
• Courriers de rappel produits pour documenter les impayés.
• État des lieux d’entrée contradictoire décrivant un logement en bon état.
• État des lieux de sortie contradictoire mentionnant les dégradations.
• Décompte actualisé après déduction du dépôt de garantie.
• Factures de nettoyage et de remplacement du mobilier endommagé.

Le locataire est condamné au paiement de l’arriéré et des réparations justifiées. Le bailleur obtient une indemnisation des dégradations prouvées, mais ne peut récupérer les frais de relance ni une somme supplémentaire dépourvue de justification.

• Paiement de 1 125,34 euros au titre de l’arriéré locatif.
• Paiement de 1 002,90 euros pour les dégradations locatives.
• Rejet de la demande supplémentaire de 500 euros.
• Prise en charge des dépens par le locataire.
• Paiement de 24,69 euros au titre de l’article 700.
• Exécution provisoire de droit du jugement.

À faire

• Conserver le bail et tous ses avenants.
• Établir des états des lieux contradictoires.
• Actualiser le décompte après imputation du dépôt de garantie.
• Documenter chaque dégradation par des photographies.
• Produire les factures détaillées de remise en état.

À éviter

• Facturer des frais de relance au locataire.
• Confondre vétusté et dégradation imputable.
• Se fonder sur un état des lieux unilatéral.
• Réclamer une indemnité sans préjudice démontré.
• Omettre les paiements et compensations déjà intervenus.

Les obligations de paiement du locataire et la preuve de l’arriéré

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et des charges récupérables au terme convenu. En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur doit prouver l’obligation et le locataire doit justifier son paiement ou son extinction. Le bail, les rappels, l’état des lieux et le décompte actualisé ont établi la dette. Les frais de relance ne peuvent être mis à la charge du locataire selon l’article 4 p) de la même loi.

La preuve des dégradations par les états des lieux contradictoires

Les articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil, ainsi que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, imposent au locataire de restituer les lieux conformément à leur état initial et de répondre des dégradations survenues pendant la jouissance, sauf cause exonératoire. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, tous deux contradictoires, a permis d’imputer les dégradations au locataire.

L’indemnisation du coût de remise en état

Selon les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil, le manquement contractuel ouvre droit à réparation du préjudice prouvé. Le coût de remise en état peut être indemnisé sans que les travaux aient déjà été réalisés. Les factures de nettoyage et de remplacement ont justifié l’indemnité, tandis que la demande supplémentaire a été rejetée faute de preuve d’un préjudice.

Article 656 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 1732 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-2 du Code civil, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989