Congé pour vente : régularité de l’offre, expulsion et indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés

En application de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail et rappeler le motif, le prix, les conditions de la vente, l’offre de vente ainsi que les cinq premiers alinéas de l’article 15-II. À défaut d’exercice du droit de préemption dans le délai de deux mois, le locataire perd son titre d’occupation à l’expiration du préavis.

L’absence de contestation et la conformité formelle du congé ont conduit à constater la résiliation du bail et l’occupation sans droit ni titre. L’expulsion est ordonnée selon l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. La libération effective suppose la remise des clés ou l’expulsion ; le départ matériel allégué ne suffit pas.

L’indemnité d’occupation, fondée sur le préjudice de jouissance, est fixée au montant du loyer et des charges, avec indexation. L’arriéré reconnu et établi par les décomptes produit intérêts au taux légal conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. Les dommages-intérêts supplémentaires sont refusés faute de préjudice distinct. Les délais de paiement prévus par l’article 1343-5 du Code civil sont écartés faute de justificatifs. Les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge des occupants, le jugement étant exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du même code.

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Après un congé pour vendre régulièrement délivré, les locataires se sont maintenus dans les lieux sans exercer leur droit de préemption. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux et fixé l’indemnité d’occupation. Les locataires ont été condamnés au paiement de l’arriéré locatif, tandis que les demandes de dommages-intérêts et de délais ont été rejetées.

Des bailleurs ont donné à bail un logement d’habitation à deux locataires pour un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. Ils ont ensuite délivré un congé pour vente indiquant le prix, les conditions de la vente, l’offre de vente et les mentions légales requises.

Les locataires n’ont pas exercé leur droit de préemption et se sont maintenus dans les lieux après l’échéance du bail. L’un d’eux a comparu, reconnu la dette et demandé des délais de paiement. Il a affirmé avoir quitté le logement et l’avoir remis en état, tout en refusant de remettre les clés avant un état des lieux. L’autre locataire n’a pas comparu.

Les bailleurs ont demandé la validation du congé, l’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif. La juridiction a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux, fixé l’indemnité d’occupation, condamné les locataires au paiement de l’arriéré et rejeté les demandes de dommages-intérêts et de délais de paiement.

• Congé délivré au moins six mois avant l’échéance du bail.
• Motif de vente, prix et conditions de vente mentionnés dans le congé.
• Offre de vente et reproduction des mentions légales requises.
• Droit de préemption non exercé dans le délai de deux mois.
• Remise des clés ou expulsion caractérisant la libération effective.
• Justificatifs produits pour établir la situation fondant une demande de délais.

• Contrat de bail sous seing privé du 24 juin 2019.
• Congé pour vente signifié le 13 novembre 2024.
• Décomptes locatifs établissant l’arriéré au 1er juin 2026.
• Reconnaissance de la dette par le locataire comparant.
• Absence de remise des clés et absence de justificatifs pour les délais.

Le bail est résilié et les occupants doivent libérer le logement puis remettre les clés dans le délai fixé. Les bailleurs peuvent poursuivre l’expulsion après commandement et obtenir l’indemnité d’occupation, l’arriéré et les frais accordés par la juridiction.

• Libération du logement dans les quinze jours suivant la signification.
• Remise formalisée des clés pour interrompre l’indemnité d’occupation.
• Poursuite de l’expulsion après commandement et expiration du délai légal.
• Paiement de l’arriéré avec intérêts au taux légal.
• Support des dépens et du montant alloué au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier le délai de préavis du congé pour vente.
• Contrôler le prix et les conditions de vente mentionnés.
• Conserver la preuve de signification du congé.
• Formaliser la remise des clés par écrit.
• Actualiser les décomptes jusqu’à la libération effective.

À éviter

• Se maintenir dans les lieux après l’expiration du bail.
• Refuser la remise des clés sans motif juridiquement établi.
• Omettre l’offre de vente et les mentions légales obligatoires.
• Solliciter des délais sans produire de justificatifs financiers.
• Réclamer des dommages-intérêts sans prouver un préjudice distinct.

La régularité du congé pour vente

Le congé respecte l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : il a été délivré plus de six mois avant l’échéance et contient le motif, le prix, les conditions de vente, l’offre de vente, la description du bien et les mentions légales requises. Faute d’exercice du droit de préemption dans les deux mois, le bail a pris fin à l’expiration du préavis.

La libération effective des lieux

Le maintien après résiliation caractérise une occupation sans droit ni titre. La libération effective ne résulte pas du seul départ matériel allégué : elle suppose la remise des clés ou l’expulsion. L’indemnité d’occupation est donc due jusqu’à cette remise, conformément à la valeur de jouissance retenue par la juridiction.

Les conditions des délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. La demande est rejetée lorsque le débiteur ne produit aucune pièce permettant d’établir sa situation.

Article 544 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 472 du Code de procédure civile, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile