Congé pour vente d’un logement : validation après offre de vente et absence de préemption du locataire

En application de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre au moins six mois avant l’échéance du bail. Le congé doit préciser le motif, le prix et les conditions de la vente, comporter une offre de vente et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. À défaut, il est privé de tout titre d’occupation à l’expiration du préavis.

L’absence de contestation et la conformité du congé aux exigences de délai et de contenu ont conduit à constater la résiliation du bail. Le maintien dans les lieux après cette date constitue une faute civile au sens de l’article 1240 du Code civil et justifie une indemnité d’occupation correspondant à la valeur équitable du logement. Celle-ci a été fixée au montant du loyer et des charges, avec indexation annuelle.

L’expulsion est ordonnée selon l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tandis que le mobilier relève des articles L.433-1 et suivants du même code. La partie succombante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et verse 500 euros au titre de l’article 700. Le jugement est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514.

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Après avoir délivré un congé pour vente régulier, le bailleur demande la validation du congé, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire, qui n’a pas exercé son droit de préemption et s’est maintenu dans les lieux après l’échéance du bail, ne comparaît pas. Le juge constate l’occupation sans droit ni titre, ordonne la libération du logement et fixe l’indemnité mensuelle.

Un bailleur a donné à bail un logement à un locataire pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges. Plusieurs mois avant l’échéance, le bailleur a délivré un congé pour vente mentionnant le prix, les conditions de la vente, l’offre de vente et les dispositions légales relatives au droit de préemption.

Le locataire n’a pas exercé ce droit dans le délai légal et s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du bail. Le bailleur a saisi le juge afin d’obtenir la validation du congé, l’expulsion, le paiement d’une indemnité d’occupation et le remboursement de ses frais de procédure.

Le locataire, cité à étude, n’a comparu ni ne s’est fait représenter. Le juge a retenu la régularité du congé, constaté l’occupation sans droit ni titre, ordonné la libération du logement et fixé une indemnité mensuelle jusqu’à la restitution effective des clés ou l’expulsion.

• Congé délivré au moins six mois avant l’échéance du bail.
• Motif de vente clairement indiqué dans le congé.
• Prix et conditions de la vente mentionnés.
• Offre de vente et reproduction des dispositions légales obligatoires.
• Absence d’exercice du droit de préemption dans le délai de deux mois.
• Maintien dans les lieux après l’expiration du bail.

• Contrat de bail conclu le 19 avril 2019 pour trois ans.
• Acte de congé pour vente délivré le 17 octobre 2024.
• Mentions du prix de vente fixé à 150 000 euros.
• Offre de vente et reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II.
• Absence de contestation et de préemption par le locataire.

Le bailleur obtient la libération du logement, l’expulsion à défaut de départ volontaire et une indemnité d’occupation indexée jusqu’à la restitution effective. Le locataire perd son titre d’occupation, doit supporter l’indemnité, les dépens et une somme au titre des frais irrépétibles.

• Validation judiciaire du congé pour vente
• Libération des lieux sous huit jours après signification
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 719,59 euros mensuels indexés jusqu’au départ
• Condamnation aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date d’échéance du bail
• Délivrer le congé au moins six mois avant cette échéance
• Indiquer le motif, le prix et les conditions de vente
• Reproduire les mentions légales du droit de préemption
• Calculer l’indemnité jusqu’à la restitution des clés

À éviter

• Délivrer tardivement le congé pour vente
• Omettre l’offre de vente au locataire
• Oublier le délai légal de préemption
• Procéder à l’expulsion sans commandement préalable
• Fixer l’indemnité sans tenir compte du loyer et des charges

Les conditions du congé pour vente et du droit de préemption

Le congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail, préciser le motif, le prix et les conditions de la vente, contenir une offre de vente et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption. À défaut, il est déchu de tout titre d’occupation à l’expiration du préavis.

Le contrôle du juge en cas de non-comparution

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur n’empêche pas la décision au fond. Le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La non-comparution ne dispense donc pas le demandeur de démontrer la régularité du congé et le bien-fondé de ses prétentions.

L’indemnité d’occupation après l’expiration du bail

Le maintien dans les lieux constitue une faute civile au sens de l’article 1240 du Code civil lorsqu’il prive le propriétaire de la jouissance de son bien. L’indemnité, de nature compensatoire, correspond à la valeur équitable des locaux. Elle a été fixée au montant antérieur du loyer et des charges, avec indexation annuelle, jusqu’à la libération effective.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile