Empiètement sur une propriété indivise : démolition des ouvrages sans exigence d’enclavement ni action contre le propriétaire limitrophe

Sur le fondement de l’article 5 du code de procédure civile de la Polynésie française, la cour restitue aux faits leur exacte qualification : l’action tend à préserver un droit de propriété et non à faire respecter une servitude de passage. L’occupation sans droit ni titre du fonds d’autrui constitue un empiètement, ouvrant droit à la démolition de l’ouvrage, tandis que l’existence d’un autre accès est indifférente.

L’action conservatoire exercée pour préserver le droit de propriété d’une indivision ne nécessite pas la présence de tous les indivisaires. Elle peut être dirigée contre celui à qui l’empiètement est reproché, même s’il conteste être propriétaire du fonds limitrophe. En l’espèce, l’aveu judiciaire de l’association concernant l’origine des constructions, ainsi que le constat d’huissier, établissaient son implication.

L’échange verbal invoqué n’était pas prouvé et le service de l’équipement ne disposait d’aucun droit sur la parcelle, de sorte qu’il ne pouvait en transférer la propriété. La cour confirme donc l’injonction de démolir sous astreinte provisoire de 50 000 FCP par jour pendant trois mois, ainsi que la condamnation au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française et aux dépens.

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Des propriétaires indivis ont obtenu la démolition d’une balustrade et d’un bâtiment empiétant sur leur parcelle. La cour retient que l’association était à l’origine des ouvrages, que le droit de propriété était établi et qu’aucun échange de parcelles n’était prouvé. L’absence d’enclavement ne fait pas obstacle à l’action en protection de la propriété.

Des propriétaires indivis ont demandé la suppression d’une balustrade et d’un bâtiment empiétant sur une parcelle cadastrée constituant leur propriété privée. Un constat d’huissier avait relevé que cette parcelle traversait la cour et un bâtiment affectés à une association religieuse.

L’association a soutenu qu’un accord verbal avec le service de l’équipement avait remplacé le chemin initial par une autre voie, qu’elle serait devenue propriétaire de la parcelle et que les propriétaires disposeraient d’un accès suffisant. Elle a également contesté être l’entité responsable des constructions, en invoquant la personnalité distincte d’une paroisse.

La cour retient que l’association a reconnu être à l’origine des ouvrages, que les propriétaires justifient leur droit sur la parcelle et qu’aucun échange n’est établi. L’absence d’enclavement est sans incidence sur l’action en protection de la propriété. L’injonction de démolir sous astreinte est confirmée, de même que les condamnations financières et les dépens.

• Établir la propriété, même indivise, de la parcelle occupée.
• Caractériser une occupation sans droit ni titre du fonds d’autrui.
• Identifier l’auteur ou le responsable des ouvrages empiétant.
• Constater l’absence de titre autorisant l’occupation de la parcelle.
• Écarter les accords de transfert de propriété non prouvés.
• Ne pas subordonner l’action à l’existence d’un enclavement.

• Constat d’huissier du 8 juin 2020.
• Aveu judiciaire de l’association sur l’origine des constructions.
• Actes établissant la propriété indivise de la parcelle.
• Acte de vente du 17 avril 1957 délimitant la propriété acquise.
• Absence de preuve de l’échange verbal avec le service de l’équipement.

Les propriétaires indivis obtiennent la cessation de l’empiètement sans devoir établir un enclavement ni faire intervenir tous les coindivisaires. L’association supporte la démolition, l’astreinte, les frais irrépétibles et les dépens, tandis que la paroisse n’est pas nécessairement la seule entité pouvant être poursuivie.

• Démolition des ouvrages implantés sur la parcelle privée.
• Application d’une astreinte de 50 000 FCP par jour.
• Durée initiale de l’astreinte limitée à trois mois.
• Possibilité de solliciter ensuite une astreinte définitive.
• Paiement de 300 000 FCP au titre de l’article 407.
• Prise en charge des dépens d’appel par l’association.

À faire

• Établir le titre de propriété de la parcelle concernée.
• Faire constater précisément l’empiètement par commissaire de justice.
• Identifier l’auteur matériel ou juridique des ouvrages.
• Produire les actes cadastraux et actes de propriété pertinents.
• Chiffrer et solliciter une astreinte adaptée à l’exécution.

À éviter

• Confondre propriété privée et simple servitude de passage.
• Subordonner l’action à la preuve d’un enclavement.
• Diriger l’action uniquement contre le propriétaire voisin.
• Invoquer un échange verbal non documenté.
• Contredire un aveu judiciaire sur l’origine des ouvrages.

L’action en démolition d’un empiètement sans titre

L’occupation sans droit ni titre du fonds d’autrui constitue un empiètement. Le propriétaire peut obtenir la démolition de l’ouvrage, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice, un abus ou l’enclavement du fonds. La qualification de la parcelle comme chemin n’écarte pas le droit de propriété lorsque celle-ci appartient aux demandeurs.

La qualité du défendeur à l’action en empiètement

L’action n’a pas à être dirigée contre le propriétaire du fonds limitrophe, mais contre celui auquel l’empiètement est reproché. L’association ne pouvait donc échapper à l’action en contestant la propriété des parcelles voisines dès lors qu’elle avait reconnu être à l’origine des constructions litigieuses.

L’action conservatoire d’une indivision

L’action en préservation du droit de propriété d’une indivision est conservatoire et ne nécessite pas la présence de tous les indivisaires. Les propriétaires indivis pouvaient donc agir pour faire cesser l’atteinte portée à la parcelle commune.

Article 5 du code de procédure civile de la Polynésie française, Article 264 du code de procédure civile de la Polynésie française, Article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, Article 544 du Code civil, Article 545 du Code civil