Empiétement sur une place de copropriété : suppression de la cloison et exclusion des indemnisations contre son installateur

La fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité ou d’intérêt à agir relève de l’article 122 du code de procédure civile. Le droit d’agir s’apprécie à la date d’introduction de l’instance ; une attestation notariale établissant la propriété du lot concerné suffit ici à écarter la contestation.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité suppose une faute et un lien causal avec le dommage. Toutefois, l’article 545 du code civil protège le droit de propriété contre tout empiétement. La cloison empiétant de 14 à 26 cm, son déplacement est ordonné, indépendamment de l’imputabilité initiale des travaux.

La juridiction retient néanmoins que l’auteur ou l’ayant droit de l’installateur ne peut obtenir réparation d’un trouble de jouissance ou de frais résultant d’un empiétement dont son propre auteur est à l’origine. Les demandes indemnitaires sont donc rejetées, tandis que l’astreinte est réduite à 5 euros par jour pendant trois mois, compte tenu de l’exécution ultérieure de l’obligation.

La répartition des dépens tient compte des succombances respectives. L’article 700 du code de procédure civile justifie l’allocation de 2 000 euros à l’appelant en appel, la société étant déboutée de sa demande au même titre.

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La cour a reconnu à la société propriétaire qualité pour agir contre l’empiétement d’une cloison métallique sur sa place de stationnement. Elle a maintenu l’obligation de supprimer l’empiétement, en réduisant l’astreinte à 5 euros par jour pendant trois mois, puis constaté l’exécution de la mesure. Les demandes indemnitaires ont été rejetées.

Une société propriétaire d’un emplacement de stationnement a reproché au propriétaire de deux places voisines l’installation d’une structure métallique fermant ses emplacements. Cette cloison empiétait de 14 à 26 cm sur la place voisine et rendait son utilisation difficile, selon un plan établi par un géomètre.

Le propriétaire contestait la qualité à agir de la société, invoquait l’origine contractuelle et la réalisation des box par le promoteur, et indiquait avoir déplacé la cloison en cours de procédure. Il sollicitait également le remboursement de frais de géomètre.

La cour retient la qualité à agir de la société, ordonne le maintien de l’obligation de supprimer l’empiétement et réduit l’astreinte à 5 euros par jour pendant trois mois. Elle constate ensuite l’exécution de la mesure. Les demandes d’indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice financier sont rejetées, la société étant considérée comme venant aux droits de l’auteur de l’installation. Les dépens sont partagés en première instance et mis principalement à la charge de la société en appel.

• Qualité et intérêt à agir appréciés à la date de l’assignation
• Propriété du lot établie par une attestation notariale
• Empiétement matériel précisément mesuré par un géomètre
• Atteinte aux limites du fonds caractérisant une violation du droit de propriété
• Absence de preuve imputant la réalisation des travaux au propriétaire empiétant
• Origine de l’installation rattachée à l’auteur auquel le demandeur succède
• Nécessité d’une astreinte appréciée à la date du jugement

• Attestation notariale établissant la propriété du lot voisin
• Contrat de vente en l’état futur d’achèvement
• Procès-verbal de réception des travaux avec mentions manuscrites
• Quitus de remise des clés mentionnant les garages privatifs
• Plan d’état des lieux du géomètre mesurant l’empiétement
• Plan du 27 juin 2024 constatant le déplacement de la cloison

Le propriétaire de la structure doit supprimer l’empiétement, même si la juridiction n’impute pas directement l’installation à ses travaux. La société propriétaire obtient la protection de son lot mais perd ses demandes indemnitaires, et supporte principalement les frais d’appel.

• Maintien de l’obligation de déplacer la cloison
• Application d’une astreinte réduite à 5 euros par jour
• Rejet du préjudice de jouissance réclamé
• Rejet du remboursement des frais de géomètre
• Partage des dépens de première instance
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 en appel

À faire

• Vérifier les titres de propriété à la date de l’assignation
• Faire établir un relevé précis par un géomètre
• Convoquer les parties aux opérations de mesurage
• Conserver les procès-verbaux de réception et de livraison
• Contrôler l’exécution de la remise en conformité

À éviter

• Contester la qualité à agir sans preuve contraire actuelle
• Confondre origine des travaux et obligation de supprimer l’empiétement
• Réclamer un préjudice causé par son propre ayant droit
• Négliger les courriers amiables et mises en demeure
• Engager des frais sans établir leur lien avec une faute adverse

La qualité et l’intérêt à agir du propriétaire voisin

La fin de non-recevoir prévue par l’article 122 du code de procédure civile est rejetée. Le droit d’agir s’apprécie à la date d’introduction du litige. L’attestation notariale établissant la propriété du lot concerné suffit à caractériser la qualité et l’intérêt à agir du propriétaire voisin.

La protection du droit de propriété contre l’empiétement

L’article 545 du code civil interdit qu’un propriétaire subisse un empiétement sur son fonds. La mesure géométrique établissant une emprise de 14 à 26 cm sur la place voisine caractérise une atteinte au droit de propriété. Le déplacement de la cloison est donc ordonné, sans que l’origine contractuelle des travaux fasse obstacle à cette mesure.

La responsabilité de l’auteur de l’installation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la faute et le lien causal doivent être prouvés. La juridiction constate que l’installation a été réalisée par l’auteur auquel la société demanderesse succède ; celle-ci ne peut donc réclamer l’indemnisation d’un trouble de jouissance ou de frais résultant de cet empiétement.

Article 805 du code de procédure civile, Article 450 alinéa 3 du code de procédure civile, Article 122 du code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 545 du Code civil, Article 700 du code de procédure civile