N° RG 25/08476 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QTFW

Décision du

tribunal judiciaire de Saint Etienne

Au fond

du 18 septembre 2025

RG : 25/00513

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 20 Octobre 2026

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet Syndic 422 sis

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

S.C.I. DTMB

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Septembre 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Septembre 2026

Date de mise à disposition : 20 Octobre 2026

Audience présidée par Sophie CARRERE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Patricia GONZALEZ, président

– Sophie CARRERE, conseiller

– Stéphanie JOSCHT, conseiller

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DTMB (la copropriétaire) est propriétaire du lot n°200, consistant en une ancienne station-service au niveau du deuxième sous-sol et de chambres, séjour, WC intérieur au premier sous-sol, au sein de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 4] à Saint Etienne, soumis au régime de la copropriété.

Le 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a assigné la copropriétaire devant le président du tribunal judiciaire de Saint Etienne statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement de ses charges de copropriété.

La copropriétaire n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 18 septembre 2025, le président du tribunal a condamné la copropriétaire à payer au syndicat des copropriétaires :

– la somme de 1.090,91 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement dus à compter du 4 juillet 2023 et arrêtés au 8 septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

– la somme de 119,93 euros au titre de la loi SRU,

– la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

– la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées le 11 décembre 2025, il demande à la cour de :

– juger son appel recevable et bien fondé,

– réformer le jugement du 18 septembre 2025,

– condamner la SCI DTMB à lui régler les sommes suivantes :

* 17.773,69 euros, somme exigible au 17 novembre 2025,

* 630,91 euros au titre de la loi SRU,

* 1.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI DTMB aux entiers dépens de l’instance.

La copropriétaire, à qui la déclaration d’appel, les conclusions et les pièces ont été signifiées par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses le 4 décembre 2025, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, aux conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 alinéa 1 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’arriéré de charges de copropriété et les frais

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

– le premier juge a considéré à tort que les mouvements créditeurs figurant sur le décompte devaient être déduits des sommes dues dans le cadre du présent litige, alors que ces versements étaient afférents à des décisions judiciaires antérieures,

– il verse aux débats pour simplifier la compréhension de la cour un décompte indiquant les imputations liées aux différents jugements intervenus, outre le décompte de l’exécution du commissaire de justice pour chacune des précédentes décisions.

Réponse de la cour

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 10-1 de cette même loi dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2-I de cette loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. Selon l’article 14-2-II, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements, et des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de cette loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

– la matrice cadastrale et l’acte de vente démontrant la qualité de copropriétaire de l’intimée,

– le commandement de payer du 2 avril 2025 délivré sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

– le règlement de copropriété,

– les procès verbaux des assemblées générales du 22 septembre 2023 et du 25 septembre 2024, et à hauteur d’appel celui du 25 septembre 2025 ayant voté les budgets prévisionnels et approuvé les budgets des années précédentes,

– les appels de provisions individuels,

– les situations de compte de la copropriétaire, qui détaillent les charges appelées, les versements opérés et le solde restant dû.

Le premier juge a fixé à la somme de 1.090,91 euros l’arriéré de charges de copropriété dû par la copropriétaire au 8 septembre 2025, après déduction du décompte du créancier de frais d’huissier, de frais d’article 700 des procédures antérieures, d’une partie des frais d’hypothèque et surtout, des sommes portées au crédit dans le décompte, considérant que le syndicat des copropriétaires ne mentionnait aucune règle d’imputation de sorte qu’il convenait d’opter pour la plus favorable au débiteur à savoir la déduction de ces sommes dans le cadre du présent litige.

Or, au regard des règles d’imputation fixées par l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues et parmi celles-ci, sur les dettes qu’il avait le plus d’intérêt d’acquitter.

À ce titre, le débiteur a intérêt à régler prioritairement les dettes issues de précédentes condamnations portant intérêts au taux légal sur deux mois, puis au taux légal majoré de 5 points, puis les dettes les plus récentes, certes échues, mais ne portant pas intérêt à un taux légal majoré.

Les sommes portées au crédit portent la mention «RGLT SCI DTMB PAR HUISSIER’», ce qui signifie qu’il s’agit de sommes recouvrées par le commissaire de justice puis reversées au syndicat des copropriétaires. Elles viennent donc prioritairement en règlement des précédentes condamnations résultant des décisions de justice du 16 novembre 2021 et du 7 septembre 2023, et seul le reliquat éventuel peut venir en déduction de la dette postérieure litigieuse réclamée dans la présente procédure.

Le jugement du 16 novembre 2021 avait condamné la copropriétaire à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 6.241,74 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2021, outre 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il ressort du décompte d’exécution du commissaire de justice en principal, intérêts et frais, que les sommes recouvrées de 2.000 euros le 2 novembre 2021, 1.000 euros le 7 janvier 2022, 2.152,85 euros le 5 mai 2022, 827,14 euros le 28 juillet 2022 et 2.832,14 euros le 9 novembre 2022, ont permis d’apurer le dossier.

Le jugement 7 septembre 2023 avait condamné la copropriétaire à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 8.509,91 euros au titre de charges impayées échues arrêtées au 3 juillet 2023, outre 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il ressort du décompte d’exécution du commissaire de justice en principal, intérêts et frais, que les sommes recouvrées de 3.488,36 euros le 22 novembre 2023, 3.993,47 euros le 4 mars 2024, 2.520,64 euros le 21 août 2024 et 2.290,40 euros le 27 novembre 2024, ont permis d’apurer le dossier.

Le décompte figurant en pièce 20 qui permet de retracer toutes les sommes portées au crédit du compte porte mention d’un virement du commissaire de justice qui n’a pas été affecté au règlement des précédentes condamnations et qui doit donc venir en déduction des sommes réclamées à ce jour, à savoir un virement de 569,64 euros le 19 juillet 2023.

Ne peuvent être réclamées que les charges postérieures au 3 juillet 2023, à savoir, selon le décompte du 17 novembre 2025 :

– appel provisions sur charges 01/07/2023 facturé le 20/07/2023 : 2.129,63 euros

– appel provisions sur charges 01/10/2023 : 1.130 euros

– appel provisions sur travaux chaufferie : 866,21 euros

– mobilisation fonds de travaux chaufferie : + 866,21 euros

– solde charge de l’exercice 2023: +761,31 euros

– appel fonds de travaux 01/01/2024 : 305,11 euros

– appel provisions sur charges 01/04/2024 : 1.260,02 euros

– appel fonds de travaux 01/04/2024 : 305,11 euros

– appel provisions sur charges 01/04/2024 : 1.260,02 euros

– appel fonds de travaux 01/07/2024 : 305,11 euros

– appel provisions sur charges 01/07/2024 : 1.260,02 euros

– appel de fonds de travaux 01/10/2024 : 305,11 euros

– appel provisions sur charges 01/10/2024 : 1.260,02 euros

– appel de fonds de travaux 01/01/2025 : 305,11 euros

– appel provisions sur charges 01/01/2025 : 1.371,74 euros

– appel de fonds de travaux 01/04/2025 : 305,11 euros

– appel provisions sur charges 01/04/2025 : 1.371,74 euros

– appel de fonds de travaux 01/07/2025 : 305,11 euros

– appel provisions sur charges 01/07/2025 : 1.371,74 euros

– régularisation 2024 : 163,96 euros

– régularisation 2024 missions mo ravalement façades : + 421,20 euros

– appel de fonds de travaux 01/10/2025 : 305,11 euros

– appel provisions sur charges 01/10/2025 : 1.269,05 euros

soit une somme totale de 15.106,31 euros,

dont doit être déduite, ainsi qu’énoncé précédemment, la somme de 569,64 euros, soit un total de 14.536,67 euros correspondant aux charges de copropriété échues et impayées ou 17 novembre 2025 (dernières charges appelées’: 4° appel de fonds et 4° fonds de travaux du 31/10/2025).

Les frais facturés dans le décompte intitulés « FRAIS ACT-E HUISSIER » et les frais d’article 700 correspondent aux frais d’exécution de commissaire de justice et aux frais irrépétibles des procédures antérieures.

En revanche, les frais de relance de 26 euros, les frais de commandement de payer de de 150 euros et les frais d’hypothèque légale que le premier juge a ramenés à bon droit à 180 euros comme le prévoit le contrat de syndic, figurant au décompte, sont à la charge de la copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé, soit un total de 356 euros.

En conséquence, le premier jugement est infirmé en ce qu’il a condamné la copropriétaire à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.090,91 euros.

La copropriétaire est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.892,67 euros (14.536,67 + 356) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 novembre 2025 et des frais.

Sur la somme réclamée au titre de la loi SRU (émolument d’encaissement)

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impute au copropriétaire défaillant les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’émolument d’encaissement du commissaire de justice sur les sommes à recouvrer est calculé de façon proportionnelle selon le tableau cité par l’article [Etablissement 1] 444-32 du code de commerce.

Il est calculé sur le cumul des sommes effectivement encaissées ou recouvrées.

Seule la somme de 569,64 euros a été considérée comme ayant été encaissée au titre des charges réclamées dans la présente procédure. Pour le surplus, il n’y a pas lieu de calculer immédiatement l’émolument.

Au regard de cette somme encaissée de 569,64 euros, le barème permet de calculer l’émolument comme suit :

125 euros x 11,73 % = 14,66 euros

444,64 euros x 10,75 % = 47,79 euros,

soit 62,45 euros HT d’émolument proportionnel.

Le syndicat des copropriétaires ne saurait donc réclamer une somme de 630,91 euros. La copropriétaire ne remettant pas en cause la somme de 119,93 euros accordée par le premier juge, la cour ne peut que confirmer ce montant.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a condamné la copropriétaire au paiement de dommages et intérêts. Le jugement est en revanche infirmé sur l’évaluation de ce montant, et la copropriétaire, qui a déjà fait l’objet de deux jugements de condamnations au paiement de ses charges de copropriété, est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, la copropriétaire, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf celles afférentes à l’émolument d’encaissement, aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SCI DTMB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 14.892,67 euros arrêtée au 17 novembre 2025 (dernières charges appelées’: 4° appel de fonds et 4° fonds de travaux du 31/10/2025),

Condamne la SCI DTMB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Y ajoutant,

Condamne la SCI DTMB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

Condamne la SCI DTMB aux dépens d’appel.

La greffière, La Présidente,