RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

Jugement du :
16 OCTOBRE 2026

N° RG 24/02634 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FA5D
NAC :50G

[Z] [Y] [B] [J]
[V] [L] [J] épouse [U]
[A] [F] [J] épouse [C]

Intervenantes volontaires en qualité d’héritiers de Madame [M] [G] épouse [J] décédée le 26 mars 2025 et de Monsieur [W] [J] décédé le 1er septembre 2025

c/

[N] [T]
[Q] [H]

DEMANDEURS

Madame [Z] [Y] [B] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [V] [L] [J] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [A] [F] [J] épouse [C]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Intervenantes volontaires en qualité d’héritiers de Madame [M] [G] épouse [J] décédée le 26 mars 2025 et de Monsieur [W] [J] décédé le 1er septembre 2025

Représentées par Maître Raphaël YERNAUX de la SCP THEMIS TROYES, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Madame [N] [T]
née le 21 Novembre 1998 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Steffy CHARDIN, avocat au barreau de l’AUBE

Monsieur [Q] [H]
né le 28 Novembre 1990 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Steffy CHARDIN, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge
Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge
: Madame Méline FERRAND, Juge

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 16 Octobre 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [W] [J] et Madame [M] [J], PROMETTANTS, ont signé avec Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T], BÉNÉFICIAIRES, une promesse unilatérale de vente le 12 octobre 2023 portant sur une maison située [Adresse 5], moyennant le prix de 150.000 €.

L’acte a été ratifié par devant Maître [K] [R], notaire à [Localité 7].

Ladite promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée prenant fin le 12 janvier 2024 à 16 heures.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 décembre 2023, les bénéficiaires ont indiqué se rétracter de la promesse unilatérale de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 février 2024, reçue le 6 février 2024, les promettants ont mis en demeure les bénéficiaires d’avoir à régler la pénalité compensatoire prévue à l’acte, d’un montant de 15.000 €.

Une relance leur a été adressée le 7 février 2024.

Les bénéficiaires s’y sont opposés.

Une ultime lettre de mise en demeure leur était adressée par LRAR du 2 juillet 2024 reçue le 9 juillet 2024.

Se prévalant du non-respect par les bénéficiaires de leurs obligations, Monsieur [W] [J] et Madame [M] [J] ont, suivant acte de commissaire de justice signifié le 04 octobre 2024, fait assigner Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] devant la présente juridiction aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale d’un montant de 15.000 €.

Madame [M] [J] est décédée le 26 mars 2025, laissant pour lui succéder son conjoint survivant, et ses trois enfants, Madame [V] [J], Madame [Z] [J] et Madame [A] [J].

Monsieur [W] [J] est quant à lui décédé le 1er septembre 2025 laissant pour lui succéder ses trois enfants issus de son union avec Madame [M] [J], lesquels sont intervenus volontairement selon conclusions du 24 novembre 2025.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, Madame [Z] [J], Madame [V] [J] et Madame [A] [J] sollicitent du tribunal de :

DECLARER recevables et bien fondées Madame [V] [J] épouse [U], Madame [Z] [J] et Madame [A] [J] épouse [C] en leur intervention volontaire et en toutes leurs fins, conclusions et prétentions,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] à verser à Madame [V] [J] épouse [U], Madame [Z] [J] et Madame [A] [J] épouse [C] la somme de 15 000 € en application de la clause pénale ou stipulation de pénalité compensatoire prévue à la promesse unilatérale de vente authentique reçue le 12 octobre 2023,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] à payer Madame [V] [J] épouse [U], Madame [Z] [J] et Madame [A] [J] épouse [C] la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] aux entiers dépens avec faculté de recouvrement au profit de la [Etablissement 1] TROYES,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées sur RPVA le 1er juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] sollicitent du tribunal de :

RECEVOIR Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] en leurs demandes et prétentions,

A TITRE PRINCIPAL : SUR LA CADUCITE DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE :

DEBOUTER Madame [Z] [J], Madame [V] [J] épouse [U] et Madame [A] [J] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes, compte tenu de la caducité de la promesse unilatérale de vente,

A TITRE SUBSIDIAIRE : SUR LA MODERATION DE LA CLAUSE PENALE

MODERER le montant de la clause pénale et la limiter à la somme forfaitaire de 500 euros,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Madame [Z] [J], Madame [V] [J] épouse [U] et Madame [A] [J] épouse [C] à verser à Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [Z] [J], Madame [V] [J] épouse [U] et Madame [A] [J] épouse [C] aux entiers dépens,

*

Une ordonnance de clôture a été rendue le 02 juin 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience civile collégiale du 03 juillet 2026, au terme de laquelle elle a été mise en délibéré à la date du 16 octobre 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

1°) – Sur les manquements des bénéficiaires dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

L’article 1304-3 du code civil prévoit quant à lui que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse a été conclue aux conditions suspensives suivantes :
Conditions suspensives d’obtention de prêt
Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : tout organisme de crédit.Montant maximal de la somme empruntée : CENT VINGT-TROIS MILLE EUROS (123 000,00 EUR)Durée maximale de remboursement : 25 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 4,15 % l’an (hors assurance).Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.
Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 12 décembre 2023.
[…]
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif.
Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.
[…] 
En outre, il résulte des stipulations contractuelles que :
LES BÉNÉFICIAIRES disposent d’un délai pour lever l’option ou ratifier l’acte de vente. À défaut de levée de l’option ou de signature de la vente, dans le délai imparti, alors que les conditions relatives à l’exécution de la promesse seraient remplies et s’ils ne régularisent pas l’acte, la somme de 15.000 € de dommages-intérêts serait alors due conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil :« Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de QUINZE MILLE EUROS (15 000,00 EUR à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie ;
– LES BÉNÉFICIAIRES sont tenus solidairement des obligations mises à leur charge (clause TERMINOLOGIE p4).

En conséquence, si les bénéficiaires disposent de la possibilité de renoncer sans aucun motif à la vente, en ne levant pas l’option et en ne signant pas cette dernière dans le délai imparti, il n’en demeure pas moins qu’ils ont alors l’obligation de verser solidairement une « pénalité compensatoire » si toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse sont remplies.

Il est constant que la CAISSE DU CREDIT MUTUEL de [Localité 6] a fait une offre de crédit immobilier le 09 novembre 2023, aux conditions prévues dans la promesse unilatérale de vente, de sorte que la condition suspensive d’obtention du prêt était remplie.

Par courrier du 8 décembre 2023, le notaire, Maître [K] [R], a de ce fait confirmé le rendez-vous de signature de la vente et du prêt au jeudi 11 janvier 2024.

Or, en dépit de la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt et par courrier du 20 décembre 2023, les bénéficiaires ont indiqué se rétracter, aux motifs qu’une fissure serait à l’origine d’une infiltration d’eau dans le garage avec nécessité de mise en place d’un toit, les privant du toit-terrasse, la nécessité de changer la toiture, et un velux qui serait à l’origine d’humidité et d’auréoles dans la partie grenier.

Il résulte du courrier de Monsieur [O] [I], négociateur immobilier, en date du 23 mai 2024, qu’il a fait visiter la maison à Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] le 03 août et le 22 août 2023 (date de signature de la promesse d’achat).

De nouvelles visites ont été effectuées :
– le 25 novembre ;
– le 14 décembre ;
– le 16 décembre ;
– le 19 décembre.

Or, outre le fait que les bénéficiaires ne rapportent pas la preuve des désordres qu’ils allèguent, ils se sont engagés à « prendre le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques. Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites.

Il n’aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
– des vices apparents,
– des vices cachés.
[…] ».

En outre, l’attestation de valeur indique que le bien est composé d’une charpente traditionnelle en bois, d’une couverture en tuiles mécaniques d’origine.

Les bénéficiaires étaient libres de faire établir des devis pour connaître l’ampleur des travaux lors des visites précédant la promesse unilatérale de vente.

En conséquence, Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] ont manqué à leur obligation générale d’exécution du contrat de bonne foi.

2°)- Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi (Com, 11 février 1997, n°95-10.851).

Il résulte des termes de la promesse unilatérale de vente que la clause pénale s’applique si l’une des parties ne réitère l’acte par acte authentique, alors que les conditions suspensives sont réalisées.

Ainsi, la clause pénale est la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit que dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 15.000,00 EUR à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, l’inexécution fautive réside dans la levée de la condition suspensive d’obtention de prêt et le défaut de régularisation de l’acte authentique.

Si le bien a pu être remis en vente après la rétractation des bénéficiaires, il n’en demeure pas moins que les bénéficiaires ont attendu le 20 décembre 2023, soit 23 jours avant l’expiration du délai, pour faire part de leur volonté de se rétracter. Le bien a donc été immobilisé inutilement sur cette période.

Pour autant, cette immobilisation du bien n’est advenue que pour deux mois et demi, de sorte que la clause pénale d’un montant de 15.000 euros (10 % du prix de vente), pour un tel délai, est manifestement excessive.

Il convient, en conséquence, de la réduire à la juste somme de 7.500 euros (5 % du prix de vente).

Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] seront condamnés solidairement à verser à Madame [V] [J] épouse [U], Madame [Z] [J] et Madame [A] [J] épouse [C] la somme de 7.500 € (sept mille cinq cents euros) en application de la pénalité compensatoire prévue à la promesse unilatérale de vente authentique reçue le 12 octobre 2023. 

II – SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance avec faculté de recouvrement au profit de la [Etablissement 1] TROYES.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] qui succombent seront condamnés in solidum à verser à Madame [V] [J] épouse [U], Madame [Z] [J] et Madame [A] [J] épouse [C] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées après le 1er janvier 2020, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article suivant précise que Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit, et il n’y a pas lieu à l’écarter.

* * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] à verser à Madame [V] [J] épouse [U], Madame [Z] [J] et Madame [A] [J] épouse [C] la somme de 7.500 € (sept mille cinq cents euros) en application de la pénalité compensatoire prévue à la promesse unilatérale de vente authentique reçue le 12 octobre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] à payer Madame [V] [J] épouse [U], Madame [Z] [J] et Madame [A] [J] épouse [C] la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [H] et Madame [N] [T] aux entiers dépens avec faculté de recouvrement au profit de la [Etablissement 1] TRO

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Anne Laure DELATTE, Vice-Présidente, assistée de Laura BISSON, Greffier en charge de la mise à disposition.

Fait à [Localité 7], le 16 octobre 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.