N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00100 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GTI2

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[W] [E] épouse [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 16 Octobre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 16 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ,
GREFFIERE présente lors de l’audience Madame Audrey GUÉGAN GREFFIERE présente lors du prononcé : Madame Karine MOUTARD

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 Octobre 2026 :

Entre :

S.A. NOALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [Q] [S], munie d’un pouvoir

DEMANDEUR

Et :

Madame [W] [E] épouse [A],
née le 11 Décembre 1985 [Localité 1])
demeurant [Adresse 2]

présente et assistée de Me Dorothée LEBOUC, avocat au barreau de LIMOGES,

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 16 Septembre 2026, la S.A. NOALIS a été entendu en ses demandes ;

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 16 Octobre 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 07 décembre 2021, ayant pris effet le 6 janvier 2022, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, la SA Noalis a donné à bail à Mme [W] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 525,95 € outre une provision sur charges d’un montant de 11,10 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 525,95 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 02 février 2026, la SA Noalis a fait assigner Mme [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2307,31 € selon décompte arrêté au 29 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2026 et, après avoir été renvoyée à la demande des parties, a été retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience susdite, la SA Noalis représentée par Mme [S], chargée de recouvrement dûment munie d’un pouvoir, indique que la locataire a été déclarée recevable au bénéficie d’une procédure de surendettement le 24 mars 2026 et que la commission de surendettement a prononcé à son égard une décision de rétablissement personnel le 26 mai 2025 qui a été validée le 28 juillet 2026 à défaut de contestation et incluant la dette locative déclarée à hauteur de 4815,15 euros. La SA NOALIS maintient sa demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Elle indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le 5 janvier 2026. Sur le fondement de l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989, la SA NOALIS sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel et qu’à défaut du paiement d’une seule échéance locative durant cette période, le bail se trouve résilié de plein droit et permette l’expulsion de la locataire au besoin avec l’aide de la force publique outre sa condamnation à une indemnité d’occupation équivalente au loyer avec charge tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi et cela jusqu’à complète libération des lieux. La SA NOALIS ne maintient pas ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile mais sollicite la condamnation de Mme [A] aux dépens.

Mme [W] [A] comparait assistée par son avocat. Elle confirme avoir déclaré la dette locative à hauteur de 4442,53 euros auprès de la commission de surendettement et que celle-ci a prononcée le 26 mai 2026 une décision de rétablissement personnel sans liquidation à son égard. Elle confirme également avoir repris le paiement du loyer courant depuis le 5 janvier 2026. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel et le débouté de la SA NOALIS en ses autres demandes.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 08 avril 2026 et précise que Mme [W] [A] a la charge d’un enfant et ne bénéficie pas d’un emploi régulier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation délivrée le 02 février 2026 a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 02 février 2026, soit plus de 06 semaines avant l’audience du 17 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Noalis justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la situation d’impayé locatif concernant Mme [W] [A] par voie électronique le 18 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 26 aout 2025 2025, la SA Noalis a fait délivrer à Mme [W] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 697.95 € en principal arrêté au 20 aout 2025, et par même acte lui a fait sommation d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 octobre 2025 à 24H de sorte que le bail est résilié depuis le 27 octobre 2025.
Il ressort des pièces communiquées à la procédure que la recevabilité du dossier de surendettement de la locataire a été constatée par la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 2] le 24 mars 2026, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois invoqué par le commandement de payer.

La clause résolutoire incluse dans le contrat de bail ne pouvait donc être paralysée par la procédure de surendettement initiée par Mme [W] [A], quand bien même celle-ci a bénéficié d’une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En effet, si le prononcé du rétablissement personnel de la locataire ne rend plus sa dette exigible par le bailleur, la créance étant effacée, cela ne constitue pas un mode de paiement libératoire, et le principe de la dette locative persiste. En conséquence le commandement de payer joue son effet et permet donc de constater l’application de la clause résolutoire.

Sur l’effacement de la dette de la SA NOALIS au jour de la décision de rétablissement personnel de la locataire et la reprise du paiement du loyer courant

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Article L741-2 du code de la consommation prévoit qu’en l’absence de contestation le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.
En l’espèce la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcée le 26 mai 2026 et n’a fait l’objet d’aucune contestation conduisant à l’effacement de la dette locative à cette date.
Le décompte circonstancié du bailleur arrêté au 11 septembre 2026 fait apparaitre qu’au jour de la décision de rétablissement la dette locative s’élevait à 4471.66 euros laquelle se trouve donc effacée par l’effet de la décision de la commission de surendettement.
Les échéances locatives échues postérieurement à la décision de rétablissement personnel ont été honorées de sorte que Mme [W] [A] n’est, à ce jour, redevable d’aucun arriéré de loyer.
Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la créance locative du bailleur et ce dernier ne maintient pas ses demandes en paiement à ce titre.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 VIII prévoit que :
« Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de ces dispositions, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement (26 mai 2026) soit jusqu’au 25 mai 2028 à 24H, dans les conditions prévues au dispositif ;
Qu’il convient cependant de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra notamment à Mme [W] [A] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

Si Mme [W] [A] poursuit sans incident le règlement du loyer et des charges à leur échéance jusqu’au terme du délai de suspension, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [A] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– Mme [W] [A] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 559,02 € (selon dernier avis d’échéance du mois d’aout 2026) ;

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [A], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA Noalis aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 26 octobre 2025 à 24H, le bail se trouvant ainsi résilié depuis le 27 octobre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, jusqu’au 25 mai 2028 à 24H, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [W] [A] s’acquitte du paiement des loyers et des charges à leur échéance conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant :

– la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [A] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– Mme [W] [A] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 559,02 € (selon dernier avis d’échéance du mois d’aout 2026) à compter de la résiliation du bail étant précisé que les indemnités échues jusqu’au 26 mai 2026 sont incluses dans la créance effacée par l’effet de la décision de rétablissement personnel ;

CONDAMNONS Mme [W] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONSTATONS que la SA Noalis renonce à ses demandes aux titres de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

REJETTONS toute autre demande;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fanny HERVÉ