TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03273 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHXQ

N° MINUTE : 26/00657

JUGEMENT

DU 12 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [J] [Z] [L], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Celine FOUILLEN de la SELARL LEXHARMONIE, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Madame [W] [M] [I], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Medhi VERGNAUD, Juge placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis, délégué par ordonnance n° 2026/187 en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier

CE à Me Céline FOUILLEN
Me Amel KHLIFI-ETHEVE

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 juillet 2017 [W] [I] a donné à bail à [J] [L] un bungalow situé sur le terrain de sa résidence principale sise [Adresse 2] à [Localité 1] pour un loyer de 350 euros par mois.

Par courrier recommandé du 23 octobre 2022, [W] [I] a mis en demeure le preneur de quitter les lieux souhaitant reprendre le logement.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, [J] [L] a fait assigner [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire de ST-PIERRE aux fins principalement de voir condamnée la défenderesse à la remise en état du logement loué.

A l’audience du 14 septembre 2026, lors de laquelle l’affaire a été retenue et dans ses conclusions écrites auxquelles il se réfère, [J] [L] demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal :
condamner [W] [I] à remettre en état le logement avec astreinte de 500€ par jour de retard suivant signification du présent jugement ; suspendre l’obligation de paiement des loyers à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à la reconnaissance de la décence du logement ; condamner [W] [I] à lui verser la somme de 28 000 euros à titre de dommages et intérêts ; A titre subsidiaire :
ordonner une expertise pour examiner le logement loué, indiquer les travaux nécessaires à la remise en état et donner son avis sur les responsabilités éventuellement encourues, la consignation étant fixée en considération de l’aide juridictionnelle ; En tout état de cause :
débouter [W] [I] de sa demande de dommages et intérêts ; condamner [W] [I] aux dépens ; condamner [W] [I] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; débouter [W] [I] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de sa demande de remise en état du logement et à titre subsidiaire d’expertise, [J] [L] soutient au visa des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le logement loué n’est pas meublé et qu’il est indécent, ce dont la propriétaire aurait été parfaitement au courant dans la mesure où elle vit sur place. Il estime que cela met en péril sa santé et sa sécurité. Il affirme que les travaux décrits par la défenderesse auraient été réalisés après son départ.

En ce qui concerne les dommages et intérêts sollicités, le demandeur soutient au visa des articles
1719, 1720 et 1721 du code civil et de l’article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que la bailleresse aurait commis des fautes en lui fournissant d’une part un logement indécent et d’autre part être troublé dans sa jouissance paisible du logement par la bailleresse qui réside sur place. Il souligne notamment que [W] [I] pénétrait dans son logement et qu’elle aurait verrouillé le portail, le contraignant à escalader la grille pour gagner son logement. S’agissant du montant sollicité le demandeur soutient qu’il convient de prendre en considération l’ancienneté du bail, la gravité des manquements et la difficulté de trouver une solution de relogement.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts sollicitée par la défenderesse, [J] [L] soutient qu’elle ne démontre aucune faute de sa part, ni préjudice et lien de causalité.

Dans ses conclusions auxquelles elle se réfère à l’audience, [W] [I] demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter [J] [L] de l’ensemble de ses prétentions ; condamner [J] [L] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner [J] [L] aux dépens ; condamner [J] [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
S’agissant de la demande de remise en état du logement et de suspension du paiement des loyers, Madame [I] soutient que le demandeur se serait désisté de ces demandes en raison de son départ des lieux le 9 octobre 2025

En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [L], Madame [I] conteste au visa des articles 25-4 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’existence d’une faute lui étant imputable.

Si elle reconnait que le logement loué présentait les caractéristiques de l’indécence, elle ignorait cet état jusqu’au constat effectué par la CAF. Elle soutient avoir tenté d’effectuer des travaux pour y remédier mais avoir dû faire face à l’obstruction du preneur et qu’une fois ces travaux finalement réalisés, le logement était devenu décent. Enfin, elle soutient qu’une part importante des désordres émaneraient du preneur qui n’aurait pas correctement entretenu le logement et ne l’aurait pas suffisamment aéré.

S’agissant du trouble de jouissance, elle estime que les accusations portées sont mensongères et que les pièces produites émanant de tiers ne concernent pas le demandeur.

Elle affirme enfin avoir suffisamment meublé le logement.

Enfin, Madame [I] conteste l’existence du préjudice allégué par [J] [L] et du lien de causalité, les estimant insuffisamment prouvés.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, la défenderesse soutient s’être sentie trahie et injustement mis en cause par le demandeur alors qu’elle avait à plusieurs reprises tenté de trouver une solution amiable au litige.
***

A l’issue des plaidoiries, le dossier a été mis en délibéré au 9 novembre 2026, avancé au 12 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état du logement

Il ressort des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations.

Ce logement doit selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 être décent, à savoir être exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du preneur. En cas de logement indécent, le bailleur est tenu de remettre en état le logement ou de proposer une solution de relogement.

En cas d’indécence, selon l’article 20-1 al. 3 de cette même loi dispose que le juge peut ordonner la réalisation de travaux en précisant leur nature et la durée pour s’exécuter. Cette décision doit être transmise pour information au représentant de l’Etat dans le département.

Le bailleur ne peut s’exonérer que cette obligation que dans la mesure où le locataire ferait un usage des locaux non conformes à leur destination initiale.

Enfin, il convient de souligner que conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le congé délivré par le preneur d’un logement meublé doit être notifié au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception et respecter un délai de préavis d’au moins un mois.

En l’espèce, il convient à titre liminaire de souligner que si la bailleresse soutient que le preneur aurait quitté le logement et qu’en conséquence cette demande serait devenue sans objet, force est de constater que cet élément ne ressort pas des conclusions de Monsieur [L], cette demande ayant été maintenu. Par ailleurs, si Madame [I] produit un courrier qui aurait été envoyé par le preneur pour lui notifier son départ, il convient de relever que le preneur ne manifeste pas dans ce courrier une intention de mettre un terme au contrat et que ce courrier ne respecte les formes et délais prévus par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ne peut donc pas servir à prouver que le preneur aurait manifesté son intention de résilier le contrat. Dès lors il ne saurait pas être considéré que la demande de remise en état du logement soit sans objet ;

Sur le fond, s’il convient de souligner que la bailleresse ne conteste pas le caractère indécent du logement, les éléments produits par le preneur permettent difficilement de s’en convaincre.

Le principal élément probant est le constat d’indécence rédigé par la caisse d’allocations familiales. Cet élément ne saurait tenir le juge, qui doit se convaincre lui-même par l’étude des pièces produites des faits allégués. Or le constat dressé est très peu significatif dans la mesure où il se contente de pointer de façon lapidaire des défauts d’électricité et une problématique de moisissure entre la douche et la pièce principale du logement, sans réellement détailler ces points ni joindre d’éléments (photographies notamment) de nature à s’en convaincre.

Si le preneur produit des photographies du logement, force est de constater d’une part qu’elles ne sont ni datées ni circonstanciées et d’autre part qu’elles ne mettent pas en lumière les éléments soulignés par le constat. Il est en effet seulement possible de constater la présence de déchets alimentaires dans le logement et de la saleté sans qu’aucun lien ne soit fait avec le caractère indécent du logement.

Les témoignages produits s’ils permettent de se convaincre de relations conflictuelles entre la bailleresse et ses différents preneurs (dont Monsieur [L]), ils ne contiennent aucun élément de nature à apprécier le caractère prétendument indécent du logement.

Enfin, le fait que le logement ne soit pas meublé en contrariété avec les stipulations contractuelles, à supposer qu’il soit caractérisé ne permet pas en tout hypothèse de conclure que le logement soit dangereux pour la sécurité physique ou la santé du preneur et donc que le logement serait indécent.

En conséquence, la demande de remise en état du logement sera rejetée.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Selon l’article 20-1 al.3 précité, le juge peut outre les travaux autoriser si le logement est indécent la suspension du paiement du loyer jusqu’à exécution des travaux.

En l’espèce, comme démontré précédemment le caractère indécent du logement loué qui sert de fondement à la demande de suspension des loyers n’est pas démontré par le bailleur.

En conséquence, la demande de suspension du paiement des loyers sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par [J] [L]

Il ressort de l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige en raison de la date de conclusion du contrat de bail, que le débiteur d’une obligation peut être condamné au paiement au paiement de dommages et intérêts en raison d’une inexécution ou un d’un retard dans l’exécution du contrat à moins que l’inexécution soit justifiée par une cause étrangère.

Il ressort des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations.

En l’espèce, comme démontré précédemment l’existence d’une faute découlant du caractère indécent du logement ne saurait prospérer dès lors que cet état d’indécence est insuffisamment prouvé.

En ce qui concerne les troubles de jouissance invoqués, ceux-ci ne sont pas davantage démontrés. Les principaux éléments de preuve produits sont des témoignages. Les témoignages de [H] [B] et de [E] [F] font seulement état de difficultés avec [W] [I] leur étant personnelles sans décrire la situation de [J] [L]. Dans son témoignage [D] [V] se contente d’affirmer « à voir fouiller dans les sacs de courses et bien regardé les choses qu’il a acheté pour lui » sans qu’il soit possible d’identifier la personne concernée ni la consistance de ces faits. Si le témoignage de [N] [S] se veut plus évocateur dans la mesure où il décrit des faits pouvant caractériser un trouble de jouissance (insultes, vols de nourriture, intrusions dans le logement loué,…), force est de constater que ce témoignage n’est corroboré par aucun autre élément de preuve.

Les autres éléments de preuve produits, la correspondance entre [W] [I] et [J] [L] si elle permet de se convaincre d’un contexte tendu entre les deux parties et d’un différend sur le loyer et la résiliation du bail, ils ne permettent pas de soutenir l’existence d’un trouble de jouissance.

En conséquence la demande de dommages et intérêts formée par [J] [L] sera rejetée.

Sur la de
mande d’expertise

Il ressort des articles 144, 146 et 263 du code de procédure civile que le juge peut ordonner des mesures d’instruction parmi lesquelles figure l’expertise (article 263 à 284-1 du même code). Trois conditions sont alors à réunir : le juge ne doit pas disposer des éléments de preuve suffisants pour statuer, cette mesure ne doit pas être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve et s’agissant d’une expertise, elle ne doit être ordonnée qu’à titre subsidiaire si des constatations ou consultations seraient suffisantes à éclairer le juge.

En l’espèce, comme démontré précédemment, le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour se convaincre du caractère indécent du logement.

Toutefois, force est de constater qu’il aurait été loisible et aisé pour la partie demanderesse de fournir des éléments de preuve de cet état d’indécence. Il aurait notamment été possible de produire des témoignages circonstanciés des désordres décrits, des photographies datées et circonstanciées ou encore de produire un constat de commissaire de justice.

Dès lors, il ne saurait être pallié à la carence de [J] [L] dans l’administration de la preuve en ordonnant une mesure d’expertise.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée [W] [I]

Selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». Il convient pour obtenir réparation sur ce fondement d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, s’agissant de la faute, la bailleresse se contente d’affirmer que les différentes attestations produites par le preneur sont mensongères. Toutefois, d’une part, elle ne prouve pas le caractère mensonger de ces éléments, et d’autre part il ne saurait été reproché au demandeur de produire des éléments dans le cadre d’une instance afin d’assurer la défense de ses intérêts.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Madame [I].

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[J] [L] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[J] [L], condamné aux dépens, devra payer à [W] [I], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros. La demande de [J] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de remise en état du logement formée par [J] [L] ;
REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers formées par [J] [L] ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par [J] [L] ;
REJETTE la demande d’expertise formée par [J] [L] ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par [W] [I] ;
CONDAMNE [J] [L] aux dépens ;
CONDAMNE [J] [L] à verser à [W] [I] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de [J] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 12 octobre 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION