Résiliation judiciaire du bail social pour troubles de voisinage répétés : gravité, réitération et refus de délai de relogement

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués. Les articles 1729 et 1741 du Code civil permettent la résiliation lorsque l’usage déraisonnable du bien ou l’inexécution des engagements atteint une gravité suffisante. Le juge apprécie les manquements au jour où il statue, en tenant compte de leur ampleur, de leur réitération, de leur durée et de leur persistance.

La juridiction retient des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage, corroborées par des plaintes, des vidéos, une condamnation pénale pour dégradations volontaires et la poursuite des comportements après le jugement de première instance. Le bailleur doit également garantir la jouissance paisible des autres locataires, ce qui justifie son action.

Sur le départ, l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution permet d’accorder des délais lorsque le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. La demande est toutefois rejetée lorsque les occupants ne démontrent ni refus de logement social ni impossibilité concrète de relogement, et bénéficient déjà d’un délai résultant de l’absence d’exécution immédiate et de la trêve hivernale. La résiliation, l’expulsion, les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sont confirmés.

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En raison de troubles de voisinage répétés, dégradations, violences verbales et nuisances persistantes, la cour a confirmé la résiliation du bail et l’expulsion des locataires. Elle a relevé plusieurs plaintes, des vidéos, une condamnation pénale et la poursuite des faits après le jugement. Le délai d’un an sollicité pour partir a été refusé faute de preuve d’une impossibilité de relogement dans des conditions normales.

Une société bailleresse avait donné à bail un logement social à deux locataires. À partir de 2015, plusieurs voisins ont dénoncé des troubles répétés : dégradations de véhicules et de boîtes aux lettres, dispersion de déchets, violences verbales et surveillance. Après une pétition, des réunions et une mise en demeure restées sans effet, le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le premier juge a accueilli ces demandes. Les locataires ont fait appel, contestant la matérialité et la gravité des manquements et sollicitant subsidiairement un délai d’un an pour partir, en invoquant leur âge, leur état de santé et leur situation économique.

La cour relève de nouvelles plaintes, deux vidéos, une condamnation pour dégradations volontaires et la persistance des nuisances après le jugement. Elle confirme la résiliation et l’expulsion. Elle refuse le délai demandé, faute de preuve d’une impossibilité de relogement dans des conditions normales, et condamne les locataires aux dépens ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage
• Caractériser l’ampleur, la réitération et la durée des manquements
• Apprécier la situation jusqu’au jour où le juge statue
• Tenir compte de la persistance des comportements après le jugement
• Vérifier l’impossibilité d’un relogement dans des conditions normales
• Justifier concrètement le refus ou le retard du relogement

• Pétition signée par neuf locataires
• Lettres et attestations de voisins dénonçant les nuisances
• Vidéo de mars 2025 relative au dépôt de détritus
• Vidéo d’août 2023 et reconnaissance du dépôt de déchets
• Condamnation pénale pour dégradations volontaires
• Nouvelles plaintes établissant la poursuite des troubles

Le bail est résilié et les locataires doivent libérer le logement, avec expulsion possible selon les règles applicables. Le bailleur obtient également le paiement des dépens et d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Résiliation judiciaire du bail confirmée
• Expulsion des locataires après libération volontaire ou commandement
• Indemnité d’occupation maintenue jusqu’à libération des lieux
• Délai supplémentaire refusé en l’absence de preuve suffisante
• Dépens d’appel supportés par les locataires
• 1 000 euros dus au bailleur au titre de l’article 700

À faire

• Conserver les plaintes et attestations datées des voisins
• Documenter chaque nuisance par des éléments vérifiables
• Formaliser les mises en demeure avec accusé de réception
• Proposer et tracer les démarches de médiation
• Justifier précisément toute demande de relogement ou de délai

À éviter

• Laisser perdurer des troubles après une mise en demeure
• Refuser les convocations de médiation sans motif établi
• Produire des contestations générales sans preuves concrètes
• Confondre difficultés sociales et impossibilité démontrée de relogement
• Négliger les condamnations ou incidents antérieurs pertinents

La résiliation du bail pour manquements locatifs graves

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose une jouissance paisible. Les articles 1729 et 1741 du Code civil permettent la résiliation lorsque l’usage déraisonnable ou l’inexécution des engagements est suffisamment grave. La gravité s’apprécie au jour de la décision, selon l’ampleur, la réitération, la durée et la persistance des nuisances.

Les éléments probatoires des troubles de voisinage

La solution repose sur des plaintes de voisins, des attestations, deux vidéos montrant des dépôts de déchets, une condamnation pénale pour dégradations volontaires et la poursuite des nuisances après le jugement. Le refus des mesures de médiation et la persistance des comportements renforcent la caractérisation du manquement.

Les conditions d’octroi d’un délai d’expulsion

Selon l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, un délai peut être accordé lorsque le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. La demande est rejetée lorsque les occupants ne justifient ni refus de logement social ni délai de relogement problématique, et disposent déjà de temps supplémentaire résultant de l’absence d’expulsion immédiate et de la trêve hivernale.

Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1741 du Code civil, Article 1729 du Code civil, Articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution