Clause résolutoire d’un bail d’habitation : suspension pour 24 mensualités malgré son acquisition

L’action en référé était recevable dès lors que la contribution pour l’aide juridique avait été acquittée et que les formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avaient été respectées : notification de l’assignation au représentant de l’État et saisine préalable de la CCAPEX. Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent au juge des référés d’intervenir en l’absence de contestation sérieuse et d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur le fondement de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le défaut de paiement a entraîné l’acquisition de la clause résolutoire après expiration du délai contractuel de deux mois. Toutefois, l’article 24 VII autorise la suspension de ses effets lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut régler l’arriéré dans le délai fixé par le juge. La suspension est conditionnée au paiement régulier du loyer et des échéances du moratoire.

La provision a été limitée à la dette locative non sérieusement contestable, après déduction des frais relevant des dépens. Le juge a accordé vingt-quatre mensualités de 100 euros, avec exigibilité immédiate du solde en cas de défaillance. À défaut, la clause reprend effet, l’expulsion peut être poursuivie et une indemnité d’occupation devient due. L’astreinte a été refusée, l’indemnité d’occupation réparant déjà le préjudice.

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La clause résolutoire a été acquise faute de régularisation de la dette dans le délai contractuel, mais ses effets ont été suspendus pendant vingt-quatre mensualités. Le locataire, qui ne contestait pas l’arriéré, a obtenu des délais sous réserve du paiement du loyer courant. Il a été condamné au paiement provisionnel de 2 447,18 euros, des dépens et d’une indemnité procédurale.

Une société civile immobilière a donné à bail un logement avec parking à deux locataires. Après le congé de l’un d’eux, le second est resté seul titulaire du bail.

Un commandement de payer portant sur un arriéré locatif a été délivré. La dette n’ayant pas été régularisée dans le délai contractuel de deux mois, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion et le paiement d’une provision.

Le locataire ne contestait pas la dette et sollicitait des délais, en proposant 100 euros par mois en plus du loyer courant. Le bailleur ne s’y opposait pas. Le juge a constaté l’acquisition de la clause, mais en a suspendu les effets pendant vingt-quatre mensualités, sous réserve du paiement du loyer courant. Une provision de 2 447,18 euros, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 ont été mis à la charge du locataire.

• Commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai contractuel de deux mois
• Reprise du paiement intégral du loyer et des charges courants
• Capacité du locataire à régler l’arriéré selon un échéancier
• Absence d’opposition du bailleur à l’octroi des délais
• Dette locative non sérieusement contestable
• Respect du loyer courant et de chaque mensualité du moratoire

• Contrat de bail comportant une clause résolutoire avec délai de deux mois
• Commandement de payer délivré le 21 janvier 2026
• Décompte locatif actualisé versé aux débats
• Absence de contestation de la dette par le locataire
• Éléments établissant la reprise du paiement du loyer courant

Le locataire bénéficie d’un maintien provisoire dans les lieux à condition de respecter strictement le moratoire et de payer le loyer courant. Le bailleur conserve une créance provisionnelle et pourra reprendre l’expulsion en cas de défaillance.

• Paiement de 2 447,18 euros au titre de la provision
• Règlement de 24 mensualités de 100 euros
• Paiement du loyer et des charges à chaque échéance
• Déchéance du moratoire dès le premier impayé
• Expulsion possible après reprise de la clause résolutoire
• Paiement d’une indemnité d’occupation de 682,21 euros mensuels

À faire

• Vérifier le délai prévu par la clause résolutoire
• Délivrer un commandement détaillant précisément la dette
• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Saisir la CCAPEX dans les délais requis
• Documenter la reprise du paiement du loyer courant

À éviter

• Inclure les frais de procédure dans la créance locative
• Négliger le délai contractuel de régularisation
• Solliciter une astreinte lorsque l’indemnité répare déjà l’occupation
• Omettre les échéances du moratoire dans le suivi du dossier
• Présenter une dette sérieusement contestée comme provision certaine

La clause résolutoire des baux d’habitation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire produit effet après un commandement demeuré infructueux. Le bail prévoyant ici un délai de deux mois, ce délai contractuel, conforme au régime antérieur applicable au bail, devait être respecté. Le défaut de régularisation dans ce délai a permis de constater l’acquisition de la clause au 22 mars 2026.

La suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut régler l’arriéré. Ces conditions étant réunies et le bailleur ne s’y opposant pas, un moratoire de vingt-quatre mensualités a été accordé. Tout impayé entraîne la déchéance du moratoire et la reprise d’effet de la clause.

La provision pour dette locative non contestable

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le décompte actualisé, non contesté dans son solde, justifiait la condamnation provisionnelle, après déduction des frais de procédure relevant des dépens.

Article 484 et suivants du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 62 et suivants du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article L. 421-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution