Saisie conservatoire de loyers et charges : mainlevée faute de menace démontrée sur le recouvrement

L’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution subordonne toute mesure conservatoire à deux conditions cumulatives : une créance paraissant fondée en son principe et des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. L’absence d’autorisation préalable prévue par l’article L.511-2, lorsque la saisie porte sur des loyers et charges contractuelles résultant d’un bail écrit, ne dispense pas le créancier d’établir ces deux conditions.

Le juge de l’exécution apprécie leur réunion au jour où il statue. Il doit notamment vérifier la réalité objective ou subjective du risque de non-recouvrement. Une contestation de bonne foi, accompagnée de demandes de justification restées sans réponse, ne suffit pas à caractériser une menace. En l’espèce, l’activité du débiteur se poursuivait, aucun défaut de paiement des loyers courants ni difficulté financière n’était démontré et la saisie avait bloqué une somme supérieure à la créance invoquée. La créance paraissait fondée dans son principe, mais l’absence de menace imposait la mainlevée.

La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700. La décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du même code.

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Le preneur commercial contestait une régularisation de charges et les loyers réclamés. Le bailleur avait pratiqué une saisie conservatoire sans autorisation préalable. Si la créance paraissait fondée dans son principe, aucune menace pour son recouvrement n’était démontrée : l’activité se poursuivait, aucune difficulté financière n’était établie et la contestation des charges était de bonne foi. La saisie a été levée.

Un bailleur a donné à bail commercial un emplacement destiné à l’exploitation d’un kiosque à pizzas. Il a ensuite réclamé au preneur des sommes correspondant à une régularisation de charges ainsi qu’à des loyers et charges ultérieurs.

Après plusieurs demandes de justification restées infructueuses, le preneur a contesté le montant et la composition des charges. Le bailleur a pratiqué une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires, sans autorisation préalable, en se fondant sur le bail écrit et sur l’existence de loyers et charges impayés.

Le preneur a saisi le juge de l’exécution afin d’obtenir la mainlevée de la mesure, en soutenant que la créance n’était pas suffisamment justifiée et qu’aucune circonstance ne menaçait son recouvrement. Le juge a retenu que la créance paraissait fondée dans son principe, mais que le bailleur ne démontrait aucune menace objective ou subjective. L’activité du preneur se poursuivait, aucune difficulté financière n’était établie et la contestation des charges était de bonne foi. La saisie conservatoire a donc été levée.

• Établir une créance paraissant fondée dans son principe
• Démontrer des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement
• Apprécier ces conditions au jour où le juge statue
• Justifier la menace par une insolvabilité ou des difficultés financières
• Écarter la simple contestation de bonne foi comme menace suffisante
• Supporter la charge de la preuve des conditions de la saisie

• Contrat de bail commercial écrit fondant la créance locative
• Relevé individuel des charges et facture de régularisation
• Demandes répétées de décompte détaillé restées sans réponse
• Poursuite de l’activité du débiteur
• Absence démontrée de difficultés financières ou d’impayés courants
• Blocage de 29 718,89 euros, supérieur à la créance invoquée

Le débiteur obtient la mainlevée de la saisie conservatoire, tandis que le créancier conserve la possibilité de faire examiner le montant définitif de sa créance par le juge du fond. Le créancier supporte les dépens et doit verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Déblocage des comptes bancaires saisis
• Maintien de la contestation du montant des charges devant le juge compétent
• Justification nécessaire des charges locatives réclamées
• Preuve obligatoire d’un risque réel de non-recouvrement
• Prise en charge des dépens par le créancier
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément le fondement contractuel de la créance
• Produire le décompte détaillé des charges réclamées
• Documenter les difficultés financières du débiteur
• Établir les impayés et les mises en demeure
• Vérifier les conditions cumulatives de l’article L.511-1

À éviter

• Assimiler une contestation de bonne foi à une insolvabilité
• Pratiquer une saisie sans preuve d’une menace réelle
• Confondre dispense d’autorisation et dispense de justification
• Réclamer des charges sans décompte vérifiable
• Négliger l’impact d’une saisie supérieure à la créance

Les conditions cumulatives des mesures conservatoires

L’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution exige une créance paraissant fondée en son principe et des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. L’absence d’une seule de ces conditions suffit à ordonner la mainlevée. Le créancier doit en rapporter la preuve.

La dispense d’autorisation pour les loyers et charges contractuelles

L’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispense d’autorisation préalable le créancier invoquant un loyer impayé résultant d’un contrat écrit de louage d’immeubles. Cette dispense inclut les charges contractuelles, mais ne supprime pas l’obligation de démontrer les deux critères de l’article L.511-1.

L’absence de menace caractérisée par une contestation de bonne foi

Le juge apprécie les conditions au jour où il statue. La poursuite de l’activité, l’absence de difficulté financière ou de défaut de paiement des loyers courants et le blocage d’une somme supérieure à la créance excluaient une menace. La contestation documentée des charges, après demandes de décompte restées sans réponse, ne suffisait pas à établir un risque de non-recouvrement.

Article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.512-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.523-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.523-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.145-40-2 du Code de commerce, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile