Congé pour reprise frauduleux : absence de caractère réel et sérieux et reconduction du bail d’habitation

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur qui délivre un congé pour reprise de respecter un préavis d’au moins six mois, d’indiquer le bénéficiaire de la reprise et de justifier d’un motif réel et sérieux. Le juge peut vérifier la réalité du motif et retenir une fraude lorsque les circonstances révèlent une volonté de libérer le logement pour le relouer plutôt que d’y loger effectivement le bénéficiaire désigné.

Le bailleur doit également respecter les règles protectrices applicables aux locataires âgés de plus de 65 ans disposant de ressources inférieures au plafond légal, notamment l’offre d’un relogement adapté. Des annonces accessibles sur internet, sans garantie d’effectivité ni adéquation au loyer, ne satisfont pas cette obligation.

Le congé ayant été déclaré non valide, le bail s’est tacitement reconduit. Le bailleur a en outre été condamné, sur le fondement de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, à remettre les quittances demandées. Les articles 696, 700 et 514 du Code de procédure civile ont fondé respectivement la condamnation aux dépens, l’indemnité de procédure et l’exécution provisoire de droit.

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Le juge a retenu l’intention frauduleuse de la propriétaire, au regard de la détention de plusieurs logements, de la mise en location touristique de certains biens, de logements libérés et de travaux nécessaires dans le logement occupé. Le congé pour reprise a été déclaré non valide et le bail tacitement reconduit. La propriétaire a également été condamnée à remettre les quittances sous astreinte et à payer les frais de procédure.

Une propriétaire a délivré à une locataire, titulaire depuis 1986 d’un bail d’habitation, un congé pour reprise prenant effet à l’échéance du bail. La reprise devait permettre au fils de la propriétaire de prendre son autonomie et de se rapprocher de son lieu de travail.

La locataire a contesté la validité du congé, en invoquant notamment son âge, ses ressources et l’absence d’offre de relogement adaptée. Elle a également demandé la remise de quittances pour les loyers postérieurs à l’échéance.

Le juge a relevé que la propriétaire détenait plusieurs logements, dont certains étaient proposés en meublés de tourisme, que d’autres logements s’étaient libérés et que le logement occupé nécessitait des travaux. Ces éléments, rapprochés de précédents congés et de l’absence de relogement effectif, ont caractérisé une intention frauduleuse. Le congé a été déclaré non valide et le bail tacitement reconduit. La propriétaire a été condamnée à remettre les quittances sous astreinte, ainsi qu’à payer une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens.

• Vérifier le respect du délai de préavis de six mois
• Identifier précisément le bénéficiaire légal de la reprise
• Établir le caractère réel et sérieux de la reprise
• Rechercher les éléments révélant une intention frauduleuse
• Contrôler l’âge et les ressources du locataire protégé
• Vérifier l’effectivité et l’adéquation de l’offre de relogement

• Constat de commissaire de justice sur les logements disponibles
• Annonces de logements meublés mises en relation avec des photographies
• Relevé de propriété et demande de renseignements fonciers
• Acte d’acquisition établissant la propriété de l’immeuble
• Jugement antérieur relatif aux travaux et congés précédents
• Avis d’imposition et attestation d’expert-comptable sur les ressources

Le congé ne produit aucun effet et le bail d’habitation est tacitement reconduit. La bailleresse doit remettre les quittances sous astreinte, supporter les dépens et payer une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Maintien du locataire dans les lieux
• Reconduction tacite du contrat de bail
• Remise des quittances jusqu’en juin 2026
• Astreinte de 15 euros par jour de retard
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par la bailleresse

À faire

• Notifier le congé au moins six mois avant l’échéance
• Indiquer précisément le motif et le bénéficiaire
• Documenter la réalité et le sérieux de la reprise
• Vérifier l’âge et les ressources du locataire
• Proposer un relogement disponible et adapté

À éviter

• Utiliser la reprise pour libérer un logement destiné à la relocation
• Ignorer les logements libres appartenant au bailleur
• Présenter de simples annonces sans disponibilité garantie
• Proposer un relogement financièrement inadapté
• Refuser les quittances demandées par le locataire

Le congé pour reprise fondé sur un motif réel et sérieux

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 exige un congé délivré au moins six mois avant l’échéance, mentionnant le motif et l’identité du bénéficiaire autorisé. Le bailleur doit justifier d’une reprise réelle et sérieuse. Le juge peut vérifier d’office la réalité du motif et écarter le congé lorsque les éléments établissent une intention frauduleuse de libérer le logement pour le relouer.

Le relogement des locataires protégés

Le locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources inférieures au plafond applicable bénéficie d’une protection imposant, sauf exceptions, une offre de relogement adaptée. La juridiction retient que de simples annonces accessibles en ligne, sans certitude de disponibilité ni accord du propriétaire, ne constituent pas une offre effective. L’inadéquation du loyer proposé est également déterminante.

La délivrance des quittances de loyer

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit transmettre gratuitement une quittance lorsque le locataire la demande, en distinguant le loyer et les charges. Faute de justifier la remise des quittances postérieures à l’échéance, le bailleur est condamné à les délivrer sous astreinte pour la période retenue par la juridiction.

Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, Article 21 de la loi du 6 juillet 1989, Article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile