AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

[B] [X] épouse [K] et [V] [K]
c [L] [G]

JUGEMENT DU 21 Octobre 2026

DECISION N° 26/130
N° RG 25/03414 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLMC

DEMANDEURS

Madame [B] [X] épouse [K]
née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 2]

ET

Monsieur [V] [K]
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 3]

demeurant ensemble :
[Adresse 2]
[Localité 1]

Tous deux non comparants
Représentés par Me Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [G]
né le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Non comparant
Représenté par Me Marcelle CAUVIN-LAVAGNA, avocat au barreau de GRASSE, substituée par Me Stéphanie DANTZIKIAN, avocat au Barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Expéditions délivrées
à Me LASSAU
à Me CAUVIN-LAVAGNA

le

Grosse délivrée
à Me CAUVIN-LAVAGNA

le
Président : Monsieur Yves TEYSSIER, Vice-Président

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

À l’audience publique du 13 Juillet 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Octobre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 avril 2020, Monsieur [L] [G], propriétaire d’une parcelle cadastrée « DE [Cadastre 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 1], a déposé une déclaration préalable auprès de la mairie de [Localité 1] afin de faire construire un garage. Le 9 juin 2020, la commune a autorisé la construction sur cette parcelle.

Suivant acte notarié du 10 juin 2020, Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K] ont acquis de Monsieur [L] [G] un appartement cadastré « DE[Cadastre 2] » et une place de parking sur la parcelle voisine, correspondants aux lots de copropriété n°2 et n°3.

Reprochant au vendeur d’avoir omis de les informer d’un tel projet, les époux [K] ont fait assigner par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025 Monsieur [L] [G] devant le Tribunal judiciaire de GRASSE aux fins d’indemnisation en réparation de leurs préjudices.

A l’audience du 13 juillet 2026, venant après plusieurs renvois contradictoires, les parties étaient toutes présentes ou représentées.

A l’audience, Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K] déposent des écritures et sollicitent :

le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [L] [G] ; la condamnation de Monsieur [L] [G] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices patrimonial et moral ; la condamnation de Monsieur [L] [G] aux dépens dont distraction au profit de Maître Philippe LASSAU, et à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le prononcé de l’exécution provisoire.
Au soutien de leur demande indemnitaire, Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K] estiment conformément aux dispositions des articles 1137 et suivants du « code de procédure civile » (sic) que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. De plus, ils ajoutent qu’en vertu de l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En ce sens, ils reprochent à Monsieur [L] [G] d’avoir volontairement gardé le silence sur une information déterminante de leur achat, en l’espèce la construction du garage litigieux, qu’ils auraient eu intérêt à connaître. Pour les époux [K], cette réticence dolosive est constitutive d’un dol d’autant que ce dernier avait une obligation d’information et de loyauté contractuelle envers les acquéreurs. Ils expliquent qu’ils bénéficient d’une « action estimatoire » fondée sur le dol leur permettant d’obtenir réparation de leur préjudice patrimonial et moral. Sur le plan patrimonial, les époux [K] justifient leur demande d’indemnisation en indiquant que la construction voisine en limite de propriété, face au portillon de leur entrée, et qui dépasse leur clôture, aura des conséquences en cas de revente. Au surplus, ils expliquent souffrir d’un préjudice moral compte tenu « des circonstances du litige » et un « préjudice personnel » eu égard à la « dissimulation » du défendeur.

A l’audience, Monsieur [L] [G] dépose des écritures et sollicite :

à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes présentées par les époux [K] ; à titre subsidiaire, le rejet de la demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire ; à titre reconventionnel, la condamnation des époux [K] à une amende civile ; la condamnation conjointe et solidaire des époux [K] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; la condamnation conjointe et solidaire des époux [K] aux dépens dont distraction au profit de Maître CAUVIN LAVAGNA, et à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de rejet, Monsieur [L] [G] rappelle qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier. Il explique qu’au jour de la vente, il n’avait pas le résultat de la demande d’autorisation et ne savait pas que la construction de son garage était une information déterminante. Il ajoute que les époux [K] ne prouvent pas en quoi ce dernier avait la connaissance du caractère déterminant d’une telle information, ni qu’il était animé d’une intention dolosive. Monsieur [G] indique également que les époux [K] ne peuvent se prévaloir d’aucune gêne visuelle créée par la construction du garage et justifiant une demande indemnitaire, compte tenu de la configuration du lot, situé dans un secteur urbanisé. Monsieur [L] [G] précise enfin que les époux [K] ont vendu leur bien en réalisant une plus-value de plus de 100.000 euros, de sorte que selon lui, ils n’ont pas été empêchés de vendre leur bien.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, Monsieur [L] [G] affirme au regard des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il ajoute qu’en vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Monsieur [L] [G] justifie ses demandes sur ce point en précisant que les époux [K] ont engagé plusieurs actions, notamment judiciaires, depuis la vente, entretenant un conflit de voisinage. Il estime ainsi que les procédures initiées sont abusives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [K]

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

De plus, l’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il convient de constater que les époux [K] sollicitent le versement de dommages et intérêts, fondé sur une prétendue « action estimatoire ». Sur ce point, il convient de rappeler que l’action estimatoire offre la possibilité à l’acheteur d’une chose d’obtenir une diminution de son prix, lorsque celle-ci est affectée d’un vice caché. Une telle action est encadrée par les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil traitant de la garantie des défauts de la chose vendue. Or, en l’espèce, aucune des demandes des époux [K] ne portent sur une demande de résolution ou d’indemnisation relatif à un contrat de vente d’une chose affectée d’un grave défaut. De la sorte, l’action estimatoire ici visée par les époux [K] n’est pas applicable au présent litige. Seule la demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil peut prospérer.

S’agissant de la réticence dolosive évoquée par les époux [K], il en résulte que trois conditions doivent être réunies en application de ces dispositions : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de cette réticence.

En l’espèce, les époux [K] prétendent que Monsieur [L] [G] a délibérément gardé le silence sur la construction d’un futur garage qu’il allait entreprendre sur sa parcelle voisine. Néanmoins, contrairement à ce que soutiennent les époux [K], si Monsieur [L] [G] a effectivement déposé une déclaration préalable pour la construction d’un garage sur sa parcelle, ce dernier ne pouvait en revanche avoir connaissance de la décision de la municipalité quant à ce projet, la décision lui ayant été envoyée par courrier le 11 juin 2020 selon le cachet de La Poste, soit le lendemain de la signature de l’acte authentique de vente. Il en résulte donc que Monsieur [L] [G] ne pouvait retenir l’information sur le devenir d’un projet de construction dont il n’avait pas connaissance.

Surtout, les époux [K] affirment que cette information était déterminante de leur acquisition immobilière sans justifier leurs prétentions. En effet, aucun élément en procédure ne permet de démontrer que la connaissance de ce projet de construction aurait été suffisamment décisif au point où son silence constituerait en réalité un vice de leur consentement.

Par conséquent, en l’absence de réticence dolosive, aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur [L] [G]. Dans ces conditions, les époux [K] seront déboutés de leur demande.

Du fait de l’absence d’une faute commise par Monsieur [L] [G], condition indispensable à l’établissement de la responsabilité civile, l’analyse des préjudices patrimoniaux et moraux, et du lien de causalité apparaît inopportun.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [L] [G]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Monsieur [L] [G] sollicite la condamnation conjointe et solidaire des époux [K] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive.

S’il est constant que les parties semblent s’inscrire dans un conflit de voisinage les opposant, il ne peut toutefois être reproché à Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K] d’avoir intenté une action en justice afin de faire valoir leurs droits.

En l’état, Monsieur [L] [G] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute imputable aux époux [K].

Il sera donc débouté de sa demande sur ce point.

Sur la demande d’amende civile formulée par Monsieur [L] [G]

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, Monsieur [L] [G] sollicite la condamnation des époux [K] au paiement d’une amende civile. Pour justifier sa demande, ce dernier évoque les différentes procédures l’opposant aux époux [K], ainsi que les plaintes et incidents résultant de ce conflit.

Pour qu’une amende civile puisse être prononcée, il importe de caractériser un abus du droit d’ester en justice. Or, en l’état, aucun élément en procédure ne permet de démontrer que le comportement des époux [K] serait constitutif d’un tel abus, ni qu’ils auraient voulu lui nuire en lui imposant une nouvelle instance.

Par conséquent, Monsieur [L] [G] sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

De plus, l’article 699 alinéa 1er du code de procédure civile énonce que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K], à l’origine de l’assignation, succombent à l’instance, et seront par conséquent condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K], condamné aux dépens, devront payer à Monsieur [L] [G], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [L] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [L] [G] au titre de l’amende civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K] à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [B] [X] épouse [K] et Monsieur [V] [K] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT