Vente forcée après échec de la vente amiable d’un immeuble saisi : maintien possible d’une cession de gré à gré avant l’adjudication

En application de l’article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution, lorsque la vente amiable ne peut être constatée à l’audience de rappel, le juge de l’exécution ordonne la vente forcée selon les modalités prévues par l’article R. 322-22, notamment en fixant une date d’adjudication dans un délai de deux à quatre mois. La décision n’est pas susceptible d’appel.

L’ordonnance de vente forcée ne prive toutefois pas le débiteur de la possibilité de vendre le bien sur le marché immobilier classique jusqu’au jour de l’audience d’adjudication, avec l’accord du créancier poursuivant et des créanciers inscrits, conformément à l’article L. 322-1 du même code.

Le jugement organise également la publicité, les visites, l’établissement des diagnostics obligatoires et, si nécessaire, l’accès aux lieux avec serrurier et concours de la force publique dans les conditions de l’article L. 142-1. Les dépens sont intégrés aux frais de vente soumis à taxe.

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Faute de vente amiable de l’immeuble saisi, le juge a ordonné sa vente forcée aux enchères publiques, fixé la date d’adjudication et organisé les mesures de publicité, de visite et de diagnostic. Une vente de gré à gré demeure possible jusqu’à l’audience d’adjudication avec l’accord des créanciers concernés.

Une banque a engagé une procédure de saisie immobilière contre une société civile immobilière. Par un précédent jugement, le juge de l’exécution a constaté que les conditions de la saisie étaient réunies, fixé la créance, accordé au débiteur la possibilité de vendre amiablement l’immeuble et renvoyé l’affaire pour vérifier la réalisation de cette vente.

À l’audience de rappel, aucune vente amiable n’avait été régularisée. Le créancier poursuivant a demandé la vente forcée, demande qui n’a pas été contestée sur ce point par le débiteur.

Le juge a ordonné la vente aux enchères publiques, fixé la date d’adjudication et organisé la publicité, les visites, les diagnostics ainsi que les modalités d’accès à l’immeuble. Il a rappelé qu’une vente de gré à gré demeurait possible jusqu’à l’audience d’adjudication avec l’accord des créanciers concernés.

• Absence de vente amiable régularisée à l’audience de rappel
• Constat préalable de la réunion des conditions de la saisie immobilière
• Application de l’article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution
• Fixation de l’adjudication dans le délai prévu par l’article R. 322-22
• Accord du créancier poursuivant et des créanciers inscrits pour une vente de gré à gré
• Organisation de la publicité, des visites et des diagnostics obligatoires

• Jugement antérieur autorisant la vente amiable
• Déclaration orale du créancier poursuivant
• Déclaration orale du débiteur confirmant l’absence de vente
• Absence de justificatif d’une vente amiable régularisée

Le débiteur fait l’objet d’une vente forcée de l’immeuble saisi, avec adjudication fixée par le juge. Une vente de gré à gré reste possible jusqu’à cette audience, mais elle nécessite l’accord du créancier poursuivant et des créanciers inscrits.

• Publication de la vente à la charge du créancier poursuivant
• Organisation des visites par un huissier requis
• Établissement des diagnostics obligatoires
• Obligation pour les occupants de laisser visiter les lieux
• Ouverture forcée possible avec serrurier et force publique
• Inclusion des dépens dans les frais de vente taxés

À faire

• Vérifier l’absence de vente amiable régularisée
• Fixer l’audience d’adjudication dans le délai légal
• Publier la vente conformément aux articles applicables
• Faire établir les diagnostics obligatoires
• Organiser les visites avec information préalable du débiteur

À éviter

• Constater une vente amiable sans justificatif
• Omettre l’accord des créanciers pour une vente de gré à gré
• Organiser une visite sans respecter le délai d’information
• Signifier tardivement le jugement aux occupants
• Entrer dans les lieux sans serrurier ou autorisation nécessaire

La vente forcée après l’échec de la vente amiable

L’article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution impose au juge d’ordonner la vente forcée lorsqu’il ne peut constater la vente amiable à l’audience de rappel. La date d’adjudication est fixée dans les conditions de l’article R. 322-22, dans un délai de deux à quatre mois. La juridiction retient ici l’absence de vente régularisée, déclarée à l’audience par le créancier poursuivant et le débiteur.

La poursuite d’une vente de gré à gré avant l’adjudication

Selon l’article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’ordonnance de vente forcée ne fait pas obstacle à une vente sur le marché immobilier classique jusqu’au jour de l’audience d’adjudication. Cette faculté demeure subordonnée à l’accord du créancier poursuivant et des créanciers inscrits.

Les modalités d’organisation de l’adjudication

Le créancier poursuivant doit assurer la publicité conformément aux articles R. 322-30 et suivants. Les visites sont organisées par un huissier requis, avec information préalable du débiteur. Les occupants doivent laisser visiter les lieux ; à défaut, l’ouverture peut intervenir avec serrurier et, si nécessaire, force publique conformément à l’article L. 142-1.

Article R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-30 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution