Suspension préfectorale d’un permis de construire : application stricte de la continuité de l’urbanisation en zone de montagne

Sur le fondement de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, le représentant de l’État peut demander la suspension d’un acte lorsque l’un des moyens invoqués paraît propre à créer un doute sérieux sur sa légalité. La décision rendue sur cette demande est susceptible d’appel, conformément à l’article L. 554-1 du code de justice administrative, et peut être rejetée par ordonnance lorsqu’elle est manifestement dépourvue de fondement en application de l’article R. 222-1 du même code.

En matière d’urbanisme de montagne, les articles L. 122-5 et L. 122-5-1 du code de l’urbanisme imposent une urbanisation en continuité des bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants. Cette continuité s’apprécie notamment au regard des caractéristiques de l’habitat, de l’implantation des constructions ainsi que de l’existence de voies et réseaux. Le classement d’un terrain en zone AU, son origine foncière ou la poursuite de l’urbanisation à proximité ne suffisent pas à établir cette continuité.

La juridiction retient que les photographies aériennes et les plans révélaient un terrain de plus de deux hectares, séparé des constructions voisines par des espaces essentiellement naturels. Le projet n’était donc pas inclus dans un village ni en continuité d’un groupe existant. Le PADDUC ne pouvant suppléer l’absence de continuité légale, et l’avis favorable des services instructeurs ne pouvant engager l’autorité compétente, l’appel de la commune est rejeté comme manifestement dépourvu de fondement.

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Le terrain, d’une superficie supérieure à deux hectares, était principalement entouré d’espaces naturels et ne s’insérait pas dans un village ou un groupe de constructions existant. Sa proximité avec quelques constructions et son classement en zone AU ne suffisaient pas à établir une continuité de l’urbanisation en zone de montagne. Un doute sérieux affectait ainsi la légalité du permis.

Une personne physique a demandé un permis de construire une maison individuelle de 168 mètres carrés sur une parcelle située en Corse. Le maire a délivré l’autorisation. Le préfet a saisi le juge des référés afin d’en obtenir la suspension sur le fondement de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales.

Le juge des référés a suspendu l’exécution du permis. La commune a fait appel, en soutenant notamment que le terrain était proche de six constructions, classé en zone AU et situé dans un secteur où l’urbanisation se poursuivait. Elle invoquait également l’avis favorable des services instructeurs et la conformité du projet aux objectifs du PADDUC.

La juridiction d’appel relève que le terrain, de plus de deux hectares, est entouré principalement d’espaces naturels et ne s’insère pas dans un village ou un groupe de constructions existant. Elle confirme ainsi l’existence d’un doute sérieux sur la légalité du permis au regard des règles de continuité de l’urbanisation en zone de montagne et rejette l’appel.

• Identifier un bourg, village, hameau ou groupe de constructions existant.
• Apprécier les caractéristiques locales de l’habitat traditionnel.
• Examiner l’implantation et la distance entre les constructions.
• Vérifier l’existence de voies et réseaux desservant l’ensemble.
• Rechercher si le projet sera perçu comme intégré au groupe existant.
• Écarter les éléments insuffisants tels que le classement en zone AU.

• Photographies aériennes produites devant les juges.
• Plans de situation et d’implantation du projet.
• Disposition du projet par rapport aux six constructions proches.
• Superficie de plus de deux hectares du terrain d’assiette.
• Caractère essentiellement naturel des espaces environnants.

Le permis de construire demeure suspendu, l’appel de la commune étant rejeté. Le préfet obtient le maintien de la mesure de suspension, tandis que le bénéficiaire ne peut exécuter l’autorisation tant que celle-ci reste suspendue.

• Maintien de la suspension de l’autorisation d’urbanisme.
• Impossibilité de commencer légalement les travaux autorisés.
• Contrôle renforcé de la continuité exigée par la loi Montagne.
• Insuffisance du classement en zone AU pour sécuriser le permis.
• Absence d’effet exonératoire des avis des services instructeurs.

À faire

• Cartographier précisément les constructions environnantes.
• Documenter les distances et l’implantation du projet.
• Produire les photographies aériennes et plans utiles.
• Vérifier les voies et réseaux existants.
• Contrôler la compatibilité avec les articles L. 122-5 et suivants.

À éviter

• Se fonder uniquement sur un classement en zone AU.
• Assimiler six constructions proches à un groupe existant.
• Ignorer le caractère naturel des espaces séparateurs.
• Invoquer seulement l’avis favorable des services instructeurs.
• Commencer les travaux pendant la suspension du permis.

La suspension préfectorale des autorisations d’urbanisme

La demande fondée sur l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales est accueillie lorsqu’un moyen paraît, en l’état de l’instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’acte. La décision du juge des référés est susceptible d’appel. La juridiction d’appel peut rejeter par ordonnance une requête manifestement dépourvue de fondement, sur le fondement de l’article R. 222-1 du code de justice administrative.

La continuité de l’urbanisation en zone de montagne

Les articles L. 122-5 et L. 122-5-1 du code de l’urbanisme exigent une urbanisation en continuité des bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants. L’appréciation repose notamment sur les caractéristiques de l’habitat, l’implantation des constructions et l’existence de voies et réseaux. Le projet doit être perçu comme s’insérant dans l’ensemble existant.

La portée du classement en zone AU et des avis instructeurs

Le classement de la parcelle en zone AU, son détachement d’une parcelle plus vaste et la poursuite de l’urbanisation à proximité ne suffisent pas à établir la continuité exigée. Le PADDUC ne peut être utilement invoqué lorsqu’il ne précise pas suffisamment les notions légales applicables. L’absence d’opposition des services instructeurs ne permet pas davantage de défendre la légalité d’un permis délivré par le maire, seule autorité compétente.

Article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, Article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, Article L. 554-1 du code de justice administrative, Articles L. 521-1 à L. 523-1 du code de justice administrative, Article R. 222-1 du code de justice administrative, Article L. 122-5 du code de l’urbanisme, Article L. 122-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 122-6 du code de l’urbanisme, Article L. 122-2 du code de l’urbanisme, Article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales