COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 406

Rôle N° RG 26/02961

N° Portalis DBVB-V-B7K-BPUXO

[E] [D]

C/

S.C.I. [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles REINAUD

Me Sophie BOCQUET-HENTZIEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 12 Février 2026 enregistré au répertoire général sous le n° 11-24-0010.

APPELANTE

Madame [E] [D]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13001-2026-002427 du 11/05/2026 accordée par le BAJ de [Localité 2])

représentée par Me Charles REINAUD, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. [Q],

domibiliée [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par Me Sophie BOCQUET-HENTZIEN membre de la SCP HENTZIEN – BOCQUET-HENTZIEN, avocat plaidant au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 février 2017, la société civile immobilière (SCI) [Q], représentée par son mandataire la SARL FABRICIMMO, a consenti à madame [E] [D], un bien à usage d’habitation, consistant en un studio meublé, d’une surface de 16 m², avec terrasse, sis [Adresse 2] à CANNES (06400).

Se plaignant de divers manquements dans l’usage paisible des lieux, par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la SCI [Q] a fait assigner Mme [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CANNES aux fins de voir :

– prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [E] [D] en raison du manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux ;

– l’expulsion de Mme [E] [D] et de tous occupants de son chef, avec maintien des délais légaux prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, le sort des meubles étant quant à lui régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– le paiement par Mme [E] [D] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, et ce à partir de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et complète des lieux, soit 427,89 euros ;

– la condamnation de Mme [E] [D] à lui verser au bailleur la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 12 février 2026, ce magistrat a :

– prononcé la résiliation du bail à compter du prononcé de la décision, soit le 12 février 2026 ;

– ordonné l’expulsion de Mme [E] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués ;

– dit qu’à défaut pour Mme [E] [D] d’avoir volontairement quitté les lieux loués, deux mois après la signi’cation du commandement d’avoir à libérer les lieux, il serait procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

– Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement serait régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 at R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné Mme [E] [D] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel majoré des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

– ordonné à la SCI [Q] de fournir toutes les quittances relatives aux sommes versées par la locataire en distinguant le loyer et les charges dans le délai d’un mois à compter de la décision et ce sous astreinte de 50 euros par jour passé ce délai, courant pendant un délai maximum de 3 mois ;

– débouté Mme [E] [D] de ses demandes reconventionnelles ;

– condamné Mme [E] [D] au paiement de la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

– un manquement de Mme [D] à ses obligations d’entretien des lieux loués, de jouissance paisible et à son obligation visant à laisser l’accès à son logement pour y effectuer des travaux nécessaires à son maintien en état ;

– elle était auteur de troubles du voisinage, adoptant un comportement agressif et laissant ses chats également agressifs envers les chiens et livrés à eux-mêmes dans la copropriété ;

– Mme [D] ne produisait aucun élément permettant d’établir des fautes commises par la SCI [Q] qui lui auraient causé un préjudice moral et physique.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 mars 2026, (enregistré sous le numéro de RG 26/02961) Mme [D] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 mai 2026, (enregistré sous le numéro de RG 26/06288) Mme [D] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance du 3 juillet 2026, la présidente de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a procédé à la jonction des dossiers sous le numéro le plus ancien.

Par dernières conclusions transmises le 7 septembre 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu’elle :

– déboute le bailleur de ses demandes ;

– condamne le bailleur à lui verser la somme de 1 684,80 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour l’appel, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

sur l’état du logement et l’absence de trouble de jouissance caractérisé :

– la demande de résiliation est infondée ;

– le logement serait excessivement encombré mais cela ne lui est pas imputable au vu de l’absence d’espace de rangement adapté, les seuls placards existants étant dans la cuisine ;

– l’encombrement allégué doit être apprécié au regard de la superficie et du nombre de rangement suffisant ;

– la SCI [Q] opère une confusion maladroite entre une simple accumulation d’affaires personnelles et une situation d’insalubrité ;

– elle n’a jamais fait obstruction à l’accès à son logement ;

– cela est insuffisant à caractériser un manquement grave justifiant la résiliation du bail ;

sur les comportements agressifs :

– les accusations visant à la mettre en cause ainsi que ses deux chats sont infondées ;

– seuls deux voisins se plaignent et ont organisé une fronde contre elle ;

– ce sont ses chats qui ont été attaqués par un chien de la copropriété ;

– elle subit du harcèlement de la part de deux ou trois voisins ;

– elle estime que la procédure est initiée avant qu’elle atteigne les 65 ans afin de ses débarrasser d’elle ;

sur les loyers :

– elle a toujours réglé ses loyers ;

– le bailleur de mauvaise foi et utilise des manoeuvres mensongères afin de lui faire quitter les lieux.

Par dernières conclusions transmises le 3 septembre 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI [Q] sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, y ajoutant qu’elle :

– condamne Mme [D] à lui verser la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

– il est avéré que Madame [D] a manqué gravement à ses obligations de jouissance paisible et d’entretien du logement loué et ce en l’état :

* des conditions d’occupation désastreuses du bien immobilier loué

* des troubles du voisinage occasionnés par Madame [D], troubles qui

malheureusement ont été encore caractérisés récemment par les insultes et injures proférées par la partie appelante à l’encontre des copropriétaires de la résidence et notamment de madame [O] qui avait attesté dans le cadre de la première instance ;

a) sur le manquement de Madame [D] à son obligation d’entretien :

– madame [D] a manqué à son obligation d’entretien en raison de l’entreposage

d’affaires au sein du lot et également sur sa terrasse ;

– dès 2020, l’enquête sanitaire du logement effectué démontrer la constance et le caractère ancien de l’absence totale d’entretien des lieux, dès lors qu’elle relevait la présence d’un encombrement massif du aux affaires personnelles de Madame [D] ;

– un rapport d’enquête d’habitat établi le 28 juillet 2022, quelques mois avant le sinistre de l’année 2023 relevait :

* que le logement est de nouveau encombré d’affaires personnelles ne permettant pas nettoyage efficace de l’appartement ;

* l’existence de réglettes sur la fenêtre principale ne permettant pas une ventilation du logement ;

* qu’il est de la responsabilité du locataire de ranger le logement pour permettre la bonne circulation de l’air ;

– le constat du commissaire de justice rendue sur requête en date du 9 octobre 2024, confirme que la partie appelante qu’à son obligation d’entretien et de jouissance paisible puisqu’elle continue à laisser s’accumuler dans les locaux loués ses affaires personnelles au point de rendre impossible la libre circulation des personnes et de rendre les lieux très difficilement accessibles;

b) sur les manquements de Madame [D] à son obligation de laisser accès au logement aux fins de voir effectuer les travaux nécessaires à son maintien en l’état :

– les nombreuses tentatives amiables du bailleur aux fins de mettre en place un système de ventilation efficace dans le logement sont demeurées infructueuses ;

– Mme [D] devait en effet annuler les rendez-vous confirmés au dernier moment ou a imposé des conditions d’intervention impossibles à respecter ou a tout simplement ignoré la demande de fixation d’une date d’intervention ;

c) sur les manquements de Madame [D] à son obligation de jouissance paisible :

– Madame [D] a commis un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux celle-ci étant à l’origine de troubles du voisinage relevés dans les multiples attestations communiquées par les copropriétaires de la résidence, à savoir tant des agressions verbales, des injures, outre déambulation de chats nourris par l’appelante responsable d’agression envers les animaux de compagnie des copropriétaires voire directement à l’encontre des copropriétaires ;

– la demanderesse a toujours contesté les faits en dépit des nombreuses pièces versées aux débats, celle-ci continuant à alimenter les chats sauvages ainsi que les siens au sein la copropriété et ce en dépit de la décision rendue le 12 février 2026 ;

– elle n’est pas à jour du règlement de ses indemnités d’occupation.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 9 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’donner acte’, ’dire et juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ils doivent être formés, négociés et exécutés de bonne foi.

De plus, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il appartient également à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il est constant que les juges du fond doivent se placer à la date où ils statuent pour apprécier la gravité des manquements (3e Civ., 4 janvier 1995, pourvoi n° 93-11.031, Bulletin 1995 III N° 1)

En l’espèce, il ressort du contrat de bail du logement, liant les parties son article X, notamment que ’le locataire devra entretenir et nettoyer à ses frais, aussi souvent qu’il en sera besoin conformément à la législation ou réglementation en vigueur, et au moins une fois l’an, tous les appareils et installations diverses pouvant exister dans les locaux loués…

Le locataire ne devra commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité soit à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage…’

* sur le manquement de Madame [D] à son obligation d’entretien :

Ainsi, afin d’établir les manquements de Mme [D] à son obligation d’entretien, le bailleur verse aux débats :

– un rapport d’enquête des services d’hygiène de la ville de Cannes établi le 4 septembre 2020, suite à une visite effectuée le 20 août 2020 par deux inspecteurs de la salubrité, mettant en demeure le bailleur, la SCI [Q], de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux défauts constatés et mettre en place un renouvellement d’air suffisant pour remédier aux sources d’humidité ;

Il précise à la rubrique ’usage et entretien’ que :

entretien des lieux et propreté : le logement est encombré d’affaires personnelles, le rangement actuel ne permet pas un nettoyage efficace de l’appartement. Au cours de la contre visite du 26 août le logement a été débarrassé des affaires personnelles, le logement est propre et entretenu;

mode d’occupation : usage normal des locaux n’entraînant pas de dégradation particulière des lieux ;

sur occupation : pas de sur-occupation, usage n’entraînant pas de dégradation des locaux ;

– un rapport d’enquête des services d’hygiène de la ville de Cannes établi le 22 août 2022, suite à une visite effectuée le 30 juin 2022 par un inspecteur de la salubrité, mettant en demeure le bailleur, la SCI [Q] de mettre en place un système de ventilation efficace ;

entretien des lieux et propreté : le logement est de nouveau encombré d’affaires personnelles ne permettant pas un nettoyage efficace de l’appartement. En 2020, au cours de l’enquête du 26 août, il avait été noté une nette amélioration du rangement du logement ;

mode d’occupation : usage normal des locaux n’entraînant pas de dégradation particulière des lieux ;

sur occupation : pas de sur-occupation, usage n’entraînant pas de dégradation des locaux ;

En conclusion il apparaît que les critères relevés contreviennent aux dispositions édictées par le règlement sanitaire départemental en vigueur ;

Il est de la responsabilité du locataire de ranger le logement pour permettre la bonne circulation d’air.

Il est de la responsabilité du bailleur de mettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans le logement ;

– un procès-verbal de commissaire de justice établi le 9 octobre 2024 sur requête de la SCI [Q], après ordonnance du juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Cannes, photographies à l’appui, qui confirme l’encombrement des lieux ; seul le coin kitchenette est décrit comme ’sale’, avec un entassement de produits alimentaires ;

l’ensemble des autres photographies ne démontre pas de ’saleté’ ;

– un courrier recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2025 du syndic de copropriété mettant en demeure Mme [D] de ranger et d’entretenir sa terrasse ;

Afin de démontrer l’exécution de son obligation d’entretien, Mme [D] produit notamment :

– un procès-verbal de commissaire de justice du 31 janvier 2025, constant l’absence de mauvaise odeur dans l’appartement et décrivant que le bien est dépourvu de toute penderie et de tout placard autre que ceux du coin cuisine ; les photographies annexées démontrent un lieu propre et ordonné au regard de l’étroitesse des lieux, le bien disposant d’une superficie de 16 m² ; la cuisine ne dispose d’aucune hotte aspirante ; il est relevé que l’intérieur du meuble de la cuisine est dégradé par des problèmes d’humidité ; le meuble de l’évier est affecté par la mérule ;

– deux factures de location des 19 juin 2026 et 11 juillet 2026, d’un box de 3 m² afin d’entreposer ses meubles ;

– une série de photographies du logement démontrant qu’il est propre et rangé ;

– une attestation de Mme [J] du 10 avril 2026, certifiant avoir pris l’apéritif dans l’appartement de Mme [D] et que tout y est propre et bien rangé ;

– une attestation de Mme [S] du 25 mai 2026, indiquant que le studio de Mme [D] est bien rangé et sa terrasse, très agréable ;

– une attestation de Mme [Z] du 26 mai 2026 indiquant que le studio et Mme [D] est propre et bien rangé et sa terrasse également très agréable ;

Il ressort de ces éléments que le logement est par nature exigu et dépourvu de rangement. Le fait que Mme [D] doive entreposer ses effets personnels au sol induit nécessairement un encombrement. Cependant aucune insalubrité ou trouble anormal de l’usage du bien loué n’est caractérisé.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun élément récent, postérieur aux pièces communiquées par Mme [D], permettant de démontrer que ses allégations sont toujours d’actualité, alors même que celle-ci à procéder en 2026 à la location d’un box aux fins de désencombrer le bien loué et qu’elle verse aux débats des attestations de 2026 soulignant que son studio et sa terrasse sont rangés et entretenus.

A titre surabondant, il ressort que la SCI [Q] a été mise en demeure à deux reprises par les services d’hygiène de la ville de CANNES, afin d’effectuer des travaux visant à mettre en place une ventilation adaptée au logement et ne plus contrevenir aux dispositions réglementaires.

Il s’évince qu’aucun manquement à l’obligation d’entretien du logement par Mme [D] n’est caractérisé

* sur les manquements de Madame [D] à son obligation de laisser accès au logement aux fins de voir effectuer les travaux nécessaires à son maintien en l’état :

Le bailleur estime que Mme [D] a fait obstruction à ses tentatives de mise en place d’un système de ventilation au sein du logement, pour lequel il a été mis en demeure à plusieurs reprises par la mairie de [Localité 3]. Il verse aux débats :

– deux courriers de l’agence immobilière gestionnaire, datés des 15 septembre 2023 et 14 juin 2024, adressés à la Mairie de [Localité 3] afin de justifier l’absence des travaux de ventilation effectués au sein du logement ; il est fait état d’annulation de rendez-vous par Mme [D] durant l’été 2022 ou de conditions d’intervention imposées qui n’ont pas pu être respectées, et d’un incident le 26 janvier 2023 où elle se serait absentée de chez elle, laissant une bougie allumée ;

– une déclaration de main courante du 26 janvier 2023 du bailleur indiquant que celle-ci, sous tutelle, aurait laissé une bougie qui aurait mis le feu ;

– un courrier daté du 29 mars 2023 de la SARL Arcaleni-Moreno adressé au gestionnaire du bail, indiquant être intervenu chez Mme [D] pour la pose d’un tablier volet roulant, de la toile ainsi que le remplacement du vitrage avec aération ; la société n’a pu que poser la toile car cette dame ne nous a pas laissé pas faire le reste du travail sauf si nous lui remettions un chèque du montant des devis qu’elle aurait soit disant réglé…aucune communication n’était possible et elle a demandé à l’entreprise de quitter les lieux…;

– une attestation de la SARL Arcaleni-Moreno du 24 mars 2025, soulignant que la locataire de la SCI [Q] annulait souvent le jour de leur intervention et pouvait laisser les salariés travailler 1 à 2 heures et les faire partir ;

– un échange de courriels entre les mois d’août à décembre 2023, entre l’agence immobilière et Mme [D] desquels il ressort que des créneaux pour des interventions lui ont été demandés ;

Or des courriels ont atterri dans ses spams d’où sa réponse tardive et elle sollicitait le nom de la société voulant vérifier l’identité et le type de travaux à effectuer ;

L’agence refuse de lui communiquer le nom de l’entreprise qui doit intervenir et le montant des travaux.

Il ressort de ces échanges que Mme [D] était en demande de ces interventions, souffrant de l’humidité du bien loué, ce qui selon ses déclarations lui engendrerait des problèmes de santé.

A cet égard elle verse aux débats un courriel adressé à la mairie de [Localité 3] daté du 9 octobre 2023 dans lequel elle indique être dans l’attente de travaux chez elle contre l’humidité, certifiant relancer l’agence du bailleur sans résultat.

Par conséquent, il n’est pas démontré d’obstruction de la part de Mme [D] quant à la réalisation des travaux.

Au contraire, elle est en demande d’interventions et a fait preuve d’exigences quant à savoir qui intervenait chez elle.

Même si le bailleur n’était pas contraint de lui communiquer l’identité des intervenants, force est de constater qu’eu égard à l’âge de Mme [D] (64 ans), il aurait pu la rassurer quant à l’identité des intervenants.

Les éléments démontrent des difficultés de communication entre les parties, plus qu’une intention d’obstruction à la réalisation de travaux dans son logement, de la part de la locataire.

En outre, le bailleur ne produit aucun élément contemporain afin de démontrer d’une obstruction actuelle de Mme [D] à l’exécution des obligations lui incombant de mettre en conformité la ventilation du logement avec les prescriptions légales.

* sur les manquements de Madame [D] à son obligation de jouissance paisible:

La SCI [Q] reproche à madame [D] de commettre un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux, étant à l’origine de troubles du voisinage, à savoir tant des agressions verbales, des injures, outre déambulation de chats nourris par elle, responsables d’agression envers les animaux de compagnie des copropriétaires voire directement à l’encontre des copropriétaires.

Au soutien de ses allégations, elle produit notamment :

– une main courante de Mme [Y] du 4 juin 2018, agissant au nom du syndic de copropriété suite aux chats que Mme [D] laisse vagabonder dans la copropriété et qui attaqueraient les chiens des autres propriétaires ;

– une main courante de Mme [P] datée du 24 juillet 2018, déclarant que son chien a été attaqué par un chat : qu’après l’avoir pris dans ses bras, elle s’est faite attaquer par un chat appartenant à Mme [D], non vacciné, précisant que cette dernière laisse ses chats errer dans la propriété et que le conseil syndical lui a demandé de les garder à l’intérieur ; elle déclare s’être présentée à l’hôpital de [Localité 3] pour des soins médicaux ;

– un certificat médical du 19 juillet 2018 pour une morsure chat errant ; (l’identité de la personne blessée n’est pas mentionnée) ;

– un courriel daté du 14 mai 2018 dans lequel M. [U] signale que Mme [T] promenait son chien sur l’allée menant à la cascade, un des chats de Mme [D] l’a attaquée violemment, Mme [T] en portant secours de son animal a été elle-même agressé par le chat ;

ce n’est pas la première fois que ces chats attaquent les chiens en laisse et les humains…

– une attestation de Mme [C] épouse [T] relatif à l’incident du 14 mai 2018 indiquant que l’un des deux chats de Mme [D] a sauté sur le chien qu’elle promenait appartenant à son amie Mme [V], qu’elle l’a pris dans ses bras et qu’à nouveau le chat a bondi sur elle ; ses mains ont été griffées, elle est tombée en arrière et son vêtement a été déchiré ; selon elle, Mme [D] n’a rien fait pour empêcher son chat de bondir sur elle ;

– une attestation de Mme [Y] épouse [O] datée du 20 décembre 2024 conseillère syndicale en 2018, 2019 et 2020 et soulignant qu’elle a été confrontée à un problème récurrent causé par Mme [D] et ses deux chats sauvages qu’elle laissait errer jour et nui dans le parc ; ces animaux se précipitaient sur les chiens des copropriétaires, les griffaient, les mordaient et c’est arrivé 6 fois de suite jusqu’au jour où une personne a été mordue et a dû être hospitalisée pour infection de la jambe : Mme [P] ; Mme [D] est totalement dérangée (syndrôme de Diogène), elle boit et insulte les copropriétaires (…) ;

– une attestation de Mme [A] épouse [I] datée du 8 juillet 2024 relatant un incident daté du 1er août 2021, Mme [D] aurait insulté des vacanciers qui passaient la soirée sur la terrasse (menace couteau), elle était en état d’ébriété ;

– une attestation de M. [K] du 2 juillet 2024, relatant des attitudes provocantes et agressives de Mme [D], une alcoolisation également au mois d’août 2020 et ses chats qui s’attaquent à tous les chiens ;

En parallèle Mme [D] a saisi le conciliateur de justice en raison de graves accusations portées contre elle par sa voisine Mme [Y] épouse [O], ces allégations étant selon elle mensongères.

– une attestation de Mme [Y] épouse [O] du 3 juin 2026 dans laquelle elle explique les raisons de son refus de se déplacer devant le conciliateur de justice en y joignant son courrier en date du 31 mai 2026.

Force est de constater que seuls les consorts [T], Mme [O] et Mme [P] se sont plaints de Mme [D] et relatent des épisodes datant de l’année 2018 et 2021.

Quant à Mme [D], elle produit :

– une attestation de Mme [B], datée du 10 avril 2026, ancienne résidente de la copropriété, certifiant que son appartement est propre et ses chats sociables et non agressifs, bien au contraire un de ses chats a été poursuivi et attaqué sur plusieurs mètres par deux jack Russel ;

– une attestation de Mme [S] datée du 28 mai 2026, décrivant l’appartement de Mme [D] comme bien rangé et précisant qu’un gros chien s’élance contre la terrasse de cette dernière ;

– une main courante déposée par elle le 2 novembre 2018, relatant des maltraitances subies par ses chats du fait de chiens lâchés sans laisse dans la copropriété et de la pression de son bailleur pour qu’elle quitte les lieux ;

– une main courante déposée par elle le 21 novembre 2018, indiquant que son bailleur lui refuse la prolongation de sa location en raison de ses chats qui attaqueraient des copropriétaires, or c’est faux, ce sont ses chats victimes des chiens ;

– une main courante déposée par elle le 11 janvier 2019, suite au différend l’opposant à Mme [P], précisant qu’il y a des chats errants dans la résidence ;

– une main courante déposée par elle le 9 mars 2023 pour des faits de harcèlement de la part de cinq de ses voisins, depuis 2017, l’injuriant et détachant leurs chiens ;

– une main courante déposée par elle le 17 novembre 2023, relatant l’agression d’un chien sur le rebord de sa terrasse le veille, faisant fuir ses chats ;

– une plainte déposée par elle auprès de la mairie de [Localité 3] suite à l’attaque de son chat ;

– une main courante du 12 novembre 2024 indiquant subir des diffamations de la part de certains voisins et que ses chats sont accusés à tort d’attaquer des chiens ;

– un certificat de vétérinaire du 12 août 2025 faisant état de blessures subies par l’un de ses chats [M], à la suite d’une attaque ainsi que les factures ;

– deux certificats médicaux des 21 janvier 2025 et 18 août 2025 mentionnant un état dépressif suite à un harcèlement et à des insultes subies de la part du voisinage ;

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la situation décrite s’inscrit dans un conflit de voisinage qui ne saurait être exclusivement imputable à Mme [D].

Dans ce contexte conflictuel, il apparaît manifeste qu’une partie des copropriétaires souhaite obtenir le départ de Mme [D]. Les épisodes de tensions ont eu lieu en 2018 et 2024. Il n’est pas établi de manquement grave de Mme [D] à son obligation de jouissance paisible. Il n’y a pas de trouble de voisinage avéré. Depuis 2024, aucun incident n’est à déplorer, excepté l’attaque du chat de Mme [D] par un chien.

Les griefs invoqués à son encontre ne sont pas constitutifs de manquements à ses obligations contractuelles de jouissance paisible des lieux.

C’est à tort que le premier juge a prononcé la résiliation du bail et fait droit à la demande d’expulsion de Mme [D].

Le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions. La SCI [Q] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes en résiliation de bail et ses conséquences subséquentes en expulsion de Mme [D] et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [D], à supporter les dépens et à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SCI [Q] sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens de première instance et d’appel, étant précisé que Mme [D] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Elle sera condamnée à lui payer la somme de 1684,80 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la SCI [Q] de sa demande de résiliation du bail la liant à Mme [D] ;

Déboute la SCI [Q] de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne la SCI [Q] à payer à Mme [D] la somme de 1 684,80 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Déboute la SCI [Q] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne la SCI [Q] à supporter les dépens de première instance et d’appel ;

Dit qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

La Greffière La présidente