Recouvrement accéléré des charges de copropriété : exigibilité des provisions futures et contrôle des frais nécessaires

En application des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit participer aux charges de copropriété et aux cotisations du fonds de travaux. L’obligation de paiement repose notamment sur l’approbation des comptes et des budgets prévisionnels par l’assemblée générale, en l’absence de recours dans le délai prévu par l’article 42.

Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, l’article 19-2 permet de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues et les sommes dues au titre des exercices antérieurs. Le juge doit constater l’approbation des budgets ou comptes ainsi que la défaillance du copropriétaire. La créance a été retenue pour les charges échues, les provisions devenues exigibles et les frais nécessaires justifiés.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires de recouvrement au copropriétaire défaillant. Leur réalité et leur nécessité doivent toutefois être établies : seuls les frais de mise en demeure justifiés ont été retenus, à l’exclusion d’honoraires non documentés.

Sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, les dommages-intérêts pour retard ont été refusés faute de preuve d’un préjudice indépendant et de la mauvaise foi du débiteur. Les intérêts légaux, leur capitalisation, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été accordés.

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La juridiction a retenu les charges échues, les provisions devenues exigibles après l’expiration du délai de trente jours et une partie des frais nécessaires au recouvrement. Elle a rejeté les dommages-intérêts, faute de preuve d’un préjudice distinct et d’une mauvaise foi. Le copropriétaire a été condamné aux intérêts, aux dépens et aux frais irrépétibles.

Un copropriétaire devait des charges et provisions échues au syndicat des copropriétaires. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, le syndicat a demandé le paiement de l’arriéré, des provisions futures devenues exigibles, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts et une indemnité procédurale.

Le copropriétaire, assigné selon un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels, des relevés de compte, la mise en demeure et un relevé de propriété.

La juridiction a retenu les charges échues, les provisions devenues exigibles après expiration du délai de trente jours et une partie des frais nécessaires. Elle a rejeté les dommages-intérêts faute de preuve d’un préjudice indépendant et de mauvaise foi, puis a condamné le copropriétaire aux intérêts, dépens et frais irrépétibles.

• Établir la qualité de copropriétaire du débiteur.
• Produire les décisions d’assemblée générale approuvant comptes et budgets.
• Justifier l’existence de charges ou provisions exigibles.
• Adresser une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours.
• Établir le montant des provisions devenues exigibles.
• Justifier la réalité et le caractère nécessaire des frais réclamés.
• Pour obtenir des dommages-intérêts, prouver un préjudice indépendant et la mauvaise foi.

• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes.
• Procès-verbaux votant les budgets prévisionnels des exercices concernés.
• Relevés de compte des charges et provisions dues.
• Mise en demeure du 19 mai 2026 revenue avisée et non réclamée.
• Relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire.
• Contrat de syndic justifiant le montant des frais de mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges échues, des provisions devenues exigibles et des frais de mise en demeure justifiés, avec intérêts, dépens et indemnité procédurale. Le copropriétaire défaillant reste protégé contre les frais insuffisamment documentés et contre une demande indemnitaire non étayée.

• Recouvrement de 2 653,87 euros au total.
• Application des intérêts légaux à compter des dates retenues.
• Capitalisation des intérêts par année entière.
• Exclusion des honoraires non justifiés comme frais nécessaires.
• Rejet des dommages-intérêts pour résistance abusive.
• Condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire du débiteur.
• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Décompter séparément charges échues et provisions futures.
• Adresser une mise en demeure traçable.
• Documenter chaque frais nécessaire de recouvrement.

À éviter

• Réclamer des provisions sans vote budgétaire établi.
• Négliger le délai de trente jours après mise en demeure.
• Inclure des honoraires dépourvus de justificatifs.
• Demander des dommages-intérêts sans préjudice distinct démontré.
• Omettre les intérêts et leurs dates de départ.

Les conditions de l’exigibilité des provisions futures

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’exigibilité immédiate des provisions non échues après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Le juge doit constater l’approbation des budgets ou comptes concernés ainsi que la défaillance du copropriétaire. Ces conditions étaient réunies au regard des procès-verbaux d’assemblées générales et de l’absence de régularisation.

La justification des frais nécessaires de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Le syndicat doit établir à la fois leur réalité et leur nécessité. Les frais de mise en demeure ont été retenus car leur envoi était justifié et leur montant prévu au contrat de syndic ; les honoraires non documentés ont été exclus.

Les conditions des dommages-intérêts pour retard

Selon l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, la demande de dommages-intérêts a été rejetée. Le syndicat ne démontrait ni un préjudice indépendant du retard de paiement ni la mauvaise foi du copropriétaire. Le retard justifiait les intérêts légaux, mais ne suffisait pas à établir ces conditions supplémentaires.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 400 du Code de procédure civile, Articles 4501 à 453 du Code de procédure civile