Responsabilité sans faute du syndicat de copropriétaires : provision pour infiltrations provenant d’une toiture-terrasse commune

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sans excéder le montant de la créance établi avec une certitude suffisante. Le demandeur doit démontrer l’obligation dans son principe et dans son montant.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité sans faute du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes. Le syndicat ne peut s’exonérer qu’en établissant une faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou un cas de force majeure. La preuve d’un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse commune a permis l’allocation d’une provision de 4 800 euros au titre du trouble de jouissance.

En revanche, la solidarité entre le syndicat et le syndic a été écartée en l’absence de fondement légal ou conventionnel. L’appréciation d’une faute du syndic et du lien causal avec les préjudices relève du juge du fond. La demande au titre du préjudice moral a également été rejetée, faute de preuve que les troubles de santé invoqués résultaient des infiltrations. Les dépens et une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge du syndicat.

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Des infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse commune ont affecté plusieurs pièces de l’appartement d’une copropriétaire. Après l’achèvement tardif des travaux, celle-ci a sollicité une provision pour trouble de jouissance et préjudice moral. Le juge des référés lui a accordé 4 800 euros au titre du trouble de jouissance, mais a rejeté le préjudice moral et la solidarité entre le syndicat et le syndic.

Une copropriétaire occupait un appartement situé sous la toiture-terrasse d’un bâtiment soumis au statut de la copropriété. Des infiltrations ont affecté les murs et plafonds du salon, d’une chambre et du bureau. Un constat amiable, puis une expertise amiable, ont établi que les désordres provenaient d’un défaut d’étanchéité de cette partie commune.

Après le vote de travaux de réfection et plusieurs reports, les travaux ont finalement été achevés en juillet 2026. La copropriétaire a demandé une provision au titre d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral, ainsi que la condamnation solidaire du syndicat et du syndic.

Le juge des référés a accordé 4 800 euros pour le trouble de jouissance, mais a rejeté la demande au titre du préjudice moral et toute solidarité entre les défendeurs, en renvoyant l’appréciation de la faute du syndic au juge du fond.

• Origine des désordres située dans une partie commune.
• Défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse établi.
• Dommages affectant effectivement plusieurs pièces du logement.
• Obligation indemnitaire non sérieusement contestable dans son principe.
• Montant de la provision limité au préjudice suffisamment établi.
• Absence de faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou de force majeure.

• Constat amiable de dégât des eaux du 5 novembre 2024.
• Photographies des murs et plafonds affectés par les infiltrations.
• Rapport d’expertise amiable du 24 novembre 2025.
• Procès-verbal de réception des travaux de juillet 2026.
• Arrêts de travail et certificat médical produits pour le préjudice moral.

Le copropriétaire obtient une provision pour le trouble de jouissance lorsque l’origine commune du dommage est établie, mais doit réserver au juge du fond les demandes nécessitant l’examen d’une faute ou d’un lien causal contesté. Le syndicat supporte la provision, les dépens et l’article 700, tandis que la responsabilité propre du syndic reste à démontrer.

• Indemnisation provisionnelle de 4 800 euros pour le trouble de jouissance.
• Rejet de la demande provisionnelle au titre du préjudice moral.
• Absence de condamnation solidaire du syndicat et du syndic.
• Prise en charge des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700.
• Imputation des frais selon l’article 10-1 de la loi de 1965.

À faire

• Établir l’origine commune des infiltrations.
• Produire constats, photographies et rapports techniques.
• Documenter précisément la durée du trouble.
• Chiffrer séparément chaque préjudice allégué.
• Identifier la faute éventuelle du syndic.

À éviter

• Réclamer une solidarité sans fondement juridique.
• Présumer la faute du syndicat.
• Évaluer forfaitairement la perte de jouissance.
• Confondre trouble de jouissance et préjudice moral.
• Invoquer un lien médical non démontré.

La responsabilité sans faute du syndicat pour les dommages des parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fonde une responsabilité sans faute du syndicat lorsque le dommage trouve son origine dans une partie commune. Le syndicat ne peut s’exonérer qu’en prouvant une faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou un cas de force majeure. Le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse commune étant établi, le principe d’une indemnisation du trouble de jouissance n’était pas sérieusement contestable.

Les conditions d’octroi d’une provision en référé

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le demandeur doit établir l’obligation invoquée dans son principe et son montant. Le juge ne peut accorder qu’une provision correspondant à la fraction non sérieusement contestable de la créance. Le trouble de jouissance a été retenu pour 16 mois, à hauteur de 300 euros mensuels, soit 4 800 euros, malgré l’absence de justificatif de valeur locative.

L’absence de solidarité entre le syndicat et le syndic

La solidarité demandée a été rejetée, aucune disposition légale ou conventionnelle ne la prévoyant. La faute éventuelle du syndic et le lien causal avec les préjudices nécessitent une appréciation relevant du juge du fond. Le préjudice moral n’a donc pas donné lieu à provision, les troubles de santé n’étant pas rattachés aux infiltrations par les pièces produites.

Article 145 du Code de procédure civile, Articles 4 et 5 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1240 du Code civil, Articles 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965