Recevabilité des demandes de voisinage : irrecevabilité du référé sans tentative préalable de résolution amiable

L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, pour les demandes relatives aux troubles anormaux de voisinage, servitudes et tours d’échelle, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d’irrecevabilité. Cette obligation s’applique également en référé, sauf motif légitime, notamment une urgence manifeste, dûment justifié.

Le demandeur ne justifiait d’aucune tentative de résolution amiable ni d’une cause de dispense. Ses demandes ont donc été déclarées irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle, l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état destinées à prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Toutefois, une démolition définitive relève en principe du juge du fond. Une violation du PLU ne suffit pas sans préjudice personnel direct ni respect du principe de proportionnalité. La demande de démolition a été rejetée. Les dépens ont été partagés par moitié et aucune indemnité n’a été accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les demandes tendant au déplacement d’installations fixées sur un mur et à l’octroi d’une servitude de tour d’échelle ont été déclarées irrecevables faute de tentative préalable de résolution amiable et de motif de dispense. La demande reconventionnelle de démolition d’un mur a été rejetée, faute de préjudice personnel démontré et en raison de la compétence du juge du fond.

Un propriétaire reprochait à la SARL KARINVEST d’avoir fixé sans autorisation des éléments sur son mur privatif et d’avoir installé un groupe électrogène à proximité, générant selon lui une nuisance sonore. Il sollicitait leur déplacement ou enlèvement sous astreinte ainsi qu’une servitude temporaire de tour d’échelle pour réaliser des travaux.

La société défenderesse soutenait principalement l’irrecevabilité des demandes, faute de tentative préalable de résolution amiable. Reconventionnellement, elle demandait la démolition d’un mur construit par le propriétaire, présenté comme contraire aux règles de hauteur du PLU.

Le juge des référés a déclaré les demandes du propriétaire irrecevables, en l’absence de conciliation, médiation ou procédure participative et de motif légitime de dispense. Il a rejeté la demande de démolition, faute de démonstration d’un préjudice personnel direct et en raison de la compétence de principe du juge du fond pour une démolition définitive. Les dépens ont été partagés par moitié.

• Demande relative à un conflit de voisinage, une servitude ou un tour d’échelle
• Tentative préalable de conciliation, médiation ou procédure participative
• Justification d’un motif légitime en cas de dispense alléguée
• Urgence manifeste établie par des éléments suffisamment probants
• Préjudice personnel direct subi par le fonds voisin
• Mesure de référé proportionnée au droit de propriété concerné

• Pièces produites ne démontrant aucune tentative de résolution amiable
• Mise en demeure adressée antérieurement, insuffisante à établir une démarche amiable
• Sommation relative au respect des règles du PLU
• Procès-verbal constatant la hauteur alléguée du mur
• Règles de hauteur maximale issues du PLU de Baie-Mahault

Le demandeur voit ses demandes de dépose, déplacement et tour d’échelle déclarées irrecevables faute de démarche amiable préalable. La société défenderesse obtient le rejet de la demande adverse mais échoue à obtenir la démolition du mur, faute de démontrer les conditions d’une remise en état en référé.

• Engager une conciliation, médiation ou procédure participative avant toute nouvelle demande
• Documenter précisément toute urgence justifiant une dispense
• Établir un préjudice personnel direct affectant le fonds voisin
• Saisir le juge du fond pour une démolition définitive
• Anticiper le partage des dépens et l’absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Engager une tentative de conciliation préalable
• Conserver les justificatifs de la démarche amiable
• Documenter toute urgence manifeste
• Établir le préjudice personnel et direct
• Vérifier la proportionnalité de la mesure sollicitée

À éviter

• Saisir le référé sans formalité amiable préalable
• Invoquer une urgence ancienne sans preuve
• Fonder une démolition sur la seule violation du PLU
• Confondre mesure conservatoire et démolition définitive
• Négliger le risque de partage des dépens

La tentative préalable de résolution amiable des conflits de voisinage

L’article 750-1 du Code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative pour les demandes relatives aux troubles anormaux de voisinage, y compris les servitudes et le tour d’échelle. Cette exigence n’est pas exclue en référé. Une dispense suppose notamment un motif légitime, tel qu’une urgence manifeste, qui doit être justifié. Aucune démarche amiable ni cause de dispense n’étant établie, les demandes ont été déclarées irrecevables.

Les mesures de remise en état en référé

Selon l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Une démolition définitive et complète relève toutefois en principe du juge du fond. La violation alléguée d’une règle d’urbanisme ne suffit pas : le demandeur doit démontrer un préjudice personnel direct et l’absence d’atteinte disproportionnée au droit de propriété.

Le partage des dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Chaque partie ayant succombé sur ses demandes, les dépens ont été partagés par moitié. Le juge n’a pas fait application de l’article 700 du Code de procédure civile et a rejeté les demandes formées sur ce fondement.

Article 750-1 du Code de procédure civile, Articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile