Responsabilité civile du notaire rédacteur : perte de chance liée aux garanties et clauses d’occupation d’une promesse immobilière

Sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, le notaire engage sa responsabilité lorsqu’il manque à sa mission d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte, ainsi qu’à son devoir d’information et de conseil. Ce devoir s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières.

La juridiction retient que le notaire aurait dû recommander une sûreté réelle ou une garantie bancaire pour sécuriser le reliquat de l’indemnité d’immobilisation, et prévoir une date limite de paiement. L’absence de ces précautions a causé une perte de chance de recouvrer rapidement et aisément la somme due, indemnisée à hauteur de 8 000 euros.

L’acte devait également encadrer la création des sociétés servant de référence au calcul variable de l’indemnité d’occupation, ainsi que les formations génératrices de chiffre d’affaires. Les carences contractuelles ont fait perdre une chance de déterminer et percevoir cette indemnité sans difficulté, également indemnisée à hauteur de 8 000 euros. Les demandes étaient recevables au regard des articles 122 et 553 du Code de procédure civile, l’obligation de paiement étant divisible et l’exécution de décisions concurrentes n’étant pas incompatible.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Une société civile immobilière reprochait à un notaire de ne pas avoir sécurisé le paiement d’une indemnité d’immobilisation et suffisamment encadré des clauses variables d’occupation. La cour retient des manquements au devoir de conseil et à l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte, puis indemnise deux pertes de chance à hauteur de 8 000 euros chacune.

Une société civile immobilière a confié à un notaire la négociation puis la rédaction d’une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier. La bénéficiaire, une société par actions simplifiée, devait verser une indemnité d’immobilisation et une indemnité d’occupation calculée en partie selon l’activité de sociétés à créer et de formations futures. Une caution garantissait le reliquat de l’indemnité d’immobilisation.

Après le non-paiement du reliquat et des difficultés d’occupation, le propriétaire a recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant de ne pas avoir sécurisé les paiements et suffisamment encadré les clauses variables. Le tribunal avait rejeté ces demandes.

La cour retient des manquements au devoir de conseil et à l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte. Elle indemnise deux pertes de chance, chacune à hauteur de 8 000 euros, et condamne le notaire aux frais irrépétibles et aux dépens.

• Existence d’une mission notariale d’authentification, d’information et de conseil
• Importance des sommes contractuellement dues et nécessité de garanties adaptées
• Absence de sûreté réelle, de garantie bancaire ou de date limite de paiement
• Absence d’encadrement des sociétés à créer servant au calcul de l’indemnité
• Défaut de précision sur les formations génératrices de chiffre d’affaires
• Lien causal entre les carences de l’acte et une perte de chance
• Préjudice distinct du défaut de paiement des débiteurs contractuels

• Acte authentique contenant la promesse et les clauses d’indemnisation
• Versements initiaux de 32 000 euros et 12 000 euros
• Extrait K bis révélant l’activité et le capital de la société bénéficiaire
• Investigations notariales relatives au patrimoine immobilier de la caution
• Radiation de la société bénéficiaire du registre du commerce
• Procès-verbaux de recherches infructueuses et saisie limitée à 488,32 euros

Le propriétaire obtient une indemnisation limitée à ses pertes de chance, sans solidarité avec les débiteurs contractuels. Le notaire supporte les condamnations indemnitaires, les frais irrépétibles et les dépens, tandis que les autres condamnations contractuelles demeurent distinctes.

• Indemnisation de 8 000 euros pour le reliquat sécurisé insuffisamment
• Indemnisation de 8 000 euros pour l’indemnité d’occupation variable
• Absence de condamnation solidaire du notaire avec les débiteurs
• Paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel

À faire

• Identifier les sommes dues et leur échéance contractuelle
• Prévoir une sûreté réelle ou une garantie bancaire
• Vérifier la solvabilité et les garanties offertes par la caution
• Fixer les délais de création des sociétés concernées
• Décrire précisément les formations et leur mode de calcul

À éviter

• Reporter le paiement d’une indemnité sans date limite
• Accepter une garantie unique sans justificatifs de revenus
• Indexer un loyer sur des sociétés non encore créées
• Omettre les conséquences de la non-création des sociétés
• Confondre perte de chance et dette contractuelle principale

La recevabilité des demandes indemnitaires en l’absence d’appel de tous les débiteurs

nL’article 553 du Code de procédure civile ne rend l’appel irrecevable que lorsque l’indivisibilité impose d’appeler toutes les parties. Une demande pécuniaire est divisible lorsqu’il n’existe aucune incompatibilité entre l’exécution de décisions distinctes. L’obligation in solidum n’empêche pas, en elle-même, cette divisibilité. La fin de non-recevoir fondée sur l’absence d’appel contre certains débiteurs est donc rejetée.n

Le devoir de conseil et d’efficacité du notaire

nSur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, le notaire doit assurer l’efficacité de l’acte et informer les parties des garanties adaptées. Il devait recommander une sûreté réelle ou une garantie bancaire et prévoir une échéance pour le paiement du solde. Son abstention constitue une négligence fautive.n

La perte de chance résultant de clauses contractuelles insuffisamment encadrées

nL’absence de délai de création des sociétés, de conséquences en cas de non-création et de précisions sur les formations a compromis la détermination de la part variable de l’indemnité d’occupation. La cour indemnise la perte de chance de la déterminer et de la percevoir sans difficulté à hauteur de 8 000 euros.

Article 786 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 553 du Code de procédure civile, Article 1346 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile