Rétractation d’une ordonnance sur requête : maintien de l’administrateur provisoire d’une copropriété financièrement compromise

La demande de rétractation était recevable, ayant été introduite dans le délai de deux mois suivant la publication de l’ordonnance, conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967. Tout intéressé peut agir en rétractation.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet la désignation d’un administrateur provisoire lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque le syndicat ne peut pourvoir à la conservation de l’immeuble. Ces conditions sont alternatives. La procédure sur requête prévue par ce texte spécial, mise en œuvre avec l’article 845 du Code de procédure civile, n’est pas subordonnée à une justification autonome de la nécessité de déroger au contradictoire au stade initial ; celui-ci est réintroduit par la voie de la rétractation.

Le défaut de consultation préalable du conseil syndical, exigé par l’article 62-2 du décret du 17 mars 1967, n’entraîne pas, selon l’ordonnance, la nullité ni la rétractation de la décision obtenue sur requête. Le juge de la rétractation apprécie les conditions légales au jour où il statue, au regard des éléments initialement produits et de ceux communiqués ultérieurement, hors éléments apparus pendant l’exécution de la mesure.

La dette de copropriété, rapprochée du coût des travaux nécessaires et de subventions non encore perçues, caractérisait un équilibre financier gravement compromis. La mission de douze mois n’a pas été interrompue, faute de mainlevée complète de la mise en sécurité et en raison de subventions encore attendues. Les dépens et frais irrépétibles ont été laissés à la charge de chaque partie, sur le fondement des articles 491, 696 et 700 du Code de procédure civile.

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Une copropriétaire contestait la désignation sur requête d’un administrateur provisoire chargé de redresser une copropriété en difficulté. Le juge a retenu l’importance de la dette, les travaux de mise en sécurité nécessaires et les subventions attendues. Il a rejeté la demande de rétractation ainsi que la fin anticipée de la mission, chaque partie conservant ses frais.

Une société syndic a saisi le président du tribunal judiciaire afin d’obtenir, sur requête, la désignation d’un administrateur provisoire pour une copropriété en difficulté, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Une ordonnance a désigné une SELARL pour une mission de douze mois.

Une copropriétaire, également présidente du conseil syndical, a demandé la rétractation de cette ordonnance pour violation du contradictoire, défaut de consultation du conseil syndical et absence de motif justifiant la mesure. Elle a aussi demandé subsidiairement la fin anticipée de la mission.

Le juge a retenu une dette importante, des travaux nécessaires liés à une mise en sécurité et des subventions encore attendues. Il a rejeté la rétractation et la fin anticipée de la mission. Les dernières écritures tardives ont été écartées et chaque partie a conservé la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

• Demande de rétractation introduite dans le délai de l’article 62-5.
• Qualité d’intéressé permettant d’agir en rétractation.
• Équilibre financier du syndicat gravement compromis.
• Dette établie au regard des appels de fonds et travaux votés.
• Travaux nécessaires liés à la mise en sécurité de l’immeuble.
• Subventions non encore demandées, attribuées ou versées intégralement.
• Absence d’éléments comptables probants justifiant une dette moindre.

• État de la dette arrêté au 31 décembre 2025.
• Appel de fonds de 300 000 euros voté en assemblée générale.
• Procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les travaux.
• Arrêté de mise en sécurité imposant des travaux importants.
• Absence d’audit comptable et de justificatifs établissant une dette moindre.
• Éléments relatifs aux subventions encore attendues.

La copropriété conserve l’administrateur provisoire pour la durée fixée par l’ordonnance, la situation financière et la mise en sécurité n’étant pas régularisées. La copropriétaire ne bénéficie ni de la rétractation ni de la fin anticipée de la mission ; chaque partie assume ses propres dépens et frais irrépétibles.

• Maintien de la mission provisoire de douze mois
• Poursuite des démarches relatives à la mise en sécurité
• Suivi des subventions encore attendues
• Conservation des justificatifs comptables et des appels de fonds
• Prise en charge individuelle des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Respecter le délai de deux mois pour agir en rétractation
• Produire les pièces comptables justificatives
• Documenter les appels de fonds et travaux votés
• Suivre la mainlevée de la mise en sécurité
• Actualiser l’état des subventions attendues

À éviter

• Déposer des écritures tardives sans justification
• Contester la dette sans audit comptable probant
• Omettre la consultation préalable du conseil syndical
• Confondre défaut de consultation et cause automatique de nullité
• Demander la fin de mission sans pièces nouvelles déterminantes

La recevabilité de la demande de rétractation d’une ordonnance sur requête

La demande est recevable lorsqu’elle est formée dans le délai de deux mois suivant la publication de l’ordonnance, conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967. Tout intéressé peut agir en rétractation dans le cadre du débat contradictoire.

Les conditions de désignation d’un administrateur provisoire

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise alternativement l’équilibre financier gravement compromis du syndicat ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Le juge apprécie ces conditions au jour où il statue, en tenant compte des éléments produits avant et après la requête, hors ceux apparus pendant l’exécution de la mesure.

Le défaut de consultation du conseil syndical

L’article 62-2 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de consulter le conseil syndical avant sa requête. Toutefois, le défaut de consultation n’est pas sanctionné par la nullité ou la rétractation de l’ordonnance sur requête. La procédure spéciale permet une intervention urgente, le contradictoire étant réintroduit par la rétractation.

Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 62-5 du décret du 17 mars 1967, Article 845 du Code de procédure civile, Article 493 du Code de procédure civile, Article 62-2 du décret du 17 mars 1967, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991