Recouvrement des charges de copropriété : réouverture des débats faute d’attestations de non-recours et de décompte détaillé

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. L’article 481-1 du même code encadre la procédure accélérée au fond, notamment la remise de l’assignation au greffe, le délai permettant la préparation de la défense et l’exécution provisoire de droit.

Sur le fond, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet de réclamer les provisions et sommes devenues exigibles après mise en demeure infructueuse. L’article 10 de cette loi fixe la répartition des charges selon l’utilité des services collectifs et la valeur relative des parties privatives. L’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible, sous réserve de la production des éléments justifiant cette approbation et l’absence de recours dans les délais de l’article 42, alinéa 2.

La juridiction n’a pas statué sur le paiement, les dommages-intérêts, les frais irrépétibles ou les dépens. Elle a ordonné la réouverture des débats afin d’obtenir les attestations de non-recours relatives aux assemblées générales et un décompte distinguant les charges échues, les charges non échues et les frais nécessaires au recouvrement. Les demandes sont donc réservées dans l’attente de ces pièces.

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Un syndicat de copropriétaires poursuit une SCI en paiement de charges impayées et de frais. Malgré les procès-verbaux produits, l’absence d’attestations de non-recours concernant les assemblées générales et l’insuffisance du décompte distingant les sommes échues, non échues et les frais de recouvrement conduisent la juridiction à rouvrir les débats et à surseoir à statuer.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une SCI, copropriétaire d’un lot, en paiement de charges impayées, de dommages-intérêts, de frais irrépétibles et des dépens selon la procédure accélérée au fond.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a comparu ni personnellement ni par représentant. Le syndicat produisait les procès-verbaux de deux assemblées générales ayant approuvé les comptes, voté le budget prévisionnel et adopté des travaux.

La juridiction a toutefois relevé l’absence d’attestations de non-recours concernant ces assemblées. Elle a également demandé un décompte distinguant les charges échues, les charges non échues et les frais nécessaires au recouvrement. Elle a ordonné la réouverture des débats, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et réservé les dépens.

• Vérifier la régularité et le bien-fondé de la demande malgré la non-comparution
• Établir l’existence de provisions ou sommes devenues exigibles
• Justifier une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Produire les décisions d’assemblées générales approuvant comptes, budget ou travaux
• Fournir les attestations de non-recours relatives aux assemblées concernées
• Distinguer les charges échues, non échues et frais de recouvrement

• Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 26 juin 2025
• Procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle du 22 janvier 2026
• Approbation des comptes des exercices concernés
• Vote du budget prévisionnel et des travaux
• Absence d’attestations de non-recours produites pour les deux assemblées
• Absence de décompte distinct entre charges et frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires doit compléter son dossier avant que le juge statue sur les sommes réclamées. La SCI, défenderesse non comparante, reste exposée aux demandes, mais celles-ci demeurent suspendues jusqu’à la nouvelle audience.

• Production des attestations de non-recours des deux assemblées générales
• Établissement d’un décompte séparant charges échues et non échues
• Identification distincte des frais nécessaires au recouvrement
• Maintien du sursis à statuer sur le paiement et les demandes accessoires
• Réservation des dépens jusqu’à la décision ultérieure

À faire

• Produire les attestations de non-recours des deux assemblées
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes, budget et travaux
• Actualiser le décompte des sommes réclamées
• Distinguer les charges échues des charges non échues
• Individualiser les frais nécessaires au recouvrement

À éviter

• Se limiter aux procès-verbaux sans attestations de non-recours
• Confondre charges exigibles et charges futures
• Inclure globalement les frais de recouvrement dans les charges
• Ignorer les conditions de la mise en demeure
• Considérer la non-comparution comme un acquiescement automatique

Le contrôle des demandes en l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de n’accueillir les demandes qu’après vérification de leur régularité, de leur recevabilité et de leur bien-fondé, malgré la non-comparution du défendeur. La procédure accélérée au fond demeure soumise aux exigences de l’article 481-1 du même code.

Les conditions d’exigibilité des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose une provision exigible, une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours et, selon les cas, l’approbation des comptes, du budget ou des travaux. L’article 10 définit la participation aux charges selon l’utilité et les valeurs relatives des lots.

Les justificatifs nécessaires au recouvrement des charges

Les procès-verbaux d’assemblées générales produits ne suffisaient pas. La juridiction a exigé les attestations de non-recours relatives aux décisions approuvant les comptes et un décompte séparant charges échues, charges non échues et frais de recouvrement, avant de statuer.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965