Responsabilité délictuelle du mandataire immobilier et requalification d’un bail meublé pour défaut d’équipement et d’entretien

Le mandataire chargé de la gestion locative n’est pas personnellement débiteur de l’obligation de délivrer un logement décent, qui incombe au bailleur en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il peut toutefois engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil lorsqu’une faute personnelle est caractérisée dans l’exécution de son mandat, notamment après signalement de désordres et absence de diligences suffisantes.

La qualification de logement meublé relève des conditions objectives de mise à disposition. L’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un mobilier suffisant pour permettre une vie courante normale, tandis que le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les éléments minimaux. La seule stipulation contractuelle ne suffit pas. L’état des lieux et les photographies ont permis de retenir l’absence d’équipements requis et des désordres affectant substantiellement la jouissance.

La société gestionnaire a été condamnée à indemniser le trouble de jouissance, un préjudice distinct lié aux démarches imposées, ainsi que les frais de sommation. La communication du mandat, du registre des mandats et des échanges avec les propriétaires a été ordonnée sous astreinte, car ces documents étaient utiles à l’appréciation de sa responsabilité. La résistance abusive a été écartée faute de comportement fautif distinct. L’article 700 du code de procédure civile et les dépens ont été mis à sa charge.

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Un locataire demandait la requalification d’un bail meublé et l’indemnisation de désordres affectant notamment l’électricité, la ventilation, les fenêtres et les équipements. La société gestionnaire invoquait sa qualité de mandataire. Le tribunal a retenu sa responsabilité personnelle pour les carences de gestion, requalifié le bail et indemnisé le trouble de jouissance ainsi que les démarches du locataire.

Un locataire a conclu avec la société CHOMETTE, mandataire des propriétaires, un bail présenté comme portant sur un logement meublé. Dès son entrée, il a constaté l’absence de plusieurs équipements requis ainsi que des désordres touchant notamment l’électricité, la ventilation, les fenêtres, les volets, les installations sanitaires, les revêtements et le mobilier.

Après avoir signalé ces difficultés, il a estimé que les diligences entreprises n’avaient pas permis d’y remédier dans un délai raisonnable. Il a demandé la requalification du bail en bail non meublé et l’indemnisation de ses préjudices.

La société gestionnaire a invoqué sa seule qualité de mandataire et sollicité sa mise hors de cause. Le tribunal a retenu sa responsabilité personnelle pour les carences commises dans la gestion, requalifié le bail et indemnisé le trouble de jouissance ainsi que le préjudice lié aux démarches du locataire.

• Qualité de mandataire chargé de la gestion locative du logement
• Connaissance effective des désordres signalés par le locataire
• Faute personnelle dans l’exécution du mandat
• Absence de diligences suffisantes dans un délai raisonnable
• Dommage résultant des conditions d’occupation du logement
• Lien causal entre les carences de gestion et les préjudices invoqués

• Contrat de bail établissant le mandat de gestion locative
• État des lieux d’entrée contradictoire
• Photographies des désordres affectant le logement
• Pièces établissant les signalements adressés au gestionnaire
• Pièce justificative des frais de sommation interpellative

La société gestionnaire reste responsable des fautes personnelles commises dans l’exécution de son mandat, même si les obligations de bailleur incombent aux propriétaires. Le locataire obtient une indemnisation et peut obtenir la communication des documents utiles à la démonstration des diligences ou carences du gestionnaire.

• Indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 2 000 euros
• Réparation distincte des démarches et difficultés subies à hauteur de 1 000 euros
• Remboursement des frais de sommation interpellative justifiés
• Communication des documents utiles sous astreinte de 50 euros par jour
• Paiement de l’indemnité prévue par l’article 700 et des dépens
• Rejet de la demande adverse de mise hors de cause

À faire

• Vérifier la qualité exacte du gestionnaire dans le mandat
• Conserver l’état des lieux et les photographies datées
• Formaliser chaque signalement de désordre par écrit
• Documenter les relances et les diligences entreprises
• Justifier précisément les frais directement liés au différend

À éviter

• Se limiter à la dénomination contractuelle du logement
• Confondre obligation du bailleur et faute du mandataire
• Refuser la production du mandat invoqué en défense
• Demander des documents sans démontrer leur utilité
• Qualifier toute contestation de résistance abusive

La responsabilité délictuelle du mandataire immobilier

La qualité de mandataire n’exclut pas une responsabilité personnelle envers le locataire. Sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans l’exercice de sa mission. Le tribunal a retenu des carences de gestion après information sur les désordres, notamment l’absence de diligences suffisantes pour en obtenir la cessation dans un délai raisonnable.

La qualification légale du logement meublé

L’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un mobilier suffisant pour permettre de dormir, manger et vivre convenablement. La liste minimale résulte du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. La dénomination contractuelle ne prévaut pas sur les conditions objectives : l’état des lieux et les pièces produites ne démontraient pas la présence de tous les éléments exigés.

La preuve des diligences du gestionnaire locatif

Le mandat, le registre des mandats et les échanges avec les propriétaires étaient directement utiles pour apprécier la connaissance des désordres et les diligences accomplies. Leur communication a été ordonnée sous astreinte. En revanche, le diagnostic technique, le dossier amiante et le carnet d’entretien n’ont pas été ordonnés, faute de nécessité suffisamment démontrée.

Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile