Recouvrement des charges de copropriété : exclusion des frais non justifiés et réduction des frais de commandement

Le copropriétaire doit participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes selon les quotes-parts prévues par le règlement de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 1103 du Code civil. Les provisions du budget prévisionnel relèvent également de l’article 14-1 de cette loi.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement, sous réserve de leur justification. La juridiction exclut toutefois les frais de conciliation gratuite, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat non justifiés par des diligences exceptionnelles, ainsi que les honoraires non prévus par la loi. Le commandement de payer est retenu dans la limite de 76,08 euros. L’émolument prévu par l’article 444-32 du Code de commerce est admis uniquement lorsque des sommes ont déjà été encaissées par le commissaire de justice.

La créance est donc réduite aux charges et frais justifiés. Les intérêts courent à compter du commandement sur la fraction correspondante, puis de la signification du jugement pour le surplus. Sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts sont refusés faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice indépendant du retard. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et une indemnité de 600 euros est accordée au titre de l’article 700 du même code.

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Un copropriétaire n’a pas réglé son arriéré malgré un commandement de payer. Le juge a écarté certains frais de conciliation, de transmission et une part excessive du coût du commandement. Il l’a condamné à payer 2 183,81 euros au titre des charges et frais retenus, avec intérêts légaux, ainsi que les dépens et 600 euros au titre des frais irrépétibles. Les dommages-intérêts ont été rejetés.

Un copropriétaire n’a pas réglé un arriéré de charges malgré un commandement de payer et une tentative de conciliation demeurée infructueuse. Le syndicat des copropriétaires l’a ensuite assigné afin d’obtenir le paiement des charges, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le défendeur n’a pas comparu. Le juge a examiné la demande au regard des pièces produites, notamment du décompte arrêté au 29 juillet 2026. Il a écarté les frais de conciliation, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat non justifiés, ainsi que la part excessive du coût du commandement de payer.

Le copropriétaire a été condamné à payer 2 183,81 euros au titre des charges et frais retenus, avec intérêts légaux selon deux dates de départ. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct du retard. Le défendeur supporte également les dépens et 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir une créance de charges par un décompte suffisamment précis
• Justifier chaque frais nécessaire au recouvrement de la créance
• Exclure les frais de conciliation gratuite
• Écarter les honoraires non prévus par la loi
• Limiter le commandement au montant effectivement retenu
• Prouver la mauvaise foi du débiteur
• Établir un préjudice indépendant du retard

• Le décompte des charges arrêté au 29 juillet 2026
• Le commandement de payer du 3 décembre 2025
• Le constat de carence établi après la tentative de conciliation
• Le justificatif transmis par le syndicat en note en délibéré

Le copropriétaire doit régler les charges et frais de recouvrement retenus, ainsi que les intérêts, les dépens et l’indemnité accordée au titre de l’article 700. Le syndicat des copropriétaires ne peut récupérer que les frais légalement imputables et suffisamment justifiés ; sa demande indemnitaire complémentaire est rejetée.

• Exclusion des frais de conciliation gratuite
• Réduction du commandement à 76,08 euros
• Exclusion des transmissions de dossier non justifiées
• Paiement de 2 183,81 euros avec intérêts différenciés
• Condamnation aux dépens et à 600 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir un décompte détaillé et actualisé des charges
• Conserver les appels de fonds et justificatifs comptables
• Justifier séparément chaque frais de recouvrement réclamé
• Vérifier le montant légal du commandement de payer
• Documenter la mauvaise foi et le préjudice distinct allégués

À éviter

• Facturer les frais d’une conciliation gratuite
• Inclure des honoraires non prévus par la loi
• Réclamer des transmissions de dossier non documentées
• Confondre frais au principal et dépens
• Demander des dommages et intérêts sans preuve spécifique

La recevabilité des demandes en cas de non-comparution

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de ne faire droit aux demandes dirigées contre un défendeur non comparant que si elles sont recevables, régulières et bien fondées. La juridiction statue donc au fond, mais contrôle les pièces et le bien-fondé de chaque prétention.

Les frais de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires et justifiés. Sont exclus les frais de conciliation gratuite, les transmissions de dossier non assorties de diligences exceptionnelles et les honoraires non prévus par la loi. Le commandement est retenu pour 76,08 euros ; l’émolument fondé sur l’article 444-32 du Code de commerce suppose un encaissement préalable.

Les conditions des dommages et intérêts pour retard de paiement

Selon l’article 1231-6 du Code civil, une indemnisation distincte des intérêts moratoires suppose la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard. Ces deux éléments n’étant pas établis, la demande indemnitaire est rejetée.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 444-32 du Code de commerce, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile